Строительство на землях населенных пунктов в 2024 году

Классификация земельного участка представляет собой одну из его главных характеристик (информация о ней указывается в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет возможные способы использования данного земельного участка.

Дачные постройки: взгляд через призму законодательства

Каждый, кто владеет дачным участком, знаком с распространённой проблемой, которая порой принимает характер эпидемии и на грани превращения в пандемию: весной у дачников вновь обостряется старая привычка сажать на своих участках всё, что только можно найти в ботаническом атласе. На специализированных форумах и сайтах можно найти множество свидетельств и историй таких страдальцев. Однако есть и другая, не менее серьёзная угроза, касающаяся дачников, чей иммунитет изначально ослаблен этими самыми желаниями.

Что мы мечтаем построить на даче

Эта угроза называется строительной лихорадкой. Возбудитель этого недуга постоянно эволюционирует, и теперь стремление к застройке уже не имеет сезонного характера, как это было раньше: «заболеть» данной болезнью вполне возможно в любое время года.

Сейчас этим стремлением активно содействуют производители современных строительных материалов, которые предлагают различные противоморозные добавки и технологии, позволяющие строить вне зависимости от погодных условий. Основные симптомы данного недуга описаны в статье «Хозяйственные постройки и другие полезные сооружения на дачном участке».

Прежде чем начать мечтать…

Прежде чем начнётся процесс мечтаний о загородном доме, беседке, гриль-домике, сарае или летней кухне, необходимо предпринять некоторые меры предосторожности. Как известно, лучшим решением является профилактика.

В случае возникновения вышеописанного строительного вируса, полезной профилактикой и действиями, направленными на укрепление «иммунитета», может стать ознакомление с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ, статья 30 Градостроительного кодекса РФ) для дачных участков, а также с законами, касающимися строительства на дачах. Данные вопросы я постараюсь рассмотреть более подробно.

Что мы имеем

Чаще всего загородный участок восприми́мается как дача. Однако с юридической точки зрения загородные владения граждан могут иметь различный статус. Именно от этих юридических нюансов зависят возможности застройки дачного участка, а также масштабы и назначение разрешённых построек. Чтобы понять, что и в каком объёме можно возводить на загородном участке, важно сначала определить, чем именно мы владеем.

В Российской Федерации земли делятся на семь различных категорий, что подробно описано в Земельном кодексе РФ. Для дачных владений актуальными являются две из них:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений.

Если вы владелец участка на землях сельхозназначения, прежде чем начинать строительство, крайне важно выяснить вид разрешённого использования (ВРИ).

Как правило, дачи и загородные дома располагаются на землях поселений, однако может произойти и так, что земельный участок находится за чертой населённых пунктов. Это может быть просто кусок поля, который относится к землям сельскохозяйственного назначения.

В некоторых случаях под строительство могут быть выделены земельные участки ещё одной категории: земли промышленного и специального назначения. Например, по распоряжению местных властей территория, ранее находившаяся под контролем воинской части, размещённой на землях специального назначения, может быть переведена под жилую застройку.

Понятие земель населённых пунктов

Согласно статье 83 Земельного кодекса, это территории, предназначенные для застройки в городах и других населённых пунктах.
Границы земель населённых пунктов и иных категорий проходят по границам муниципальных образований. Они не должны пересекать участки, принадлежащие физическим и юридическим лицам.

Как следует из вышеприведённого определения, данная категория земель в основном предназначена для застройки. Однако простой факт принадлежности участка к землям населённых пунктов не может служить доказательством возможности строительства с юридической точки зрения.
Необходимо провести комплексный анализ земельных и градостроительных факторов, после чего принимается решение о целесообразности начала строительства на данном участке. Юристы нашей компании могут провести градостроительный аудит и предоставить официальное заключение, в котором будут указаны все риски для застройщика при создании нового объекта на данном земельном участке.
При использовании земель населённых пунктов для строительства важно учитывать:

• вид разрешённого использования;
• наличие зон охраны объектов и охранных поясов, включая приаэродромные территории;
• технико-экономические параметры, определённые ПЗЗ и регламентами;
• размеры участка и его пространственное расположение.

Земли населённых пунктов для жилищного строительства

Жилищное строительство делится на несколько категорий:

• многоэтажное;
• среднеэтажное и малоэтажное;
• таунхаусы и блокированная застройка;
• индивидуальное (частные дома).

Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ, территории населённых пунктов делятся на зоны. Для жилищного строительства разрешена только жилая зона, соответствующая данному типу.
Для каждого типа жилья в отдельности предусмотрены свои подзоны и виды использования, обозначенные в Правилах землепользования (пункт 5 статьи 85). Невозможно с правовой точки зрения построить многоквартирный дом на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и наоборот. Обычно такие территориальные зоны имеют различные обозначения – Ж1, Ж2, Ж3 и так далее.
У нас имеется детальная статья-инструкция, в которой рассмотрены нюансы по возведению многоквартирных домов.

Виды разрешённого использования

Согласно действующему российскому законодательству, собственники и правообладатели земельных участков обязаны использовать свои наделы только в соответствии с их целевым назначением. В противном случае нарушителя могут привлечь к административной ответственности, обязать привести земельный участок в соответствующее состояние или даже изъять его, если правообладатель не устранит все недостатки, даже если он находится в частной собственности у граждан или организаций. Понятие разрешённого использования охватывает деятельности, которые разрешены для осуществления на конкретном земельном участке. Их полный перечень включён в Классификатор, утверждённый Приказом Росреестра №П/0412 от 2020 года. Согласно данному документу, земли садоводческих товариществ могут иметь виды разрешённого использования с кодами 13.0 (земля общего назначения), 13.1 (ведения огородничества), 13.2 (ведения садоводства).

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет

Самостоятельный анализ направлений использования садового участка может быть достаточно сложным и запутанным. Дело в том, что одни из них могут быть вполне подходящими для строительства садовых или жилых домов, в то время как на других можно возводить только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и собранного урожая. Если у вас возникают сложности с определением вида разрешённого использования участка, рекомендуем обратиться за квалифицированной помощью к нашим юристам, специализирующимся на земельном праве. Мы предлагаем помощь в удалённом формате и поможем разобраться со статусом земли, рассмотрим все ограничения и предотвратим возможные штрафы и ненужные расходы.

Земли общего назначения

В основном земли населённых пунктов для садоводства располагаются на территориях садовых товариществ. На таких участках также имеются земельные наделы, которые являются общей собственностью. Они предназначены для эксплуатации всеми правообладателями земельных участков, находящихся в пределах СНТ. Кроме того, на таких территориях допускается размещение объектов капитального строительства, которые также считаются имуществом общего пользования. Здесь могут размещаться проезды, дороги, проходы, площадки, санитарно-защитные зоны, водоёмы и другие подобные сооружения.

Огородничество

• для отдыха граждан;
• для выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд;
• для размещения хозяйственных построек.

Что касается последнего пункта, то на землях, предназначенных для ведения огородничества, допускается размещение построек, которые не являются объектами недвижимости, то есть временных сооружений.

Обратите внимание! Это фактически постройки, предназначенные для хранения инвентаря и собранного урожая.

Садоводство

Использование земельного участка для садоводства подразумевает его эксплуатацию для отдыха, выращивания сельскохозяйственных культур, размещения различных построек, включая гаражи, садовые и даже жилые дома.

Следовательно, вид разрешённого использования для ведения садоводства означает, что на земельном участке можно не только заниматься возделыванием овощей и фруктов, но также построить на нём жилое строение для постоянного проживания.

Виды запрещённой деятельности

Статус земли для садоводства подразумевает использование участка именно с определёнными направлениями деятельности.

Многие ошибочно полагают, что купив дачу за пределами города, в СНТ, они могут заняться фермерством. Важно помнить, что садовые и огородные участки абсолютно не предназначены для содержания домашнего скота. Здесь невозможно выращивать даже кур, не говоря уже о более крупных животных.

Пример из практики:

Гражданин Ковалев приобрёл участок с жилым домом в СНТ. Он завёл корову, свиней и кур. Председатель товарищества предупредил Ковалева о том, что на данном земельном участке запрещено разведение домашнего скота. Соседи написали жалобу в местную администрацию. В результате было возбуждено административное дело против Ковалева. По его итогам ему был выписан штраф и предписано прекратить использование земельного участка не по назначению.

Стоит отметить, что в некоторых ситуациях содержание скота в СНТ допускается. Это касается тех случаев, когда соответствующий вспомогательный вид разрешённого использования участка предусмотрен в территориальной зоне Ж-3.

Что касается участков, предназначенных для ведения огородничества, то на них запрещено не только содержание домашнего скота, но и строительство объектов недвижимости, включая садовые или жилые дома.

Какой ВРИ выбрать: ИЖС, ЛПХ, ДНП или СНТ

Ранее утверждалось, что строительство жилого дома возможно только на землях населённых пунктов. Однако с марта 2022 года вступает в силу федеральный закон, который закрепляет право граждан на строительство жилых домов на сельскохозяйственных землях.

С городскими зонами, находящимися на землях населённых пунктов, всё более-менее понятно: там присутствует строгое зонирование территории. Но какой вид разрешённого использования выбрать для загородного дома? Это зависит от комбинирования целей приобретения участка: для постоянного проживания, ведения садоводства или содержания домашнего скота и птиц.

Существуют различные варианты ВРИ:

Этот вид разрешённого использования относится исключительно к землям населённых пунктов. На таких участках запрещено разводить скот и птиц, но доступно заниматься садоводством, огородничеством и возвести жилой дом не выше 20 метров и не более трёх этажей. На таком участке возможно круглогодичное проживание, а также прописка, в непосредственной близости будет находиться необходимая инфраструктура.

Получить ипотечные кредиты на покупку ИЖС не составляет труда для банков. Однако стоимость таких участков значительно выше, чем на участках с другим ВРИ.

Если ВРИ относится к участку на земле населённого пункта, такой участок называют приусадебным участком. В этом случае разрешено строить дом, держать скот и вырастить сад.

Банки без проблем оформляют ипотеку на такие участки, а налоговая ставка на ЛПХ в три раза ниже, чем на ИЖС. Кроме того, в некоторых случаях имеется возможность поменять ВРИ на ИЖС с целью последующей продажи участка по более высокой цене.

Если участок сельхозземли — это полевой участок, такой ВРИ необходим для выращивания сельскохозяйственной продукции, а также для скотоводства и птицеводства. Строительство дома здесь возможно, но только в строгих рамках.

• ДНП — дачное некоммерческое партнерство

Участки ДНП предназначены для строительства дачи и отдыха граждан, однако ведение огородничества и садоводства не обязательно, в отличие от СНТ.

• СНТ — садовое некоммерческое товарищество

Участки СНТ предназначены для огородничества и садоводства, а строительство дачи здесь необязательно, как это происходит в ДНП.

У СНТ и ДНП, как правило, нет адреса, что делает невозможным оформление постоянной регистрации. Однако при условии, что участки располагаются в черте населённых пунктов, прописка возможна. Тем не менее, банки неохотно выдают ипотеку на покупку дачных участков.

Как определить категорию земли

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, владельцу следует обратиться к бесплатному сервису Росреестра — Публичная кадастровая карта. Для этого нужно открыть данную карту и ввести в поисковую строку кадастровый номер участка. Затем можно получить данные о категории земель и виде разрешённого использования в режиме онлайн. Также доступна возможность заказать выписку из Росреестра, которая содержит информацию о категории земельного участка; её стоимость составляет 250 рублей.

Целевое назначение земельного участка устанавливается региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, необходимо подготовить соответствующее ходатайство, собрать все необходимые документы (документы, подтверждающие право на участок, кадастровый номер объекта) и подать их в Росреестр, после чего следует дождаться официального решения.

Перевод земли из одной категории в другую

Законодательством предусмотрен перевод территорий из одной категории в другую, а также изменение их назначения. Порядок данной процедуры регламентируется ФЗ о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Обычно необходимость в переводе возникает в случае расширения населённого пункта за счёт сельскохозяйственных земель или перераспределения промышленных объектов в другие категории в результате рекультивации.

Также категория земли может измениться у лесов, которые становятся природоохранными территориями. Для каждой ситуации действуют собственные правила перевода. Например, для включения сельхозтерриторий в границы населённого пункта требуется изменение генплана. Ранее существовало ограничение, согласно которому кадастровая стоимость сельхозземель должна быть ниже средней кадастровой стоимости в округе. В настоящее время таких ограничений нет.

Комментарий юриста

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании Интерцессия:

— Перевести земельный участок из одной категории в другую является возможным. У собственника земельного участка есть такое право. В основном перевод возможен для сельскохозяйственных земель и промышленных территорий. Чтобы осуществить перевод земельного участка, нужно подать соответствующее заявление в уполномоченный орган (Росреестр). В данном документе следует обосновать необходимость перевода, указать кадастровый номер земельного участка и приложить документы, подтверждающие право на участок. После этого заявление рассматривается, и принимается решение о его одобрении или отказе на основании различных причин (ошибки в заявлении, наличие ограничений на перевод и так далее).

Существуют также земли запаса, которые не могут быть использованы, пока не будут переведены в другую категорию. Так, если имеется участок, относящийся к землям запаса, и человек желает его использовать, он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением о желании стать собственником или арендовать данный земельный участок с последующим переводом в определённую категорию. Это также возможно. Проблематично или невозможно перевести территории с особым статусом (заповедники, национальные парки), так же, как и земли водного фонда.