Таким образом, суд отметил, что наличие земельного участка в пределах границ лесничеств не препятствует собственнику в праве владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Это также исключает произвольное изъятие земли и возможность ее перевода в категорию индивидуального жилищного строительства (определение СКАД ВС РФ от 17.08.2022 № 117-КАД22-3-К4).
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС
Земли с сельскохозяйственным назначением подлежат ряду ограничений для владельцев, потому что их использование связано с градостроительной политикой и предполагает следующие варианты:
- огородничество и садоводство, что подразумевает использование участка для выращивания овощей и ягод;
- ведение фермерского или крестьянского хозяйства, то есть осуществление коммерческой деятельности на земле;
- строительство загородных домов и дач для сезонного проживания;
- ведение личного подсобного хозяйства, включая разведение животных и птицы для своих нужд.
Использование сельскохозяйственных земель должно быть целенаправленным, с обязательным соблюдением установленного законодательства.
Если владелец желает расширить свои возможности использования участка для застройки или планирует сдавать его в аренду, он имеет право изменить категорию земли на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
ИЖС представляет собой правовой режим, который позволяет строить на участке жилой дом. Это также дает возможность зарегистрировать себе прописку, подключить необходимые коммуникации и создать всю необходимую инфраструктуру.
На таком участке можно зарегистрироваться для постоянного проживания, что открывает доступ к различным социальным льготам, а также дает возможность устраивать детей в школы и детские сады.
Поддержка инфраструктуры осуществляется местными властями, и владелец участка получает доступ к газопроводу и водопроводу. Также централизованно и регулярно проводятся мероприятия по обслуживанию дорог и вывозу мусора.
Наилучшим вариантом для будущего собственника является приобретение участка с уже зарегистрированным статусом ИЖС. Однако, если такой вариант не доступен, изменить категорию земли на ИЖС возможно и после ее покупки. Главное условие — участок должен примыкать к территории населенного пункта. В противном случае, возможно оформление объекта, построенного на земле, как ИЖС, но это будет зависеть от статуса земли, который в данном случае должен быть дачным. Важно отметить, что построенное здание должно соответствовать установленным законодательством параметрам, включая площадь, этажность и другие необходимые характеристики.
Следует учесть, что участок, имеющий статус ИЖС, не предназначен для строительства многоквартирных домов.
Несмотря на это, его можно использовать для реализации коммерческих проектов, связанных с возведением малоэтажных зданий или коттеджей, предназначенных для индивидуального проживания.
Для того чтобы отнести участок к населенному пункту, потребуется согласие местных властей. Эта процедура возможна, если земельный участок, которому предстоит изменить категорию, находится рядом с городом или селом. В противном случае муниципальные власти могут отказаться изменить категорию, ссылаясь на то, что это может затруднить обслуживание данной территории.
Законодательство подразумевает, что инициатива должна исходить от местных властей, и их готовность идти на контакт зависит от конкретного поселения, его местоположения и рыночной стоимости земельных участков. Приведенные статистические данные показывают, что, например, процесс изменения категории в городе Твери проходит легче, чем в Московской области.
Порядок перевода
Заявление о смене категории земли могут подавать только граждане Российской Федерации. Лица, имеющие временную регистрацию, не могут подать ходатайство о переводе участка в ИЖС, даже в случае отсутствия других ограничений. Процедура, необходимая для смены категории земли, может быть выполнена самостоятельно и строго регулируется законом, состоящим из нескольких этапов.
Первый шаг в этом процессе — подача ходатайства в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. Наиболее удобный способ — обратиться в Многофункциональный центр.
В заявлении указывается кадастровый номер земельного участка, категория, в которую предполагается перевод, права на участок, а также обоснование необходимости такого перевода. К заявлению обязательно прикрепляется пакет документов:
- кадастровый паспорт земельного надела или выписка из государственного кадастра;
- копия паспорта заявителя;
- в случае долевой собственности необходимо нотариально заверенное согласие всех совладельцев;
- согласие на перевод земельного участка из одной категории в другую от правообладателя;
- документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, аренды или дарения, свидетельство о наследстве, выписка из ЕГРН).
Если у земельного участка несколько владельцев, каждый из них должен подать отдельное ходатайство и лично прийти в муниципалитет.
Если личное присутствие невозможно, собственник может оформить нотариально заверенную доверенность на своего представителя.
Подаваемое ходатайство может быть отклонено в случае несоответствия документов установленным требованиям или отсутствия прав у лица, подавшего документы. В остальных случаях заявление будет принято к рассмотрению. В результате владелец получит либо акт о переводе земли в ИЖС, либо уведомление об отказе в таком переводе. Решение о переводе принимается в течение двух месяцев с момента подачи ходатайства, а уведомление о принятом решении будет направлено заявителю в течение 14 дней после его выхода.
Основания для отказа в смене категории могут быть связаны, прежде всего, с удаленностью земельного надела от границ населенных пунктов, а также с отказом муниципалитета обслуживать дополнительную территорию.
Законодательная база
Согласно Федеральному Закону №172 “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, должны находиться в пределах города или поселка. Это обязательное условие имеет значительное значение с юридической точки зрения. Смена статуса возможна, но требует наличия веских оснований, поскольку процедуру нельзя осуществить лишь по желанию владельца.
Переход возможен в следующих случаях:
- Собственник получает положительное заключение экологической экспертизы относительно участка и проекта строительства.
- Отсутствие ограничений по переводу земельного участка. Эти ограничения определяются законодательством Российской Федерации; о некоторых причинах отказа в переводе мы расскажем позже.
- Статус земли будет изменен в соответствии с утвержденной документацией по территориальному землеустройству и планированию.
Следует помнить, что в некоторых случаях перевод может вызвать потери государства по кадастровой стоимости. Лицо, подающее заявку на перевод земли в другую категорию, обязано компенсировать эти расходы. Данный пункт может значительно останавливать собственников, но фактически своевременная подача документов в ответственные органы и четкое обозначение условий и проектов может повысить шансы избежать потерь как с государственной стороны, так и со стороны владельца.
К примеру, если вы намереваетесь построить двухэтажный коттедж на земле с сельскохозяйственным назначением, вам потребуется оформить перевод участка в другую категорию. В противном случае построенный объект может быть признан самовольной постройкой с последующим сносом согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пошаговая инструкция по переводу земли ЛПХ в ИЖС
ИЖС имеет множество преимуществ. На такой территории разрешается строительство собственного жилья, при этом этажность не должна превышать трех этажей.
Строения на таком участке предназначены для проживания одной семьи, а земли обладают значительными достоинствами:
- возможность прописки в построенном доме;
- энергообеспечение подключенных строений осуществляется бесплатно;
- земли становятся частью программы по благоустройству — это охватывает озеленение, асфальтирование дорог и газификацию.
Теперь мы детально рассмотрим порядок, как перевести земли ЛПХ в ИЖС. Начнем с уточнения финансовых аспектов и оформления документации, так как важно заранее понимать требования и возможные налоговые обязательства.
Когда могут отказать в переводе земель из одной категории в другую
Согласование перевода участка в другую категорию может быть отклонено (ст. 4 закона № 172-ФЗ).
Основания для отказа в переводе земель
Существуют такие ограничения, которые могут стать причиной отказа в переводе земли в другую категорию или даже полностью запрещать такой перевод.
Отказ в переводе земель можно обжаловать, если использование земель по запрашиваемому основанию допускается.
Суд указал, что в области экстенсивного природопользования в государственном зоологическом заказнике регионального значения допускается размещение линий электропередач (постановление АС Северо-Кавказского округа от 25.03.2021 № Ф08-1261/2021 № А32-2062/2020).
Если государственной экологической экспертизой принято отрицательное заключение, суд может поддержать заявителя, если запрашиваемый перевод не причиняет вреда экологии или не требует экспертизы.
К примеру, суд признал незаконным отказ в переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения в промышленные земли. В этом случае общество не занималось деятельностью, способной причинить загрязнение окружающей среды или истощение природных ресурсов, а также не планировало возводить объекты или проводить работы, которые могли бы негативно повлиять на природные факторы (постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.07.2020 № Ф08-2483/2020 № А32-45773/2018).
Также отказ может быть основан на несоответствии запрашиваемого назначения земель утвержденным документам.
Возможно добиться перевода земель из одной категории в другую, если спорные участки длительное время не использовались по назначению, а сам перевод связан с нахождением на территории месторождения полезных ископаемых или попадает под специальные обстоятельства (постановление АС Волго-Вятского округа от 24.10.2022 №Ф01-5594/2022 № А11-10874/2021).
В данной статье проведен анализ новых правовых позиций в области земельно-имущественных отношений. Верховный суд разрешил ставить обязанность по оплате работ под отлагательное условие и запретил без торга передавать в собственность сельскохозяйственные участки, которые были отнесены к другой категории земель.
Как оформить перевод земельного участка из одной категории в другую
Для успешного перевода земельного участка из одной категории в другую необходимо следовать следующему порядку действий:
- направить ходатайство с обоснованием необходимости изменения категории. Для этого на региональных сайтах есть соответствующие формы для сбора информации о согласовании перевода земель;
- получить акт от государственных органов, подтверждающий перевод;
- проверить корректность всех сведений в поданных документах.
Ходатайство о переводе земель сельскохозяйственного или другого назначения в другую категорию должно подаваться в уполномоченный орган (ст. 2 закона № 172-ФЗ). В обращении перечисляются следующие данные:
- кадастровый номер земельного участка;
- категория земель, к которым принадлежит участок;
- категория, в которую требуется перевести;
- основание для перевода;
- права на участок (ч. 3 ст. 2 закона № 172-ФЗ).
Если направленное ходатайство о переводе земель не соответствует установленным требованиям, оно будет возвращено в течение 30 дней. Неправомерный отказ можно обжаловать.
Например, глава фермерского хозяйства успешно обжаловал решение об отказе в переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в земли особой охраны. Советом народных депутатов сельского поселения был утвержден генеральный план, в который были внесены изменения, касающиеся границ населенного пункта и функции с сельскохозяйственных угодий на рекреационную зону. В ходе спора оказалась, что участок долгое время не использовался по назначению. Земельные участки были изъяты из использования до изменений в новой категории. Необоснованный отказ в переводе земли из сельскохозяйственного назначения в рекреационную зону ущемляет права главы крестьянского (фермерского) хозяйства (постановление 19 ААС от 31.07.2023 № 19АП-4101/2023 № А14-13957/2022).
В данной статье также проводится анализ современных правовых подходов к земельно-имущественным отношениям. Верховный суд проанализировал споры об изъятии недвижимости, судьбе объектов культурного наследия и защиту прав арендаторов и собственников.
Ссылка на отсутствие обоснования для перевода земель не будет достаточной для оспаривания акта, если заявитель выполнил все требования законодательства. Например, он получил положительное заключение государственной экологической экспертизы (решение ВС РФ от 05.06.2023 № АКПИ23-307).
В заявлении о переводе земель в другую категорию необходимо подтвердить, что организация-заявитель является заинтересованным лицом. Полномочный орган может отказать в переводе, если не признает заявителя заинтересованным. Такой отказ также можно оспорить (определение ВС РФ от 29.09.2021 № 303-ЭС21-16261 № А04-4778/2020).
Если нет оснований, позволяющих оставить ходатайство без рассмотрения или отказать, правоохранительные органы выписывают акт о переводе земель из одной категории в другую.
Акт о переводе земель должен содержать следующие сведения:
- основания изменения статуса;
- границы и описание расположения участков, а также площадь и кадастровые номера;
- категория, из которой проводится перевод;
- категория, в которую будет осуществляться перевод (ч. 5 ст. 3 закона № 172-ФЗ).
Необходимо убедиться, что акт включает перечисленные данные. В противном случае документ не позволит внести изменения в ЕГРН и может стать причиной судебного спора.
Неправомерные акты могут создать препятствия для оформления участков.
Так, в случае перевода участка земли из категории земель запаса в сельскохозяйственное назначение не было указано основание для смены категории. Суды установили, что постановления администрации о предварительном согласовании предоставления земельного участка принимались в отношении земель запаса до их перевода в категорию сельскохозяйственных земель. Это действия нарушают нормы земельного законодательства (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.05.2023 № Ф04-1265/2023 № А02-1050/2022).
Куда обращаться
В исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение данных ходатайств (ст. 2 ФЗ №172).
Ходатайство о переводе земельных участков (ЗУ) из одной категории в другую должно обязательно содержать:
1. кадастровый номер ЗУ и его площадь;
2. границы и описание местоположения земель, а также категория земель, в которую входит ЗУ;
3. категория земель, которую планируется изменить;
4. письменное обоснование (возможно, заверенное нотариально), дающее четкое объяснение причины смены категории земли.
Дополнительный перечень документов, отсутствие которых может стать основанием для отказа в переводе:
1. Письменное согласие правообладателя;
2. Обоснование от местного органа самоуправления, подтверждающее, что нет других альтернативных вариантов перевод;
3. Оценочная стоимость по кадастру;
4. Полные характеристики участка;
5. Подтвержденная печатью и подписью экспертиза эколога;
6. Документ, удостоверяющий так или иначе право на выбранный участок (выдается только регистрационным органом);
7. Копия документа, удостоверяющего личность (если заявка от физического лица) или выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП (для юридических лиц или ИП).
Акт о переводе/ отказе в переводе выдается в течение двух месяцев (исполнительным органом субъекта) или трех месяцев (Правительством РФ).
Уведомление об окончательном решении будет передано заявителю в течение 14 дней после принятия Акта.
Отказ можно обжаловать в судебном порядке.
Возможные причины отказа в переводе
1. Отсутствие документов, подтверждающих полномочия и права: если заявление подает лицо, не имеющее права собственности на указанный участок, или если у него нет соответствующей доверенности от собственника, заверенной нотариально, это может стать причиной отказа в изменении категории.
2. Недостоверные сведения о заявителе или неполный перечень необходимых документов (необходимо уточнить точный состав документации у местных органов самоуправления, так как для каждого региона он может различаться).
Буду признательна за положительную оценку данного материала 🙂
Сколько стоит перевести участок в ИЖС?
Этот вопрос довольно сложный, поскольку стоимость зависит от накладных расходов и норм, действующих в различных регионах.
- Минимальные затраты включают государственную пошлину, которая может составлять всего несколько сотен рублей за внесение изменений в ЕГРН.
- В регионах с высокой стоимостью земли, таких как Московская область, смена категории земельного участка зачастую является платной процедурой, особенно если новый статус предполагает капитальное строительство — это в свою очередь значительно повышает как кадастровую, так и рыночную стоимость земли. Плата за смену статуса рассчитывается на основании разницы в кадастровой стоимости до и после; также существует специальный общедоступный онлайн-калькулятор для удобства расчетов.
- Наконец, затраты на перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС часто включают расходы на консультации с юристом, поскольку обычному гражданину порой сложно разобраться в сложностях земельного законодательства и верно оформить все необходимые документы.
Поменять статус земли в СНТ: а нужно ли?
Заключительный вопрос, который возникает — какие преимущества могут дать переход из СНТ в ИЖС?
- Перевод земель из сельскохозяйственного назначения в ИЖС повышает их кадастровую и рыночную стоимость. Это создает определенные выгоды, одновременно увеличивая налоги, которые рассчитываются как процент от кадастровой стоимости. Часто изменение статуса участка влияет на стоимость строений, расположенных на нем. Кадастровая переоценка проходит регулярно, и владельцы могут столкнуться с налогом на имущество после очередной переоценки.
- Возможность построить на участке жилой дом. Закон разрешает капитальное строительство на участках с назначением «ведение садоводства». В доме, возведенном на такой земле, можно жить на протяжении всего года и даже зарегистрироваться по постоянному месту жительства, если он отвечает требованиям законодательства для жилья. Таким образом, необходимость в переводе садового участка в ИЖС возникает лишь для участков с назначением «ведение огородничества», где капитальное строительство запрещено.
- Избавление от взносов в СНТ. Хотя, очевидно, что если услуги по обслуживанию общего имущества и коммуникаций будут предоставляться администрацией населенного пункта, расходы за них все равно придется оплачивать, но по более низким тарифам. С другой стороны, работа коммунальных служб в малых населенных пунктах может быть не на высоте (а иногда и отсутствовать вовсе). В итоге может так произойти, что оплата станет меньше, но качество предоставляемых услуг значительно упадет: отсутствуют текущие ремонты, не устраняются аварийные ситуации, мусор не вывозится и так далее. Общение с местными властями и оспаривание их действий может быть сложнее, чем просто вызвать на разговор председателя СНТ.
Замечательно то, что если владельцы участков на территории населенного пункта готовы самостоятельно управлять имуществом общего пользования, им, в любом случае, придется создать товарищество собственников недвижимости (ТСН). Эта организация будет функционировать примерно так же, как СНТ, и имеет аналогичные минусы.
