Выявленные недостатки должны быть задокументированы в акте осмотра до подписания акта приема-передачи. Если потенциальный покупатель откажется подписывать акт, это может привести к задержке получения ключей от квартиры. Однако такой отказ также увеличивает шансы на быстрое устранение выявленных проблем застройщиком.
Черновая отделка квартиры в новостройке: кому подходит такой вариант?
Квартиры в новостройках имеют различные степени готовности к эксплуатации, когда передаются покупателям. В данной статье мы обсудим, какие существуют основные виды отделки, что именно подразумевается под черновой отделкой, а также рассмотрим ее плюсы и минусы.
По состоянию на 2022 год, можно выделить три ключевых вида отделки, предлагаемых застройщиками:
- чистовая (полная, под ключ, готовая, финишная);
- предчистовая (белая, начальная, white box);
- черновая (без отделки).
В настоящий момент на массовом рынке новостроек в Москве 69% квартир предлагаются с полностью готовой отделкой от застройщика. Эта опция востребована среди определенных категорий покупателей. В основном, такую квартиру выбирают те, кто не может долго ждать, желая переехать в новое жилье практически сразу после получения ключей. Это особенно актуально для людей, снимающих жилье и одновременно выплачивающих ипотеку, у которых каждый месяц имеет значение. Кроме того, квартиры с отделкой часто покупают для инвестиционных целей, например, для последующей аренды. Для таких покупателей не столь важен интерьер, так как они не планируют жить в этом жилье. Также стоит отметить, что застройщики обычно предлагают несколько цветовых схем, которые, как правило, нейтральны и выполнены в спокойных тонах, что способствует их широкому спросу.
В квартирах с полной отделкой имеется все необходимое для комфортного проживания, включая сантехнику, обои, полы, двери и кухонную мебель. Порой некоторые застройщики предлагают квартиры с частичной или полной меблировкой, что позволяет решить вопрос с мебелью еще на этапе подписания договора долевого участия (ДДУ).
Примерно 14% квартир стандарт- и комфорт-класса предлагают предчистовую отделку. В этом варианте покупатель получает квартиру, полностью подготовленную к финальной отделке. Все необходимые ремонтные работы уже проведены, включая так называемые «грязные» работы: коммуникации разведены, проложены канализационные трубы, выровнены стены и полы, установлены перегородки и смонтированы отопительные приборы, сантехника, розетки и выключатели (или хотя бы подготовлены выводы под них). Часто в помещениях уже предусмотрена звукоизоляция пола, установлены выводы под домофон, кондиционер и оптоволоконный кабель для Интернета.
Покупателю останется лишь добавить финальный штрих: определиться с дизайнерским стилем квартиры, выбрать подходящие по фактуре отделочные материалы (например, плитку, обои, ламинат и прочее), разработать цветовую гамму и выбрать мебель. Как правило, косметический ремонт в квартире с предчистовой отделкой длится не более 1-2 месяцев, что позволяет владельцам рассчитывать на скорое новоселье.
Черновая отделка в новостройках (в массовом сегменте это встречается в 18% случаев) является наиболее сложным вариантом ремонта. Эта отделка предполагает наличие неоштукатуренных бетонных стен, что открывает большие возможности для креативного подхода и требует выполнения широкого спектра работ.
Покупательские предпочтения
Более двух третей покупателей в сегменте массового жилья предпочитают готовую отделку, что, к тому же, позволяет включить расходы на ремонт в ипотечный платеж. Это освобождает собственников от необходимости искать дополнительные средства для проведения ремонта. Примерно 15-22% покупателей стандарт-класса выбирают квартиры с предчистовой отделкой, а оставшаяся доля приходится на черновую отделку.
В бизнес-классе и выше ситуация выглядит совершенно иначе: более 60% покупателей предпочитают квартиры «в бетоне». Около 25% сделок составляют квартиры с отделкой white box, и лишь 13-14% клиентов выбирают жилье с чистовой отделкой.
Данная тенденция объясняется тем, что у покупателей в этом сегменте гораздо более высокие финансовые возможности. Они имеют возможность продумывать индивидуальные проекты дизайна и создавать уникальные интерьеры, которые будут отличаться от стандартных. Эти покупатели не стремятся спешить, поэтому готовы потратить время и средства для создания своего идеального жилища.
Что такое черновая отделка?
Черновая отделка является одним из ключевых этапов в процессе строительства и ремонта квартир. Этот этап предшествует финишной отделке и включает в себя выполнение основных строительных работ, а также установку необходимых коммуникаций. Черновая отделка может быть выполнена как в новых, так и во вторичных квартирах.
В случае новостройки, черновая отделка подразумевает выполнение работ, которые подготавливают «гладкую» квартиру к окончательной отделке.
Во вторичном жилье ситуация может различаться в зависимости от состояния помещений. Тем не менее, обычно проводятся аналогичные работы, включая монтаж коммуникаций, укладку полов и штукатурные работы. Важно отметить, что при покупке вторичного жилья часто возникает необходимость в проведении ремонта и доработке черновой отделки под личные предпочтения владельца.
Основная цель черновой отделки заключается в подготовке помещений для последующих работ, связанных с финишной отделкой. Одним из преимуществ этого подхода является возможность реализации работ в несколько этапов, что позволяет снизить финансовые затраты и регулировать темпы ремонта в соответствии с личными предпочтениями и возможностями владельцев квартир.
Не менее важным аспектом является соблюдение строительных норм и правил. Стены и потолки должны быть подготовлены для последующей отделки, инженерные коммуникации должны быть исправными, а электрооборудование — соответствовать необходимым требованиям безопасности.
В конечном итоге после черновой отделки получается готовое пространство, в котором можно начинать финишную отделку и задумываться о дизайнерском оформлении.
Какие работы входят в черновую отделку?
Черновая отделка включает в себя выполнение ряда работ, которые обеспечивают качественное и надежное строительство, а также служат основой для последующих отделочных работ.
Вот основные задачи, которые входят в процесс черновой отделки:
- Монтаж инженерных коммуникаций. Эта работа включает установку электропроводки, водопровода, системы канализации и отопления. Проводка электричества охватывает установку розеток, выключателей, осветительных приборов и распределительных коробок. Монтаж водопровода и канализации включает прокладку труб и подключение сантехнических приборов. Также важно установить и подключить систему отопления, включая радиаторы и, при необходимости, теплый пол.
- Выравнивание полов. Укладка пола обеспечивает ровную и прочную основу для дальнейшей отделки.
- Штукатурка стен. Этот процесс состоит в нанесении слоя штукатурки на стены с последующим выравниванием и шлифовкой. Штукатурка создает гладкую поверхность для нанесения финишной отделки, будь то покраска или оклейка обоями. Она также помогает скрыть электрокабели, которые уже разведены по стенам.
- Подготовка потолка. Это может включать установку гипсокартонных или пластиковых панелей на потолок, а также шпаклевку и шлифовку поверхности для создания ровного и гладкого потолка. В случае установки натяжного потолка этот этап может быть опущен.
- Установка дверей и окон. Процесс начинается с монтажа оконных рам и установки стеклопакетов, после чего устанавливаются входные двери. Правильная установка окон и дверей гарантирует надежную изоляцию помещений, защищая их от холодного воздуха и шума. Работы по замене окон и входной двери осуществляются на этапе черновой отделки, так как они могут привести к образованию значительного количества строительного мусора.
- Подготовка сантехники. Это включает в себя прокладку труб и подключение санитарной техники, такой как унитазы, раковины, душевые кабины и ванны. Часто на период ремонта в квартире устанавливается черновая сантехника, которая впоследствии заменяется на чистовую.
После завершения черновой отделки можно приступать к финишной, которая придаст помещению привлекательный вид и создаст комфортные условия для проживания.
Что включает в себя черновая отделка квартиры
Черновой ремонт в новостройке включает в себя:
- Стяжку пола. Она изготавливается на основе песка и цемента и равномерно заливается на одном уровне по всем помещениям квартиры.
- Монтаж входных дверей (металлических) и окон (пластиковых или деревянных).
- Отделка стен. С помощью раствора на основе цемента или извести выравниваются поверхности стен. Финишную отделку потребуется выполнять самостоятельно.
- Обработка потолка. Поверхность потолка штукатурят и заделывают все швы покрытия. В большинстве случаев качество таких работ оставляет желать лучшего, так как поверхности остаются неровными и требуют дополнительной обработки.
- В черновом варианте жилья застройщик берет на себя ответственность за проведение таких видов коммуникаций, как газ, отопление, электричество и водоснабжение.
- В квартире устанавливаются батареи (при необходимости и другие виды отопительных приборов). Проводятся кабели для подключения телевидения и телефонной связи. Необходимо учитывать, что разводку по квартире придется делать самостоятельно.
- В черновой отделке могут присутствовать и другие плюсы. При заключении договора и перед покупкой жилья обязательно уточните все, что вас интересует, и согласуйте все вопросы и нюансы с застройщиком.
В черновом варианте ремонта в новостройке не существует универсального перечня выполненных строительных работ.
Многие застройщики включают в прайс стоимость всех строительных работ, которые они могут предложить, указывая цены за квадратный метр. Такой вариант является наиболее удобным для потенциального покупателя, так как в этом случае он самостоятельно сможет выбрать вид и объем работ, которые ему необходимы. Если у застройщика отсутствует такой прайс, вы можете попросить его самому озвучить цены и рассказать о тех работах, которые он сможет выполнить за дополнительную плату.
Если вы планируете заказывать ремонтные и отделочные работы у застройщика, обязательно заключите письменный договор. Это будет вашей гарантией на качественное выполнение работ, а также поможет свести к минимуму ваши риски в случае, если вы столкнетесь с недобросовестными рабочими.
Помните о важном моменте! Внимательно ознакомьтесь с договором, который вы подписываете. В нем должен быть указан полный перечень работ, которые планируется выполнить, с указанием конкретных расценок.
По сути, вам будет доступна улучшенная черновая отделка с дополнительным перечнем работ. Список должен быть максимально структурированным и подробным, что облегчит вам задачу при приемке готовой работы.
Основные виды работ
Базовая отделка квартиры в новостройке: что это? Разберемся подробно далее.
Ранее мы уже упоминали о том, что у каждого застройщика и строительного предприятия свои понимания черновой отделки жилья. Тем не менее, основной перечень работ выглядит следующим образом:
- По согласованному, готовому плану возводятся перегородки в необходимых местах.
- С помощью маяков осуществляется заливка стяжки пола. При этом мокрые помещения гидроизолируются. Будьте внимательны, уточняйте у застройщика допустимые границы перепадов высот, так как стяжка может быть как армированного, так и неармированного типа.
- Выполняется разводка электричества, которая включает в себя:
- Установку подрозетников (без самих выключателей и розеток).
- Установку электрического щита.
- Оштукатуривание поверхности стен с помощью специальных маяков.
- Подведение слаботочных кабелей (для подключения к сети интернет, кабельному телевидению и стационарному телефону), а также кабелей электропитания.
Отдельным пунктом хотелось бы отметить электрику.
Перед тем, как приступить к разводке электроэнергии в квартире, необходимо составить план, в котором будут четко указаны такие важные моменты, как:
- Точно рассчитанное сечение проводов.
- Номиналы автоматов.
- УЗО отдельно по каждой ветке.
- Количество розеток.
- Количество точек для подключения освещения в каждой отдельной комнате.
Обязательно поинтересуйтесь у застройщика, кто будет выполнять работу с электричеством, ведь это один из самых важных пунктов для комфортного проживания в будущей квартире.
Кроме того, если застройщик самостоятельно возьмется за разработку схемы электропроводки, обязательно ознакомьтесь с ней до проведения работ. Целесообразно попытаться самостоятельно вникнуть в схему. Если вы совсем не разбираетесь в электропроводке, проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом. Даже если проект составлен идеально, старайтесь самостоятельно контролировать весь процесс, начиная от фирмы кабеля и заканчивая его характеристиками и монтажом.
От вас требуется измерение диаметра медных проводов и расчет его сечения, которое нужно будет сравнить с тем, что вписано в проекте. Очень часто из-за невета проделок или недочетов со стороны производителей встречаются конкретные несоответствия. Следить за этим – ваша задача.
Помните, что халатное отношение к электричеству в квартире может повлечь за собой очень неприятные последствия. Переделать готовую работу будет крайне сложно, даже если провода закладывают в гофрированные трубы, ведь все провода закроются плотным слоем штукатурки.
Мнение эксперта
Фаундер профессиональной платформы для агентов недвижимости
Черновая отделка — это базовый ремонт. Он включает:
- демонтаж конструкций (во вторичном жилье);
- стяжку и теплоизоляцию пола;
- установку межкомнатных перегородок;
- теплоизоляцию стен (для регионов с суровыми зимами);
- установку дверных и оконных конструкций (как правило, входная дверь и окна будут самыми дешевыми);
- монтаж водоснабжения, электросети, канализационной, отопительной и газовой систем (подводка к квартиру);
- гидроизоляцию в мокрых зонах (не всегда обязательна для черновой отделки);
- шпаклевание и оштукатуривание стен и потолка.
Важно отметить, что конкретные требования по качеству выравнивания поверхностей в строительных нормах не регламентированы. Поэтому в квартире одного застройщика стены могут быть выровнены с минимальными допусками неровностей или кривизны, в то время как у другого они могут быть грубо оштукатурены практически на глаз. И то, и другое может считаться нормой.
Если вы покупаете квартиру с черновой отделкой в новостройке, обязательно уточните этот вопрос у застройщика. В противном случае серая коробка может не оправдать ваших ожиданий. Перед чистовым ремонтом в ней может потребоваться выполнить предчистовую отделку.
При черновой отделке стены сначала шпаклюются (то есть заделываются дыры и трещины в кирпичной кладке), а затем штукатурятся. Это означает, что речь не идет о финишном шпаклевании, после которого стены становятся ровными и белыми, как можно было бы предположить.
Что такое White box
Многие застройщики предлагают предчистовую отделку — промежуточный вариант между черновой и чистовой отделкой. Обычно такую отделку называют White box (в переводе с английского «белая коробка»): стены покрываются белой финишной шпаклевкой.
Квартира с такой отделкой включает в себя следующие работы:
- выравнивание стен;
- качественная стяжка пола;
- отделка потолков;
- монтаж необходимых отопительных систем;
- установка дверей;
- разводка электропроводки по всей квартире;
- более качественные сантехнические работы.
Что входит в стоимость черновой отделки в квартире
- Установка перегородок из различных материалов (пеноблоки, гипсокартон, кирпичи, панели).
- Стяжка пола под финишное покрытие.
- Гидроизоляция. Это важно для предотвращения проблем с влажностью и сохранения прочности строительных материалов.
- Установка подрозетников и электрического щита. Изоляция проводов и разводка электропроводки.
- Штукатурка стен. Подготовка и выравнивание стен для отделочных работ.
- Выравнивание потолка. Штукатурка поверхности.
- Подводка к канализационным трубам, а также к горячей и холодной воде.
Все эти этапы обеспечивают базовую инфраструктуру помещения, необходимую для дальнейшей отделки, включая укладку напольного покрытия, окончательную облицовку стен и установку декоративных элементов.
Фото: В квартире с черновой отделкой вы можете провести ремонт самостоятельно или выбрать профессионального подрядчика
Заключение
Черновая отделка в новостройке – это важный этап, на котором создается основа для косметического ремонта. На первых этапах делают стяжку пола и устанавливают двери и окна.
Затем застройщик осуществляет штукатурку стен, чтобы исключить трещины и сделать поверхности более ровными. После этого проводятся электромонтажные и базовые сантехнические работы.
Квартиры с черновой отделкой обычно стоят дешевле по сравнению с квартирами с чистовой отделкой. Черновая отделка предоставляет больше свободы в выборе отделочных материалов и позволяет владельцу реализовать свои дизайнерские идеи.
