Что такое участок ИЖС: расшифровка определения, плюсы и минусы земли с таким статусом. Что такое ижс?

Обратите внимание, что любая строительная деятельность запрещена в «зоне садоводства» (для хозяйственной деятельности, включая сельскохозяйственные земли, связанные с выращиванием многолетних плодов и ягод, винограда и других многолетних культур). Эти участки предназначены исключительно для выращивания сельскохозяйственных культур.

Покупка земли под ИЖС

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик.
• Вконтакте.
• rusanova@brobank.ru.

Если вы планируете купить участок земли для строительства собственного дома, вам следует быть очень внимательным при выборе участка. Факт, что с земельными участками часто возникают юридические проблемы, которые могут возникнуть, когда строительство или даже возведение дома уже началось.

Тот, кто хочет купить участок земли для проживания, должен знать требования к земле и ее статус. Brobank.ru рассказывает, как проверить земельный участок, совершить безрисковую покупку и начать строительство дома.

Что такое участок под ИЖС

Прежде всего, давайте рассмотрим, что такое жилой участок. Если земельный участок имеет такой статус, это означает, что на нем можно построить односемейный дом, затем жить в нем и зарегистрироваться. Однако не все участки подходят для индивидуального предпринимательства.

Преимущества и особенности участков со статусом односемейного дома:

• на ней можно возводить собственные дома и коттеджи площадью до 1500 кв метров. Но учтите, что это должен быть именно один дом, а не таунхаус на две семьи или что-то подобное;
• построенному дому присваивается адрес, в нем может прописаться собственник и иные лица по его согласию;
• в доме, построенном на таком участке, можно проживать круглогодично. Обычно участки ИЖС изначально предполагают проведение коммуникаций, круглогодичного подъезда;
• на участке можно возводить гаражи, хозяйственные постройки, бани.

Сам дом, постройки, ограждения и даже деревья должны быть построены в соответствии с Земельным кодексом и Указом от 31.02.2001.

Прежде чем купить жилой участок, следует рассмотреть основные юридические недостатки. Например, закон предусматривает, что владелец должен начать строительство дома в течение трех лет после покупки. Если вы этого не сделаете, правительство может конфисковать землю. Время на освоение земли не включается в этот трехлетний период.

Владелец земли может построить дом или другие здания, но все они должны быть одобрены правительством. После строительства дома должны быть проверены на пригодность.

Жилая земля пригодна только для строительства дома и проживания. На этой земле не разрешена никакая сельскохозяйственная деятельность. Он не подходит ни для каких других целей.

Что важно учесть перед покупкой земли под ИЖС

Земля для строительства дома может быть получена от государства или куплена у другого владельца. Но давайте будем объективны — только несколько семей могут получить такой подарок от государства. В каждом регионе свой список кандидатов, это могут быть многодетные семьи, отставные военные, полицейские, врачи, учителя и т.д. В большинстве случаев они идентичны.

В большинстве случаев речь идет о покупке земли для жилых целей, когда семья хочет построить дом в качестве постоянного места жительства и для регистрации. Такие участки продаются как в городе, так и в сельской местности.

Если есть возможность, лучше нанять хорошего юриста или агента по недвижимости с большим опытом работы с землей. Вам нужен эксперт, который знает закон, а не продавец!

• в документах четко должно быть прописано назначение земли — под ИЖС;
• качество грунта, ландшафта самого участка. Вы будете строить на нем дом, проблем возникнуть не должно;
• коммуникации. Даже если их нет сейчас, обязательно должна быть реальная возможность их подведения. И сразу учитывайте затраты на это, часто подвод воды, газа и электричества обходится далеко не в копейку;
• подъезд к участку, какой он. Лучше сразу представлять, как вы будете жить зимой, как добираться до дома. Грунтовая дорога — самый плохой вариант;
• кто занимается поселком, как обстоят дела с уборкой общей территории, как обеспечивается уборка и вывоз снега в зимний период.

Если речь идет об участке земли под жилые цели в районе, где уже живут другие люди, не будет лишним спросить их о коммунальных услугах и общей инфраструктуре, а также о том, существует ли какая-то ассоциация или управляющая компания отвечает за благоустройство территории. Много важной информации можно получить от потенциальных соседей.

Как расшифровывается этот статус и что он означает

Аббревиатура HI встречается в тексте титула, выписке из земельного кадастра и свидетельстве о праве собственности на землю, поэтому важно знать, что она означает и какое значение имеет.

Он обозначает сокращенное обозначение одного из видов разрешенного использования объекта недвижимости и расшифровывается как индивидуальный жилой дом.

Разрешенные виды использования — далее РВП — были введены в практику землепользования Классификацией видов разрешенного использования земельных участков, утвержденной Министерством экономического развития Российской Федерации 1 сентября 2014 года, изменения вступают в силу с 2019 года.

Более подробную информацию о классификаторе прав землепользования см. в этой статье.

Участок земли с VRI — Residential Development может быть использован следующими способами:

• строительство малоэтажного жилого дома;
• возведение вспомогательных хозяйственных построек;
• разбивка огорода для собственных нужд.

В то же время законодательство запрещает использование земли со статусом жилой застройки для следующих целей:

• строительство домов на несколько квартир.
• переработка продукции сельскохозяйственного производства, в качестве варианта для предпринимательской деятельности;
• расположение объектов коммунального и промышленного использования;
• производство и реализация продукции ритуального назначения.

Закон о планировании разрешает строительство зданий для личного пользования с максимальной высотой в три этажа на земле, предназначенной для строительства одиночных жилых домов.

• Жилые дома. Строения не могут быть многоподъездными, рассчитанными на проживание нескольких семей и использование в коммерческих целях.
• Гаражи. Действует то же правило, что и в предыдущем случае – запрет на использование объекта с целью получения выгоды. При размещении постройки требуется соблюдение расстояния от близлежащих строений. Изучите нормы СНиП.
• Баня. Пожароопасный объект требует соблюдения при строительстве правил пожарной безопасности. Являясь вспомогательным сооружением, в получении разрешения на строительство не нуждается. Запрещается использование в коммерческих целях.
• Прочие хозяйственные постройки – дровяники, сараи, теплицы, беседки. Согласно законодательству строения подобного типа должны располагаться в глубине участка. Строительство должно вестись с выдерживанием расстояний, рекомендованных СНиПами.

Гостиница, популярное здание, может быть построена на участке земли для частного проживания при наличии соответствующего разрешения административного органа.

О том, что можно строить в жилых комплексах, читайте в отдельной статье.

Формирование и размер

При освоении земельного участка, предназначенного для жилой застройки, операторы МСУ руководствуются следующими условиями:

• наличие незанятых территорий;
• уровень потребности населения в земельных участках под строительство;
• степень заселенности района;
• оценка целесообразности отведения земельного участка в соответствии с приоритетом развития территории.

Размер участка может составлять от 3 до 30 гектаров.

Это также зависит от размеров будущего жилища — существует требование к площади, отведенной под строительство — чтобы можно было свободно разместить строительные материалы и спецтехнику, вспомогательные помещения.

Типы участков СНТ, ДНП и их отличие от ИЖС

Участки с понятием СНТ и ДНП имеют следующее значение: СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество и ДНП — дачное некоммерческое товарищество. Разница между этими двумя показателями незначительна. Предполагается, что участок СНТ должен быть более плодородным, поскольку он предназначен для садоводства, и поэтому должен стоить дороже, но в действительности это не так, и цена не зависит от плодородности почвы.

SNP имеет существенные недостатки по сравнению с ИЖС:

• Дом, возведенный на данном типе участка, считается летним, но есть процедура, которая может признать его пригодным для круглогодичного проживания, если он соответствует нормам.
• Обычно прописку в таких домах не делают, но бывают и исключения. Ее реализация будет достаточно проблематичной для осуществления.
• Государство не обязано обеспечивать данные участки социальной инфраструктурой, то есть никто не может гарантировать, что школа и детский сад будет находиться близко, а скорая помощь, скорей всего, будет выезжать из ближайшего населенного пункта.
• Развитие спортивной и культурной жизни также не предоставлено, не факт, что там будут спортивные площадки или танцевальные клубы, все это будет зависеть от членов товарищества.
• Жизнь зимой обычно замирает, так как основное назначение этих земель — дача и сад.
• Контингент может быть разным по возрасту и ритму жизни, поэтому гарантировать, что попадутся тихие и культурные соседи никто не может.

Разница между СНП и ИЖС существенна, поскольку требует наличия конкретной организации — некоммерческого дачного партнерства, которое отвечает за инфраструктуру и обеспечение комфортной жизни на данной территории.

Вот несколько примеров:

1. Государство не обеспечивает такой тип участков социальной инфраструктурой.
2. Подключение к газу или электричеству связано с расположением линий электропередач или газовой трубы, в ряде случаев это невозможно, а если возможно все расходы покрывают сами члены партнерства. Это относится и к канализационной системе. Также есть ограничения по мощности электричества — 10-15 кВт, а при повышении можно столкнуться с рядом проблем.
3. Обеспечение водой происходит в основном из нескольких скважин или колодцев, которые оборудуются за счет жителей.
4. Не действуют льготы по оплате коммунальных тарифов.
5. Еще одной особенностью ДНП являются взносы в организацию на данной территории.
6. Получить прописку в доме такого типа сложнее, чем в дома типа ИЖС, но зато не стоит согласовывать строительство любых построек со всеми инстанциями и ГОСТами.

На первый взгляд может показаться, что участки типа DPP имеют только отрицательные стороны, но это не так. Они также имеют ряд преимуществ:

1. В случае с ИЖС все вопросы решаются через государственные учреждения, поэтому процесс может затянуться из-за бюрократической системы. Если же это участок типа ДНП, то иметь дело придется с организацией, которая сама себя обслуживает, поэтому в ее целях устроить инфраструктуру наилучшим образом.
2. Контингент довольно однородный, поскольку люди собираются по интересам и стоимость участков приблизительно одинаковая. Поэтому есть большая вероятность, что все вопросы с соседями будут решаться мирным путем.

Дачное строительство и ИЖС

Строительство дач может осуществляться в зонах ДПП, СНТ и ЛПХ (если они расположены на землях под жилые поселки), а также строительство домов, коттеджей для проживания и коммунальных услуг. Это связано не только с требованиями законодательства, но и с некоторыми особенностями.

При выборе между этими двумя важными категориями следует обратить внимание на такие факторы, как регистрация жилья, социальная инфраструктура, коммунальные услуги и юрисдикция государства или местной садоводческой организации.

Постройка на участке ИЖС

Если вы уже приобрели участок земли (или отдельно стоящий дом) и собираетесь строить, переоборудовать или проводить капитальный ремонт, вам необходимо подать заявление на получение разрешения на проведение работ. Приложите к заявлению следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, акт приема-передачи, свидетельство о праве собственности).
2. План строительства на данном участке.
3. Схема планировки, с указанием, где будут размещаться те или иные объекты.

Обратите внимание, что вам не нужно разрешение, если вы строите хозяйственные постройки и сооружения, которые не влияют на конструктивную безопасность и надежность основного здания.

Разрешение на строительство выдается на 10 лет. При планировании дома следует обратить внимание на размер и количество комнат — минимальные значения установлены законодательством Российской Федерации.

Перед покупкой дома или участка земли обязательно узнайте, к какому типу относится будущая недвижимость, так как это может оказать непосредственное влияние на ваши планы в отношении участка. Помните, что каждый тип земельного участка имеет свои преимущества, недостатки и ограничения.

Заключение

При поиске недвижимости покупатель должен быть проинформирован о разнице между HCS и SNT и о том, как эти объекты могут быть оформлены в собственность. Это упрощает процесс сделки, снижает бюрократические издержки и минимизирует вероятность возникновения юридических проблем в будущем.

При копировании материала активная ссылка на reforum.ru обязательна.

Разрешенное использование

Прежде чем приступить к строительству жилого участка, необходимо подготовить план будущего жилого дома и утвердить его в архитектурном отделе муниципалитета.

План должен соответствовать СНиП, в противном случае он будет отклонен органом власти.

Помимо плана, перед началом строительства необходимо получить разрешение на строительство:

• предоставить документы, устанавливающие право на ИЖС-надел;
• свидетельство об определении границ надела и разбивке строений, базовых осей и красных линий жилого объекта;
• кадастровый план участка;
• проект дома, который составляют сотрудники БТИ.

Если с документами все в порядке, застройщик получит разрешение на строительство, которое действительно в течение 10 лет.

После того как соответствующие сертификаты приняты и подписаны пожарной службой, городским советом и архитектором, дом может быть законно зарегистрирован и заселен.

Как только разрешение на заселение будет получено, можно приступать к регистрации права собственности. Для этого вам необходимо выполнить следующие действия:

• предоставить тех. документы на жилую постройку;
• заполнить необходимые документы;
• оплатить госпошлину.

Требования и нормы при застройке

Требования к жилым и коммерческим зданиям изложены в Земельном кодексе и правилах СНиП 2001. Наиболее важные положения касаются расположения зданий и расположения этих и других объектов по отношению друг к другу. Давайте рассмотрим самые важные из них.

• Максимальная площадь построения составляет 1,5 тысячи м2.
• Высота зданий не должна превышать 20 метров.
• От здания до проезда или улицы со спокойным движением должно быть равно не менее чем 3 метра, до ближайшей дороги – не менее чем 5 метров.
• Расстояние между ограждением участка и домом – не менее 3 метров, между ограждением и хозблоками – не менее 1 метра.
• Туалет устанавливается не менее чем за 8 метров от соседей.
• При наличии блока для домашних животных он должен располагаться на расстоянии как минимум 4 метров от ограждения участка.
• Забор между соседними участками должен быть выполнен из непрозрачного материала, а его максимальная высота – 75 см (между соседями при взаимном согласовании можно установить и более высокое ограждение).
• Недопустимо возведение коммерческой недвижимости на земле ИЖС, возведенный жилой объект не может быть разделен на несколько объектов недвижимости.
• Дом возводится на одну семью, недопустимо строительство многоквартирного жилого объекта.
• При строительстве у водоема, реки или озера необходимо возводить усиленный фундамент.

Существуют определенные требования к внутренней планировке жилища. Например, высота потолка должна быть не менее 2,5 метров. Минимальная площадь гостиной — 12 м2, спальни — 8 м2, ванной комнаты — 2,7 м2.

Критерии выбора участка

При покупке недвижимости рекомендуется проверить ее на соответствие определенным критериям.

Законность документации

Прежде всего, обратите внимание на то, проводилось ли межевание участка по отношению к выбранному вами участку. Как правило, юридические границы участка обозначает продавец, а покупатель получает кадастр и топографический план. На последнем показаны подземные коммуникации.

Убедитесь, что земля пригодна для жилищного использования и что продавец является законным владельцем. Не поддавайтесь на уловки мошенников и проконсультируйтесь с юристом, прочитав соответствующие документы.

Наконец, убедитесь, что имущество не находится под арестом и не имеет долгов.

Водоснабжение надела

Выгоднее покупать недвижимость с центральным водоснабжением. Если нет, то стоит прогуляться по окрестностям и узнать подробности бурения артезианской скважины. Вы также должны выяснить, насколько глубоко находится вода, какой тип воды и почвы и т.д. Важно знать, что бурение является ресурсоемким процессом, и стоит включить затраты на него в потенциальную стоимость земли.

Особенности почв

Это еще один важный показатель, определяющий стоимость земли. Если цена подозрительно низкая, стоит обратить внимание на состояние и характеристики земли. Для этого проводятся специальные исследования. Их результаты будут полезны при выборе типа фундамента для дома и других утвержденных зданий.

При оценке качества почвы следует учитывать глубину залегания грунтовых вод. Это можно сделать самостоятельно с помощью ручной дрели. Сделайте неглубокое отверстие и оставьте его на полтора часа. Если по истечении этого времени в скважине скапливается вода, необходимо установить дренажную систему.

Стоит поинтересоваться у соседей, как быстро вода вытекает из их домов после таяния снега, сильных дождей или подтопления. Если вы хотите построить подвал, вам необходимо пространство, в котором не сможет скапливаться вода.

Канализация

Центральная дренажная система — лучшее решение. Наличие центральной дренажной системы положительно влияет на стоимость недвижимости. При отсутствии центральной дренажной системы необходимо построить индивидуальную систему. Основными затратами в этом случае является строительство качественного септика, так как департаменты здравоохранения и болезней очень строго контролируют состояние септиков в частных домах.

Электричество

Первый шаг — провести опрос местных властей, чтобы выяснить, сколько кВт/ч разрешено на один участок. Как правило, для дома площадью 200-300 м2 требуется 20-30 кВт.

Какой вариант выбрать?

При выборе типа участка следует учитывать, что вы собираетесь с ним делать. Если вы планируете построить постоянный дом и не выращивать сельскохозяйственную продукцию, поле — лучший выбор. Владельцам таких участков проще получить ипотечный кредит для строительства дома и последующего подключения его к инженерным сетям. Кроме того, отдельный дом всегда получает адрес, что позволяет впоследствии, при необходимости, получить постоянную регистрацию.

Если вы заинтересованы в ведении сельского хозяйства или бизнеса, вы можете рассмотреть возможность покупки участка земли для ведения небольшой фермы (гасиенды). Однако если вы хотите построить на нем дом, вы должны убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае вы не сможете построить дом.

Если вы хотите построить дом для отдыха или сезонный дом, в котором вы сможете периодически проводить отпуск, то участки в сельской местности или в ОНТ являются хорошим вариантом. В то же время имейте в виду, что построить дом на них будет сложнее, чем в поле. Кроме того, членство в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных абонементов.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Вид разрешенного использования земельного участка определяет, для каких целей можно использовать землю: только для сельского хозяйства, для отдыха или для круглогодичного проживания.

Все виды разрешенного использования классифицированы по назначению в системе классификации, которую ведет Росреестр. Сейчас этот классификатор содержит 158 типов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:

• ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
• жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
• медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
• зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
• лесные массивы, водоемы и др.

И только 6 типов (из 158) пригодны для индивидуального строительства или частичного сельскохозяйственного разведения. Однако только четыре из них пригодны для строительства жилого дома или коттеджа, а два — только для хозяйственных или садоводческих целей, где нельзя строить ничего, кроме теплиц или сараев (более крупные сооружения возводить нельзя).

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

Участки под жилые цели всегда находятся в границах жилых районов.

Земельный участок классифицируется как жилой участок, если в выписке из ЕГРЮЛ в строке «Вид разрешенного использования» указано одно из следующих условий:

• для индивидуального жилищного строительства;
• индивидуальные жилые дома
• для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома
• земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд)
• земли жилой застройки (для жилищных нужд)
• для частного домовладения
• малоэтажная жилая застройка
• для иных видов жилой застройки

Такой земельный участок предназначен для строительства жилого дома. В этом случае высота построенного жилого дома не должна превышать 20 метров (не более 3 этажей над землей).

Преимущества

• У построенного дома будет собственный почтовый адрес, а значит, вы сможете оформить постоянную регистрацию
• Есть инфраструктура, инженерно-техническое обеспечение, ответственность за создание которых несёт администрация населённого пункта
• Относительно лёгкий доступ к ипотеке, включая программы с господдержкой, то есть к ипотеке с низкой ставкой
• Возможность использования других мер господдержки (материнский капитал, иные льготы).

Недостатки

• Главный минус — цена. Участки ИЖС чаще всего стоят недёшево.
• Высокие налоги. Так как кадастровая стоимость участка выше, то и база для налогообложения, соответственно, больше по сравнению с землём с другим ВРИ.
• Целевое использование. Строительство дома должно быть начато не позднее, чем через 3 года после покупки земли. В противном случае возникает риск безвомездного изъятия участка государством.

ЛПХ (личное подсобное хозяйство)

Это вид разрешенного использования земли, предусматривающий строительство жилого дома или дачи и ведение сельскохозяйственной деятельности.

Какие три буквы выбрать

Ответ заключается в цели, для которой приобретается или используется земля:

• Какие постройки необходимы
• Нужен ли дом для постоянного проживания/регистрации
• Достаточно ли садового дома (для временного проживания)
• Финансовые возможности
• Необходимость ипотеки

Любой из этих участков можно приобрести в ипотеку Сбербанка по программе «Загородная недвижимость». Также по этой ипотечной программе можно построить дом в саду (купив участок или на собственной земле).

Для строительства дома (как при покупке земельного участка, так и на частном участке) существует базовая программа «Строительство дома» как ипотека от Сбербанка, так и все программы с государственной поддержкой. так и все программы с государственной поддержкой. так и все программы с государственной поддержкой. так же как и все программы с государственной поддержкой.

Это важно: существует большая разница между статусом здания «жилой дом» и «дом отдыха». Даже если недвижимость по физическим параметрам подходит для постоянного проживания, но в земельном кадастре здание зарегистрировано как «дом для отдыха», зарегистрировать его в этом качестве невозможно. Государственные субсидии (например, пособие по беременности и родам или льготные ипотечные кредиты) также не предоставляются на такую недвижимость,

Для того, чтобы на участке можно было построить дом и чтобы такая недвижимость была зарегистрирована в качестве жилья, рекомендуется получить уведомление о том, что параметры строительства соответствуют установленным требованиям.

Выбрать участок

Зачем менять ВРИ земельного участка?

Вид разрешенного использования участка изменяется/определяется в следующих случаях:

• если на участке планируется деятельность, не предусмотренная текущим ВРИ
• если ВРИ земельного участка не установлен

Существенный: Изменение вида разрешенного использования земельного участка может привести к изменению кадастровой стоимости и суммы налога на имущество.

Если использование земельного участка не соответствует разрешенному использованию, владелец может быть привлечен к ответственности. Например, если дом построен на сельскохозяйственных землях (предназначенных только для сельскохозяйственного использования), дом может быть снесен как самовольная постройка, а владелец оштрафован.

Как изменить вид разрешённого использования?

Шаг 1: Выясните, для каких целей можно использовать землю.

Вот как:

• Уточнить, приняты ли Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в населённом пункте по месту расположения участка — можно найти онлайн (на сайте местной администрации или через ФГИС ТП )
• Если ПЗЗ есть — запросить выписку из них, а именно градостроительный регламент и карты территориального зонирования — такие документы могут быть размещены на сайте местной администрации
• Посмотреть доступные ВРИ по территориальной зоне, к которой относится участок: основные или условно-разрешённые

Шаг 2: Если желаемый ВРИ является одним из основных ВРИ, подайте заявление и выписку из ЕГРП в Росреестр об изменении ВРИ земельного участка из основных ВРИ, предусмотренных Постановлением о планировании. Это можно сделать:

• в бумажном виде при личном визите в МФЦ
• в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуг
• отправить в Росреестр по почте

Шаг 3: Если желаемый VRI находится между условно разрешенными VRI, необходимо получить разрешение для установления этого VRI для участка. Процедура выполняется следующим образом:

• Направить заявление и необходимый пакет документов в уполномоченный орган власти — документы лучше уточнить в органах (например, в Московской области это Министерство имущественных отношений)
• Дождаться результата публичный слушаний — при положительном решении передать это решение в Росреестр

В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?

Изменение вида разрешенного использования участка невозможно в следующих случаях:

• участок реализован на торгах (касается аренды участков в госсобственности)
• земля предоставлена в аренду под целевое использование
• в ПЗЗ для запрашиваемого ВРИ установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ
• земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых они не устанавливаются
• земля находится в госсобственности и предоставлена в аренду без проведения торгов для производства продукции по импортозамещению