Если собственник не был осведомлён о каких-либо ограничениях, касающихся строительства на своём земельном участке, и осуществил постройку, то, даже если подобные ограничения будут впоследствии выявлены, данная постройка не будет считаться самовольной. В этом случае к ней не могут быть применены такие же нормы, как к самовольным сооружениям, в том числе положения о сносе за счёт собственника.
Незаконная пристройка (реконструкция) — как узаконить в 2024 году
Определение самовольной постройки содержится в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В случае необходимости, узаконить пристройку можно на основании данных норм.
Некоторые аспекты реконструкции объектов капитального строительства рассмотрены в Постановлении Правительства Москвы № 272-ПП, которое утверждает Положение о Комитете государственного строительного надзора. Последовательность действий в таких ситуациях описана в Постановлении Правительства Москвы № 234-ПП о организации работ по выявлению и прекращению самовольного строительства.
Реконструкция представляет собой процесс изменения технических и экономических характеристик здания, включая, например, увеличение площади или количество этажей.
Осуществление работ по реконструкции регламентируется Постановлением Правительства Москвы № 432.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит множество полезной информации, но если у вас сейчас нет возможности её изучить, рекомендуем обратиться к нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Что такое незаконная пристройка к зданию
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, здание признается самовольно возведенным в следующих ситуациях:
- если оно построено с нарушением предельно допустимого вида землепользования;
- если в процессе строительства были нарушены градостроительные нормы и правила;
- если постройка располагается на земле, принадлежащей третьим лицам или лицам, разрешения на использование которой под застройку не предоставлено;
- если застройка проводилась без необходимой проектной и другой разрешительной документации.
Специфическим примером самовольной постройки является незаконная пристройка к зданию.
Пристройка — это вид реконструкции, возникающий в рамках эксплуатации существующего здания. Пристройки могут выполнять различные функции, включая хозяйственные цели, защищать несущие стены, увеличивать общую площадь здания и тем самым повысить его стоимость.
Определение данного термина представлено в пункте 14 статьи 1 Гражданского кодекса РФ. Строительство пристройки осуществляется по усмотрению владельца существующего здания.
Реконструкция включает в себя увеличение или уменьшение общей площади здания путём возведения пристроек и надстроек, повышения этажности, а также внесения изменений во внешние элементы строения.
Во время проведения реконструкции не должны затрагиваться опорные несущие элементы здания, в противном случае строительные работы будут классифицированы как перепланировка.
Строительство новой части к нежилому зданию требует наличия разрешения от Госстройнадзора. Чтобы его получить, необходимо:
- получить согласие всех собственников на предполагаемое строительство;
- провести инженерные изыскания и предварительное обследование, а также оформить техническое заключение;
- разработать проект реконструкции (организация, выполняющая эти работы, должна быть зарегистрирована в соответствующей саморегулируемой организации);
- провести экспертизу проекта и получить его одобрение;
- направить документы в Госстройнадзор.
Что делать, если пристройка уже сделана
Указанные этапы касались случаев, когда пристройка лишь планируется. Однако что делать, если она уже возведена? В таком случае реконструкция считается незаконной. Местная администрация имеет право подать на вас в суд. Если суд примет решение о сносе, то затраты на демонтаж лягут на собственника.
Чтобы избежать серьёзных правовых последствий, необходимо узаконить произведённую пристройку. Не следует дожидаться предписания о демонтажных работах.
Какие пристройки нужно узаконивать
Пристройка — это конструкция, которая добавляется к наружной стене здания. Они могут различаться по своим техническим характеристикам, степени сложности, влиянию на несущие конструкции и назначению. Узаконивать требуется не все типы таких сооружений.
Некапитальные сооружения можно строить без подачи уведомления и получения разрешительной документации. Некапитальные сооружения не затрагивают несущие стены и не могут представлять угрозу для безопасности людей, поэтому сложная процедура узаконивания в таких случаях не требуется. К некапитальным пристройкам можно отнести крыши навесов, крыльца, небольшие террасы.
Капитальные пристройки, напротив, требуют наличия соответствующей разрешительной документации. Поэтому если такая пристройка уже воздвигнута, её обязательно нужно узаконить. Капитальные пристройки могут существенно изменять внешний вид, этажность и площадь здания. В процессе их возведения могут быть затронуты несущие конструкции дома. Таким образом, если вы планируете пристроить жилые или нежилые помещения, достроить дополнительный этаж — вам необходимо узаконить эти изменения. К капитальным пристройкам, как правило, относятся гаражи, бани, кухни и т. д.
Как оформить некапитальную пристройку к частному дому
Процедура оформления некапитальных пристроек значительно проще: разрешение со стороны государства не является обязательным. Тем не менее, нельзя просто пристроить, скажем, крыльцо, и забыть про него. Необходимо уведомить отдел строительства и архитектуры или органы местного самоуправления. Это желательно сделать до начала работ.
Кроме того, можно подать заявку на регистрацию в бюро технической инвентаризации по завершении строительства. К вашей заявке следует приложить документы, подтверждающие право собственности на дом.
Затем комиссия проведёт инспекцию пристройки. По результатам проверки будет выдан акт о завершении переустройства.
Мой дом — моя крепость. Что выбрать — частный дом или квартиру
Жестких требований к срокам регистрации некапитальных пристроек не существует, и штрафов за задержку оформления не предусмотрено. Некоторые специалисты с осторожностью предполагают, что реконструкцию вообще можно не регистрировать. Однако лучше воздержаться от подобных действий, чтобы избежать потенциальных проблем.
Если вы не хотите связываться с вопросами пристроек, возможно, имеет смысл оформить ипотеку для приобретения дома с большей площадью. Совкомбанк предлагает выгодные условия и низкие процентные ставки.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с государственной поддержкой.
Как оформить капитальную пристройку
Любая капитальная пристройка с точки зрения закона представляет собой реконструкцию. Регистрацию такой пристройки нужно осуществить обязательно. Причём сделать это желательно даже до старта строительных работ — государственные органы не допускают самовольного начала таких работ без соответствующего уведомления.
Уведомление о планируемой реконструкции можно подать несколькими способами:
- лично, посетив уполномоченный орган;
- отправив документы почтой с уведомлением о вручении;
- через личный кабинет на портале Госуслуги.
Лучшие города и регионы России для проживания
Что указывать в заявлении на оформление
В своём заявлении необходимо указать:
- паспортные данные всех владельцев жилья;
- согласие других собственников дома;
- адрес дома;
- кадастровый номер участка;
- ВРИ – вид разрешенного использования участка;
- вид здания (жилой или дачный дом);
- документы, подтверждающие право собственности на жильё;
- параметры планируемой реконструкции;
- схематическое изображение пристройки на участке с указанием всех размеров и расстояний до границ участка;
- адрес, на который следует направить ответ (возможно, электронный адрес).
Заявление подаётся вместе с документами на землю. Если дом располагается в историческом районе, необходимо будет приложить описание и фотографии фасадов.
Власти должны ответить вам в течение семи рабочих дней с момента получения вашего заявления. Если речь идёт о доме в историческом районе, этот срок может быть увеличен до 20 рабочих дней.
После того как муниципалитет согласует строительство, вы можете приступить к реконструкции. В редких случаях специальная комиссия проводит инспекцию пристройки и выдаёт подтверждающее заключение. Чаще всего владельцам достаточно уведомить власти о том, что строительство завершено.
Кроме того, вам потребуется уплатить госпошлину и предоставить технический план.
Затраты на строительные материалы во время ремонта могут быть весьма значительными. Однако существует прекрасная возможность снизить финансовую нагрузку. С картой Халва вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Как узаконить капитальное строение
Регистрация пристройки к частному дому является не просто формальностью, а важной необходимостью. По действующему законодательству такие работы признаются реконструкцией здания. Следовательно, вам, как собственнику, обязательно необходимо зарегистрировать пристройку к дому, причем следует делать это после завершения строительных работ. Государственные структуры не допускают произвольного начала таких работ без должного уведомления.
Уведомление о планируемой реконструкции можно подать несколькими способами:
- лично, посетив уполномоченный орган;
- отправив документы почтой с уведомлением о вручении;
- через личный кабинет на портале Госуслуг.
Для вашего удобства наши юристы подготовили образец уведомления. Далее вы сможете ознакомиться с этим документом и скачать его, чтобы использовать в качестве шаблона для своих нужд.
Образец уведомления о реконструкции дома в 2024 году
При подаче заявления на оформление пристройки важно уделить внимание деталям и корректно заполнить все необходимые поля. Ваше заявление должно содержать следующую информацию:
Какую информацию указать
Расшифровка
Паспортные данные всех собственников жилья
Фамилия, имя, отчество, дата рождения и серия номер паспорта каждого владельца.
Согласие всех совладельцев
Письменное разрешение от каждого из собственников.
Точный адрес нахождения жилья
Укажите полный почтовый адрес объекта недвижимости.
Кадастровый номер земельного участка
Уникальный идентификатор вашего участка в государственном кадастре.
Укажите, для каких целей разрешено использовать ваш участок согласно документам.
Является ли объект жилым домом или, например, дачным домиком.
Документы, подтверждающие право собственности
Необходимо приложить копии свидетельств, выписки из ЕГРН или другие документы, подтверждающие ваше право на дом.
Описание планируемых работ
Укажите, какие именно изменения или дополнения вы планируете провести.
Схематическое изображение пристройки
Включите план с детальным указанием размеров и расстояний до границ участка.
Адрес для обратного ответа
Укажите, куда следует отправлять официальный ответ, возможно указание электронной почты.
Если ваш дом расположен в историческом районе, необходимо будет приложить описание и фотографии фасадов, чтобы подтвердить соответствие планируемых работ архитектурному стилю.
После подачи всех документов и заявления, власти обязаны ответить вам в течение семи рабочих дней. Однако если дом находится в историческом районе, срок рассмотрения может быть увеличен до 20 рабочих дней.
После получения одобрения от муниципалитета вы можете приступить к реконструкции. Возможно, потребуется проведение инспекционного контроля строительства комиссией, которая выдаст соответствующее заключение. В большинстве случаев владельцы просто уведомляют местные власти о завершении строительства.
Не забудьте также уплатить госпошлину и предоставить технический план пристройки.
Пример из практики:
Гражданин И., владелец частного дома, решил расширить своё жилище за счёт пристройки кухни и маленькой веранды. После завершения строительства он подал заявление в местное управление архитектуры. К заявке он приложил все необходимые документы, включая паспортные данные, согласие других собственников, а также плановое изображение пристройки с детальными размерами. В течение двух недель муниципалитет одобрил его запрос, после чего И. смог зарегистрировать пристройку к дому и легализовать строение.
Судебная практика
В ноябре 2017 года во время выездной проверки Госинспекцией по недвижимости была выявлена незаконная пристройка к зданию по адресу ****. Индивидуальный предприниматель *****, который арендовал этот участок с 2013 года, самовольно возвёл антресоль над первым этажом без получения обязательных разрешений. На основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ правительство Москвы совместно с Департаментом городского имущества подали иск в Арбитражный суд с требованием о сносе конструкции.
Важно! После проведения экспертизы было установлено, что антресоль может быть демонтирована без ущерба для основного здания, а её конструкция соответствует строительным нормам. В связи с этим Арбитражный суд Москвы отказался удовлетворить иск о сносе.
Суд вынес решение, основываясь на пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда № 10/22, который указывает на то, что отсутствие разрешения на строительство не является основанием для признания объекта самовольным, если не нарушаются права третьих лиц и соблюдаются все строительные нормы и правила.
Когда могут изъять участок
Даже если участок находится в частной собственности, его всё равно могут изъять.
Ранее. Изъятие могло касаться лишь тех участков, на которых проводились какие-либо сельскохозяйственные работы, но которые были оставлены без ухода. Например, кто-то купил землю с назначением для сельского хозяйства, чтобы открыть ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю выделили для определённых целей, а её использовали иначе.
С 4 августа. С этими условиями добавились угрозы окружающей среде и самовольные постройки. Однако только наличие факта незаконного строительства не является достаточным основанием для изъятия. Участок могут отобрать только в том случае, если предписано снести постройку или привести её в порядок, а владелец игнорирует такие требования.
Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?
Нет, это не все изменения, внесенные в Гражданский кодекс отдельным законом. Существуют также изменения в Градостроительном кодексе, которые были внесены в тот же день сразу тремя федеральными законами. Эти изменения содержат более подробную информацию о процедурах сноса, полномочиях властей и планировках территорий.
Более подробные материалы о покупке квартир и домов, а также обустройстве и ремонтах можно найти в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы не упустить важную информацию: @t_nedviga
- user79234 Мне досталось по наследству половина дома с небольшим участком в 3 сотки, в то время как у брата тоже 3 сотки. Дом был перепланирован судом и после экспертизы. Однако мой брат самовольно возвёл огромный гараж в садовой зоне, хотя у него есть возможность установить его рядом с дорогой, где он изначально и предусмотрен. Я же в таких условиях не могу, и сад для меня — это зона отдыха. Существует лишь метр от забора до его гаража, и каждый день в моём дворе стоят выхлопные газы, так как брат использует гараж не только для машин, но и для ведения бизнеса. Через эти действия он пытается меня вытеснить и создаёт мне все условия для дискомфорта. Гараж построен с нарушениями строительных норм — высота превышает 3 метра, и расстояние до моего участка составляет всего 30 см. Это самострой, выполненный без разрешения на строительство. Что мне делать? 0
- Татьяна Гончарова У меня отняли человеческие условия жизни. Два соседа, построившие надомные постройки, сделали мою жизнь невыносимой. Я как крот, живу в подземелье, а закон, похоже, на стороне насильников. Какие у меня возможности? Я не знаю, кому обратиться, и отчаянно пытаюсь разобраться в своей ситуации. 0
- Юрий Алябьев Если дом не только был оформлен на меня, но и куплен до 1 сентября 2018 года, меня не могут заставить сносить его. Однако, где это конкретно прописано? Очень важно знать. 0
- Оксана Здравствуйте. Общество дачного некоммерческого товарищества «Обский» существует уже более 30 лет. Участки не приватизированы и находятся в полосе отвода железной дороги. Мы никому не мешали, и вдруг местные власти, спустя 7 лет, решили нас снести и требуют, чтобы это сделали мы за свой счёт. Как нам быть? Суды полностью на стороне РЖД. 0
- Арно Алексанян Я купил помещение для коммерческого использования. Все документы на землю и строение законные. Я плачу за землю и строение налоги. Я провел газ, свет и воду, а сейчас слышу, что собираются делать капитальный ремонт улицы, и все строения, кроме многоквартирных, будут сноситься. Законно ли это? Могу ли я отстоять свои законные права на собственность? 0
- Игорь Что будет, если дом построен, а по документам он числится как баня? 0
- Галина Онищенко Мой сосед без моего согласия возвел самовольное строение площадью 314 кв. м. высотой около 6 метров, где он содержит 30 голов свиней, не считая молодняка. Суд уже решил отступить на 1 метр от границы, так как это нарушает мои права. Я несколько раз обращалась к прокурору, но ни один ответ до сих пор не получила. Что мне делать? 0
- зинаида У меня есть решение суда о признании права собственности на выкуп, но в этом решении отсутствует пункт о заключении договора купли-продажи с администрацией. С 2008 года я не могу добиться завершения сделки. У меня все документы на земельный участок: кадастровый, геодезия, межевой план и остальные. Как мне быть? 0
- Марина Сафронова Добрый день! У нашего дома два хозяина, и он оформлен как многоквартирный. Принято решение о сносе данного строения, но что делать, если второй собственник не собирается соблюдать сроки сноса? 0
- Ольга Терлецкая Я ищу информацию о законодательстве. 0
- Надежда Лапина Марина, думаю, что нужно обращаться к тем, кто составлял протокол о сносе. У меня такая же ситуация. 0
- Екатерина Грибкова Здравствуйте! В июле 2019 года я приобрела земельный участок в НСТ, площадь 5 соток, с жилым домом 25 м². У дома была открытая трасса с ограждением. Дом был построен в 1986 году и находится в 2 метрах от забора. Теперь мы планируем подать документы на реконструкцию дома. Как нам оформить террасу? Она теперь является дополнительной площадью дома. 0
- Карина Здравствуйте, на каком законодательном основании можно узаконить постройку на муниципальной или государственной земле? Например, если постройка соответствует всем требованиям, и в договоре на использование участка нет запретов. 0
- Artur В 2008 году я купил три участка в СНТ Дудкино и построил два трехэтажных кирпичных дома под индивидуальное жилищное строительство. В 2010 году оформил права собственности. В 2012 году СНТ вошло в состав Новой Москвы. В 2015 году я оформил каждый дом на своих детей. Однако теперь ДГИ подали в суд по подозрению на многоквартирность. Судья, несмотря на отсутствие нарушений, выносит решение о сносе. Как мне защитить свои права? 0
- Taras Мне предоставили земельный участок для строительства. Я построил временное строение, провел свет, но затем границы участка изменились, и строение оказалось не на моем участке. Могут ли снести его? 0
- Наталья Мы приобрели дом, земля находится в собственности. Однако много лет назад существовал проулок, о котором мы не знали. Теперь мы хотим установить забор и задать вопрос: возможно ли выкупить этот проулок у государства или взять его в аренду? Вокруг уже соседи перегородили свою территорию заборами. 0
- Марина В наследство мне перешла часть дома, и одна комната не имеет газа, воды и электричества. Могу ли я пристроить террасу и разместить там кухню и санузел? 0
- Сандрес АнРа Как узнать, находится ли участок в собственности или нет? 0
- Михаил Что делать, если от стройнадзора пришло уведомление о незаконной постройке, хотя у нас в рамках старого дома согласованная реконструкция? Выдвигаются обвинения, что она находится менее 1 метра до границ участка, а не 3 метра (от проезда). Однако старый дом там находился раньше, и это допустимо согласно перспективному плану застройки нашего района. Мы строим реконструкцию согласно проекту, согласованному с ГУКН, и прошли все процедуры.
- Владимир Мельников Стало хуже. 0
