В соответствии с гражданским законодательством дача классифицируется как недвижимость, что подразумевает применение норм, изложенных в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении ее продажи.
Оформление купли-продажи земельного участка
Продажа и покупка земельного участка представляют собой значимые мероприятия, поскольку это осуществляется в рамках сделок с недвижимостью, в которых речь нередко идет о значительных денежных суммах. В данной статье мы готовы поделиться важными аспектами, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, чтобы избежать обмана и решить возможные проблемы заранее.
Как проверить участок перед покупкой
Если вы планируете приобретение участка, настоятельно рекомендуется удостовериться в том, что он не содержит юридических проблем и не вызовет затруднений впоследствии. Часто подобные проблемы могут быть неочевидными, поэтому проверка будет полезна не только для вас как покупателя, но и для действующего владельца, чтобы удостовериться в отсутствии обременений и нарушений, что обеспечит ему спокойствие в будущем.
При этом перед заключением договора необходимо убедиться в следующих ключевых моментах:
1. Участок действительно принадлежит тем лицам или представителям, которые осуществляют его продажу. Это особенно актуально для покупателей, которые должны убедиться в правомочиях продавца.
2. Участок не должен иметь обременений и обязательств: налоги должны быть уплачены, на земельный участок не должны быть наложены аресты, границы должны быть определены верно, а коммуникационные системы должны быть в удовлетворительном состоянии.
3. На участок не должны быть наложены ограничения по использованию: возможность строительства, отсутствие пересечений с охраняемыми природными территориями и так далее.
На данный момент основным документом, который подтверждает право на недвижимое имущество, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в то время как до 15 июля 2016 года подобной функцией выполняло свидетельство о государственной регистрации права собственности. Подробная информация о процессе регистрации земельного участка и сущности ЕГРН раскрыта в отдельной статье.
Получив выписку, можно получить данные о правообладателях, наличии обременений, границах участка и состоянии коммуникаций — в общем, вся информация о хозяйственных аспектах будет у вас на руках.
Важно! Порой целесообразно получить выписку из ЕГРН дважды: в процессе проверки и непосредственно перед покупкой, чтобы быть уверенным, что на момент сделки не произошло никаких изменений. Это особенно актуально, если процесс сделки затягивается.
Обратите внимание! Запросить выписку из ЕГРН с полными данными о правообладателях могут только собственники или другие лица при наличии согласия собственника. Таким образом, есть возможность самостоятельно запрашивать данные о любом интересующем участке, но это не всегда имеет смысл, так как важная информация может быть скрыта. Не предоставление выписки вызывает серьезные сомнения в надежности сделки, что может стать основанием для отказа от нее.
Необходимо также проверить правоустанавливающий документ, который подтверждает законные основания, на которых текущий собственник получил земельный участок в собственность. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, или акт государственного органа о предоставлении участка и прочее.
Шаг 1. Подготовка к продаже дома и участка
Надеется, что такие важные решения, как покупка дачи, принимаются с учетом логики. Однако, как показывает практика, люди часто действуют на основе эмоций. Порой мы можем влюбиться в дачный домик из-за красивой калитки, стильной отделки фасада или ухоженной зеленой лужайки, приправленной маргаритками. Напротив, иногда стоит отказать в покупке даже из-за мелких недостатков, таких как отслаивающаяся краска, трещины в стеклах или беспорядок внутри.
Различные обстоятельства могут отпугнуть потенциальных покупателей: неприятные запахи, грязный пол, а также захламленность старыми игрушками могут сыграть свою роль.
Но тогда как чистота и уют в доме, отсутствие лишних вещей и аккуратно организованный участок могут мгновенно создать в воображении ваших гостей желание обустроить новую жизнь на этом месте.Им захочется реализовать свое представление о том, каким образом они могут украсить новую дачу, и стремление приобрести сад станет ощутимым.
Вот 5 простых приемов, которые помогут быстро и выгодно продать дачу:
- Уберите ненужные вещи. Избавьтесь от старой техники, бесполезной мебели и других ненужных предметов, которые вы могли накопить на даче на всякий случай. Наполненное чужими предметами пространство мешает покупателям представить, как можно организовать свою жизнь, став новыми владельцами.
- Приведите участок в порядок. Подстригите траву, аккуратно уложите ветки, соберите дрова, придайте участку порядок. Зонирование территории поможет продемонстрировать ее потенциал. Удобные дорожки стоит осыпать гравием, вскопайте грядки, создайте клумбы и выделите место для отдыха на свежем воздухе.
- Сделайте генеральную уборку в доме. Вымойте окна, протрите поверхности, постирайте и погладьте текстиль или замените его на новый. Можно нанять клининговую компанию для этих задач — это будет отличным вложением, которое оправдает себя с лихвой.
- Сделайте минимальный косметический ремонт. Освежите стены и забор с помощью краски, обработайте деревянные поверхности лаком, например, лестницу. Добавьте немного декора: яркий ковер на пол, свежий цветок в вазе на столе или тарелку с фруктами. Даже самый простой интерьер сразу заиграет новыми красками.
- Проверьте все коммуникации. Убедитесь, что газовые и водонагревательные системы, насосы, системы полива функционируют исправно. Дачный домик должен быть не только красивым, но и полностью функциональным.
Если ваша цель — продать дачу выгодно, сосредоточьтесь на том, чтобы создать впечатление ухода и любви к этому месту. Крыша не должна течь, калитка — скрипеть, а лестница — расшатываться.
С проведением правильной подготовки к продаже вы сможете быстро реализовать дачу без посредников. Какой бы незначительной она ни казалась, правильно оформленный дом и участок могут значительно повысить свою стоимость. Вы можете вложить всего 30–50 тысяч рублей, а получить при этом дополнительные 200–300 тысяч.
Мы также предлагаем рассмотреть бизнес-идеи для заработка на даче.
Шаг 2. Подготовка документации для продажи дачи
Как риелторы, так и покупатели просто обожают слышать: «Все документы готовы к продаже». Такая фраза в объявлениях, размещаемых на различных платформах, действует на покупателей не менее магически, чем качественные фотографии объекта.
Какие документы необходимо подготовить к первому визиту потенциального покупателя, если вы планируете продать дачу без помощи агентов?
- Выписка из ЕГРН. Вам потребуются два правоустанавливающих документа — один на дом, другой — на участок. Свежие выписки можно получить на сайте Госуслуг в электронном виде. Также можно заказать бумажные версии через МФЦ. Срок изготовления — до двух недель. Если вы забираете документы в том же регионе, где расположен участок, то обращаться в МФЦ можно без оплаты.
- Кадастровый паспорт и технический план. Кадастровый паспорт можно получить в Росреестре или заказать через любой удобный МФЦ. Технический план стоит заказывать в БТИ. Процесс получения последнего может занять от двух до трех месяцев, поэтому затягивать с этими документами не рекомендуется.
- Справка об отсутствии долгов по членским взносам. Эту справку можно получить в СНТ. Обычно на получение такого документа не возникает проблем — ее выдают в день обращения.
Если вы не единственный владелец, к документам для продажи необходимо приложить согласие на сделку от всех остальных собственников.
Что делать, если дача была унаследована давно, и вы не оформляли на нее собственность? В таком случае, цена при продаже может быть снижена. Лучше всего попытаться найти старые документы и подать заявку на регистрацию нового права собственности. Также обязательно следует приватизировать объект. Это значительно увеличит шансы на быструю продажу дачи по выгодной цене.
Можно ли купить дачу в ипотеку?
Сбор необходимой документации
Необходимость удосужиться оформлению всех документов должна быть решена на предварительном этапе — если бумаги для продажи ещё не готовы, начните заниматься их оформлением как можно скорее, чтобы в период высоких температур они были у вас на руках. Все дело в том, что в условиях снижения спроса, немногие покупатели готовы ждать, пока вы закончите с бумагами.
Специалисты компании «Астерра Девелопмент» составили краткий чек-лист для необходимых документов:
- Правоустанавливающие бумаги (отдельные для дачного домика и участков): выписку из ЕГРН в бумажном виде можно запросить в МФЦ, однако получить электронный документ можно на сайте Госуслуг.
- Документы о межевании: для продажи нужно иметь бумаги с определением границ участка и подтверждающие отсутствие споров с собственниками соседних земель. Для заказа кадастрового паспорта можно воспользоваться сайтом Росреестра или посетить региональный МФЦ, а для получения технического плана необходимо обратиться в БТИ (это может занять от двух до трех месяцев).
- Документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг: наличие долгов может стать преградой к продаже дачи, поэтому вам потребуется посетить СНТ для получения справки об отсутствии задолженности.
- Письменное согласие от каждого собственника (при совместном владении документом). Если другой владелец является несовершеннолетним, то необходимо также получить согласие органов опеки.
Важно! Сбор пакета документов должен проводиться очень тщательно: любая ошибка может привести к задержкам в продаже или даже к потере реального покупателя.
При оформлении документов нужно четко понимать, как может быть использован участок. Так, использование земли на территории СНТ имеет свои нюансы, в то время как участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, имеют другие правила. Наиболее просто продать дачу на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
Нельзя забывать и о соответствии документальных и фактических параметров участка, а также соблюдении всех норм и требований строительного законодательства, включая отступы от границ. Если объект недвижимости имеет ограничения или запреты (например, он находится в границах санитарных или водоохранных зон), то это может привести к серьезным трудностям при самостоятельной продаже. Кроме того, стоит учесть, что оформить продажу неоформленного дачного домика тоже крайне сложно, даже если его стоимость будет привлекательной, поэтому рекомендуется заранее заботиться о проведении регистрации.
Важно! В данный момент на территории Российской Федерации продолжает действовать закон о дачной амнистии, который позволяет упростить процесс регистрации для загородных домов, не оформленных официально.
Тщательная подготовка участка и домика
Как людей, так и объекты недвижимости судят, исходя из внешнего вида, поэтому для достижения максимальной выгоды от продажи нужно привести дачу в надлежащий вид. Минимальные требования — это очистка территории от всего лишнего: вывоз мусора, спиленных деревьев, ликвидация зарослей, засыпка ям и луж, очистка дорожек от грязи. Необходимые инструменты должны быть аккуратно сложены в одном месте, а ограждение и ворота желательно перекрасить.
Поддержание порядка на участке позволит вам быть готовыми к срочному показу объекта, что повысит шансы на успешный поиск настоящего покупателя. Ухоженная территория и аккуратный домик вызывют положительные эмоции у людей.
Что касается самого дачного домика, рекомендуется избавиться от старой, сломанной мебели и неработающих технических устройств, убрать пыльные и выцветшие текстильные изделия. Предметы интерьера в хорошем состоянии следует очистить и убрать, очистить окна и стеклопакеты от загрязнений, повесить чистые и приятные шторы, даже если они недорогие. Скопившиеся обои и отделочные материалы следует подправить или полностью заменить.
Как показывает опыт, покупатели зачастую проверяют работоспособность коммуникаций, поэтому необходимо удостовериться в исправности электропроводки, газовых приборов и водопроводных систем. Дополнительным существенным преимуществом будет наличие заключения независимой экспертизы, подтверждающей хорошее состояние дачного домика и функциональность коммуникаций.
Определение стоимости участка
Продавать участок по заниженной цене — это невыгодно, однако завышенная цена может привести к тому, что продажа растянется на многие месяцы. Поэтому крайне важно качественно подобрать стоимость дачи.
На стоимость влияют несколько факторов: месторасположение, площадь участка, наличие и состояние дома, инфраструктура и коммуникации. Оценить стоимость можно одним из трех основных способов.
- Вызвать оценщика. В Подмосковье такая услуга обойдется примерно в 6000–10000 рублей. Да, это дополнительные затраты, но по итогу вы получите документ, который будет удостоверять рыночную стоимость вашего участка.
- Вычислить цену при помощи онлайн-калькуляторов, таких как Выкупон или Ливла. Эти услуги бесплатны и удобны, но они могут быть применимы только для участков с межевыми документами, а некоторые нюансы могут быть не учтены, поэтому учитывайте возможную погрешность в оценке.
- Определить стоимость своими силами. Для этого нужно найти 3–5 объявлений о продаже участков, аналогичных вашему, в вашем или соседнем СНТ. Лучше всего, если все сравниваемые участки будут максимально похожи по площади, построенным объектам и состоянию.
Найти покупателей
Поиск покупателей можно осуществлять самостоятельно или через риелтора. Обращение к риелтору освободит вас от многих хлопот: он сделает фотографии участка, подготовит и разместит объявление о продаже, будет довольствоваться показами, общаться с потенциальными покупателями и поможет оформить сделку. Однако за свои услуги риелторы обычно берут от 2 до 6% от стоимости дачи.
Если же вы собираетесь продавать самостоятельно, действуйте в три этапа.
Этап 1 — Подготовка фотографий.
- Выбирайте ракурс, позволяющий захватить почти весь участок — это поможет потенциальным покупателям оценить его размеры и планировку. Постарайтесь подняться как можно выше для съемки, например, сделайте фотографии с крыши соседнего здания или при помощи дронов.
- Старайтесь фиксировать на фото самые привлекательные особенности вашего участка или дома. К примеру, если участок выходит к озеру или лесу, обязательно это запечатлейте.
- Лучше всего фотографировать участок на рассвете или закате — это так называемые «золотые часы» для фотографов. Мягкий свет помогает уменьшить контраст, а длинные тени подчеркивают детали и придают фото текстуру и глубину.
Этап 2 — Составление объявления. Подробно опишите ключевые характеристики: площадь участка, его расположение, наличие жилых и технических сооружений, коммуникации и основные преимущества. Не забудьте оставить свой контактный телефон.
Этап 3 — Размещение объявления на различных платформах. Рекомендуем использовать все доступные способы.
- Сообщите о продаже своим знакомым, коллегам и родственникам – возможно, кто-то из них уже подыскивает дачу.
- Разместите объявление на специализированных веб-сайтах, таких как Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость.
- Распечатайте объявление и разместите его на воротах своего участка, а также на досках объявлений в вашем и соседнем СНТ. Некоторые покупатели ищут дачу в конкретной местности и хотят одновременно видеть все доступные варианты.
Частые вопросы
Можно ли продать приватизированную дачу с земельным участком? Как произвести сделку купли-продажи?
После приватизации государственного или муниципального имущества, гражданин (или организацией) становится полноправным владельцем объекта и получает право распоряжаться им как угодно, в том числе и продавать. Сделка оформляется традиционным порядком посредством подписания договора купли-продажи (ДКП) и регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Для вступления в члены СНТ необходимо подать заявление, составленное с учетом правил, установленных статьей 12 ФЗ-2017 от 2017 года. В заявлении должны быть прикреплены копии правоустанавливающих документов на земельный участок, расположенный на территории данного садоводческого товарищества.
Можно ли не вступать в садовое товарищество после покупки сада на его территории?
Вступление в члены СНТ — это право владельца земельного участка, но не обязанность. После приобретения сада в товариществе, вы имеете право пользоваться им на ваше усмотрение.
Заключение эксперта
Продажа дачи осуществляется путем подписания договора купли-продажи, для составления которого требуются реквизиты гражданского идентификатора личности сторон сделки, а также документи, в котором содержится подробное описание предмета сделки.
К ДКП следует приложить расписку о получении денежных средств и акт приема-передачи имущества. Составление этих документов не является обязательным.
Если предмет сделки является совместной собственностью супругов, то рекомендуется запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
Если дача принадлежит несовершеннолетнему, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Мы публикуем только проверенную информацию.
