Нет балкона в квартире — можно ли его пристроить

Судья принимает решение с учетом множества факторов, предсказать его крайне сложно. Практика показывает, что наибольшее вероятность легализации постройки существует в тех случаях, когда собственник унаследовал недвижимость с уже имеющимися нарушениями, за которые он не несет ответственности в соответствии с законодательством.

Как узаконить балкон на первом этаже

Собственники квартир на первых этажах старых зданий, особенно в советских «хрущевках», зачастую сталкиваются с отсутствием балкона в изначальном проекте. В связи с этим владельцы жилья, обладающие свободным придомовым участком, могут задуматься о строительстве балкона, что является довольно актуальной темой. Необходимо понимать, что изменение конфигурации многоквартирного дома, подразумевающее постройку балкона, рассматривается как перепланировка, поэтому для легализации изменений требуется внести их в технический паспорт здания.

В этом материале мы подскажем, как осуществить строительство балкона на первом этаже и получить разрешение на его возведение. Мы также поэтапно рассмотрим документы, требования и процедуры, необходимые для реализации данного проекта.

Как получить разрешение на пристройку балкона на первом этаже?

Каждый владелец квартиры имеет право организовать балкон или лоджию в многоквартирном доме, даже если первоначальный проект не предусматривал наличие таких конструкций. Для того чтобы избежать проблем с получением разрешения на строительство, следует придерживаться чёткого алгоритма действий.

В первую очередь собственник жилья должен получить согласие соседей на внесение изменений, а также тщательно подготовить проект. Следует заметить, что установка балкона на первом этаже, с точки зрения законодательства, квалифицируется как реконструкция здания.

Возведение балкона должно осуществляться строго по проекту, который будет соответствовать действующим строительным стандартам и технологическим нормам, учитывающим архитектурные особенности всего здания.

Почему переехать в новую квартиру проще, чем пристроить и согласовать балкон?

Пристроив балкон, вы вносите изменения в конфигурацию своей квартиры, делаете дополнительный дверной проём в ограждающих конструкциях дома (при этом фасадная стена зачастую является несущей), а также изменяете внешний вид всего здания. Это накладывает необходимость согласования всех изменений, как с государственными структурами, так и с другими владельцами квартир в многоквартирном доме.

• Фасад здания и прилегающая территория принадлежат собственникам квартир на правах общей долевой собственности. Для того чтобы легально пристроить балкон на первом этаже, вам необходимо собрать согласие более двух третей всех собственников квартир на общем собрании жильцов.
• В случае новостроек изменения в фасаде могут затрагивать авторские права. В таком случае необходимо подготовить проект переустройства и/или перепланировки, а затем представить его на согласование автору проектной документации (или проектной организации, владеющей правами на проект).

Оцените свои возможности: сможете ли вы провести общее собрание жильцов и получить необходимые согласования. Если да, можно начинать подготовку проектной документации и запускать процесс её согласования в государственных органах. Все изменения, которые вы произведете, должны быть отражены в инвентаризационном учёте БТИ и документации Росреестра.

Если согласование перепланировки так сложно, почему я вижу дома с пристроенными балконами?

Практика строительства балконов и лоджий была широко распространена в кирпичных и панельных домах советского времени, особенно в южных регионах России. Вряд ли вы встретите пристроенные балконы в новых жилых комплексах или в старом жилом фонде, если он находится в крупных городах или столице.

Ранее суды проявляли определённую лояльность к владельцам недвижимости, которые унаследовали квартиры с уже существующими незаконными пристройками и обращались за легализацией изменений. В настоящие времена вероятность получения предписания о сносе незаконного балкона и восстановлении исходного вида фасада значительно возросла согласно части третьей статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Контролирующие органы не всегда преследуют всех владельцев жилья, которые добавили балкон, если не поступают жалобы от соседей. Тем не менее, выполняя незаконную перепланировку, владелец снижает рыночную стоимость своей квартиры и отсекает значительную часть потенциальных покупателей — ни один банк не выдаст ипотечный кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Пристройка лоджии или балкона без согласования — это не решение проблемы, а лишь перенос её в будущее.

Выбираем конструктивное решение

Пристройка балкона на первом и втором этажах может быть выполнена различными строительными технологиями.

• Приставное строение устанавливается на индивидуальный или свайный фундамент. Этот метод удобен тем, что не создает избыточную нагрузку на основную несущую конструкцию здания. При проектировании такой конструкции необходимо точно определить расстояние от projected пола до уровня грунта — оно не должно быть излишним.
• Навесной балкон требует качественно смонтированной плиты перекрытия, которая крепится на кронштейнах к стене основного здания. В данном случае перед началом строительных работ необходимо провести тщательную проверку вертикальной перегородки на прочность, а также её способность безопасно поддерживать вес нового сооружения.

Каждый из указанных вариантов обладает как достоинствами, так и недостатками. Чтобы сделать обоснованный выбор, необходимо грамотно оценить каждый из этих вариантов в контексте конкретного будущего месторасположения.

Инструкция по возведению приставного балкона

Основная сложность при проектировании приставного балкона заключается в подготовке надежного фундамента.

• Легкий столбчатый и свайный варианты обладают высокой прочностью. Их преимущество заключается в наличии свободного пространства под несущей плитой, что может понравиться соседям, так как это незанятое место можно использовать для создания цветущей клумбы или аккуратного зеленого газона.

• Массивный ленточный фундамент обеспечивает создание просторного погреба вместе с балконом, хотя он выглядит довольно объемно. Он обходится недорого и позволяет безопасно распределить массу конструкции на грунт.

Начальные шаги по пристройке приставного балкона заключаются в установке фундамента выбранного типа. Глубина заложения фундамента рассчитывается с учетом типа грунта и предполагаемой нагрузки, определяемой весом нового сооружения. Длина фундамента должна совпадать с длиной основания самого здания.

Уголки нового строения отмечаются с помощью колышков (маячков). Между ними методом уровня натягивают нити или тросы. Объем земляных работ, которые будут проводиться, зависит от выбранного типа фундамента:

• для столбчатого фундамента требуются ямы;
• при заливке ленточного фундамента необходимо сделать непрерывное углубление в виде траншеи.

После того как все предварительные работы завершены, профессионалу остается соорудить каркас фундамента и заполнить его бетоном. Как только материал качественно застынет, можно переходить к следующему этапу строительства — непосредственно к созданию самого балкона.

В качестве основы для будущего сооружения используются монолитные плиты или деревянные лаги. Последним этапом станет сборка стен, завершение внутренней отделки нового помещения и его остекление.

Инструкция по монтажу навесного балкона

Кроме прочностных характеристик несущих стен, при возведении навесного балкона важно учитывать и габариты планируемой конструкции. Чем больше её размеры, тем больше потребуется опор для удержания плиты перекрытия.

Учитываем нюансы

Строительство балкона на первом этаже требует соблюдения множества важных нюансов.

• Все балконы и лоджии обязательно должны находиться на надежной платформе. Прочная основа особенно критична для конструкций, которые планируется использовать в качестве жилого пространства.
• Фундамент пристройки должен плотно прилегать к основанию здания, так как в противном случае качественная теплоизоляция балкона окажется затруднительной.
• Крыша (если она предусмотрена) должна располагаться под углом относительно стены, чтобы обеспечить свободный сход снега и отвод дождевой воды.
• Балконная дверь должна открываться внутрь жилого помещения, что сделает пространство пристройки более функциональным и обеспечит безопасность от неприятных ситуаций, связанных с захлопыванием автоматических пластиковых конструкций.

Вопросы отделки балконов, которые располагаются на первом этаже, важны не только с эстетической позиции, но и, что особенно важно, с точки зрения безопасности членов семьи. Учитывая доступность такого балкона, не следует увлекаться панорамным или витражным остеклением. В целях защиты можно использовать прочные кованые решетки, также следует рассмотреть монтаж системы сигнализации.

Разновидности балконов на первом этаже

Чтобы первый этаж здания мог адекватно воспринимать нагрузки, балконы должны иметь надежные опорные конструкции. Все пристройки делятся на две категории: приставные и подвесные. Выбор технологии существенно влияет на принцип строительства. Проект балкона, который подается в БТИ, должен учитывать высоту первого этажа над уровнем земли. Выбор конструкции может зависеть от удобного расположения пристройки, пожеланий владельца, а также от состояния несущих стен здания.

Подвесной

При таком типе конструкции основная нагрузка проходит на фасад дома. Есть рекомендации устанавливать такие балконы на панельных домах или других относительно новых строительных проектах, поскольку нагрузка на первом этаже может негативно отразиться на прочности всего здания. Старые кирпичные строения могут получить значительные повреждения из-за слишком большой массы навесных конструкций.

Подвесной вариант часто выбирают, когда у основания дома недостаточно пространства для возведения дополнительного фундамента. Проектирование балкона должно учитывать высоту первого этажа: средняя высота ребер подкосов составляет 80 мм. По этой причине желательно, чтобы предполагаемый уровень пола находился как минимум на 100 см выше от земли.

Принципы подвесного метода:

• Крепление осуществляется непосредственно к стене с использованием каркаса;
• Фронтальная сторона монтажа не должна выходить за пределы отмостки, таким образом конструкция формально не считается выступающей за границу дома;
• Не требуется решать проблемы, связанные с земельными участками (балкон на первом этаже не касается земли), что облегчает процесс получения разрешений.

Использование каркасной системы ограничивает размер конструкции — балкон не может быть чрезмерно широким или глубоким. Нагрузка на первом этаже также должна быть минимальной — желательно отказываться от массивного остекления, тяжелых отделочных материалов и мебели.

Классическим считается строительство балкона на первом этаже по другой (приставной) технологии. Поэтому отдельно рассмотрим процесс работ по подвесным конструкциям.

Как построить балкон на первом этаже по подвесной технологии:

1. Необходимо провести измерения и рассчитать допустимые нагрузки, после чего готовится каркас. Он изготавливается из подкосов (треугольных конструкций, которые определяют глубину выступа) и обвязки.
2. Типовые размеры подкосов составляют 50-80 см. Одно ребро крепится к стене с помощью анкерных болтов, а частота их размещения зависит от предполагаемого размера помещения. Однако расстояние между креплениями должно составлять не более 100 см.
3. Каркас собирается из уголковых профилей и профильных труб. Его необходимо обвязать и, при необходимости, установить дополнительные ребра жесткости между подкосами.
4. Обустраивается пол. Здесь выбирают железобетонные плиты или деревянные лаги. Рекомендуется отказаться от бетонной стяжки. Черновой пол может изготавливаться из недорогих деревянных досок, также необходимо провести гидроизоляцию. Устанавливаются лаги, между которыми укладываются слои утеплителя.
5. Создается козырек с использованием деревянной обрешетки. Между обрешеткой и кровельным материалом должен быть установлен гидроизоляционный слой. В качестве покрытия можно использовать профнастил или шифер. Упрощает ситуацию, если крышей будет служить пол балкона на втором этаже — тогда не придется делать полноценную крышу, достаточно крыши в виде козырька.
6. Формируется выход на балкон путём частичного демонтажа стены. Если это панельный дом, провести такие работы сложнее, поскольку все стены являются несущими. Тогда выход на первый этаж можно сделать более узким, чтобы нагрузки на здание не стали критическими.
7. Каркас обшивается стеновыми материалами, производится остекление и финальная отделка внутри.

Этапы пристройки балкона на первом этаже

Ниже описаны этапы строительства приставного балкона на первом этаже. Этот процесс является длительным и зависит от типа фундамента.

Сначала необходимо провести подготовительные работы:

• определить периметры основания и провести разметку с обозначением крайних точек;
• при необходимости осуществить гидроизоляцию и выравнивание стен;
• иногда необходимо дополнительно достроить или отреставрировать фасадную стену или перекрытие.

Крайне важно рассчитать максимально допустимые нагрузки на несущую систему дома при формировании дверного проема, который будет вести на создаваемый балкон. Исходя из разрешённого размера, можно выбирать двери, оконные профили и отделочные, кровельные материалы, а также другие расходные элементы.

Фундамент

Следует отметить, что не все балконы опираются на фундамент (например, в случае с подвесным типом). Разметка фундамента производится с использованием колышков и шпагата (линии, резинки). Необходимо обозначить колышками точки, выходящие за пределы. Шпагатом нужно отметить сам фасад и толщину стенки. Выемку котлована начинают по внешним точкам краев фундамента. Котлован необходимо вырыть на глубину от 60 см. В مناطق с промерзающим грунтом зимой глубина котлована должна превышать уровень промерзания в самые холодные месяцы. Правильность разметки можно проверить, сравнив длину диагоналей между противоположными углами будущего фундамента.

Заливка проводится в подготовленный котлован. Чтобы уменьшить погрешности, связанные с промерзанием, рекомендуется осуществлять строительство балкона на первом этаже в тёплый период года. Чаще всего применяется ленточный фундамент. Для его создания можно использовать блоки, камни, монолитные бетонные конструкции и железобетонные элементы. Прочность заливки оснований обеспечивается соединением новых элементов фундамента со стеной и общим основанием дома. Гидроизоляция должна производиться на уровне 10 см выше отмостки.

Перекрытие

Для того чтобы дома с балконами на первом этаже не получили системные повреждения, перекрытие должно возводиться в строгом соответствии с нормами. Укладка элементов перекрытия осуществляется прямо на фундамент (или на сварной каркас в случае подвесной конструкции). Самые надежные перекрытия создаются из железобетонных плит. Типичные размеры: длина — от 3 до 6 м, ширина — от 110 до 180 см.

Можно соорудить бетонный пол с опорой на опалубку из древесины и металлической арматуры. Бетонный раствор должен затвердеть минимум в течение 10 дней с момента заливки, что удлиняет сроки строительства. Черновой пол на балконе укладывается сразу на перекрытие. Поскольку расположение на первом этаже повышает риск сырости, плесени и грибка, необходимо предусмотреть комплексную гидроизоляцию.

Стены

После полного затвердевания основания можно переходить к возведению стен. Фундамент способен выдержать солидные стены (кирпичную кладку, пеноблоки, природный камень), в отличие от аналогов подвесного типа. Однако чтобы минимизировать нагрузку на основание, стоит рассмотреть использование пенобетонных блоков, так как они легкие, прочные, долговечные и обладают низкой теплопроводностью. Они не требовательны к монтажным смесям, на которые укладываются. Пеноблоки обеспечивают высокую звукоизоляцию, что особенно важно в шумных жизненных условиях.

Высота парапета должна составлять не менее 1 м, чтобы ограждение защищало людей и создавало комфортное пространство для последующей установки остекления. При использовании кирпичной кладки может потребоваться установка арматуры с шагом в 3-4 ряда. Эти закладные элементы влияют на общую теплоизоляцию стены. Арматура вбивается в толщу кладки, что может увеличить сроки строительства балкона на 1-2 рабочих дня в среднем.

Особенности кровли

Крыша устанавливается с уклоном от несущей конструкции здания для обеспечения стока воды. Для начала устанавливается деревянный каркас, который затем укрывают кровельным материалом. В качестве утеплителя можно использовать минеральную вату или другой теплоизоляционный материал. В местах, где крыша соприкасается со стеной, необходимо установить специальный пояс, выполненный из оцинковки, который защитит балкон от протечек.

Для установки доступа на балкон рекомендуется заранее провести демонтаж окна и разобрать часть несущей конструкции для монтажа двери на балкон. Следует заранее продумать расположение двери, так как отопительная система может стать препятствием для её установки. Дверь должна открываться внутрь жилого помещения. Затем осуществляется монтаж подоконника и порогов, балкон остекляется, и проводятся работы по внутренней отделке.

Балконы подвесного типа

Часто жильцы, решившие пристроить балкон, выбирают подвесные конструкции. Это металлический каркас, прикреплённый к несущей стене здания с помощью специальных металлических уголков. После этого конструкция обшивается профлистом. Установку балконов данного типа лучше доверить профессиональным строителям, так как от надежности крепления каркаса зависит прочность всей конструкции.

После завершения всех строительных работ составляется акт приёмки, который подписывается как работниками коммунальных служб, так и владельцем квартиры. Затем остается лишь заказать обновленный технический паспорт.