Как пользоваться и распоря­жаться землей сельхозна­значения

Понятие «земля» в контексте правоустанавливающих отношений рассматривается, прежде всего, как объект недвижимого имущества. Земля представляет собой природный ресурс, важный элемент производства и средство для различных хозяйственных нужд. Например, если вы хотите заниматься разведением домашних птиц, земля станет основой вашей деятельности.

Земли для сельскохозяйственного производства

Специалисты нашей компании помогут вам привести правоустанавливающие документы на земли для сельскохозяйственного производства в соответствие с вашими планами и текущими законодательными требованиями.

Земли для сельскохозяйственного производства — это специфический вид разрешенного использования земель, который относится к категории сельскохозяйственного назначения согласно Статье 77 Земельного кодекса РФ. Эта категория является довольно обобщенной и широко распространенной, и с течением времени может уточняться до более конкретных видов разрешенного использования, отражающих текущую хозяйственную деятельность.

• Что разрешено на земельных участках для сельскохозяйственного производства?
• Какие строения допустимы на таких землях?
• Как оформить разрешение на строительство на участках сельскохозяйственного назначения?
• Как перевести участок из категории земель сельскохозяйственного назначения в другие?
• Разрешен ли перевод земель из категории сельскохозяйственного производства в садоводство?
• Возможно ли включение земель для сельскохозяйственного производства в состав населенного пункта?
• Как обжаловать отказ в изменении вида разрешенного использования земель для сельскохозяйственного производства?

Прежде чем начать освоение приобретенного участка, очень важно понять, какие действия можно осуществлять на земле, относящейся к сельскохозяйственному производству. Стоит начать с изучения классификатора земель и кадастровой карты, где можно узнать о текущей категории и виде разрешенного использования вашего участка.

Часто земельные участки сельскохозяйственного назначения приобретаются для личного подсобного или фермерского хозяйства, садоводства и других аналогичных видов деятельности. Однако индивидуальное жилищное строительство на таких участках, как правило, запрещено. Исключение составляют дачные и садовые дома, для которых могут существовать определенные условия.

Перед началом строительных работ или использованием земли крайне важно убедиться, что нет ограничений на осуществление планируемых действий. В соответствии с законодательством, возведение жилых строений на участках для сельскохозяйственного производства возможно исключительно на территориях, отнесенных к крестьянско-фермерским хозяйствам. Для этого потребуется получить разрешение на строительство. Участки, относящиеся к садоводческим некоммерческим товариществам (СНТ), представляют собой другую категорию и не считаются землями для сельскохозяйственного использования. На таких земельных участках разрешается строительство садовых домов и хозяйственных построек. Существуют и различные другие нюансы, которые необходимо учитывать владельцам таких земель.

Средняя стоимость работ по изменению вида разрешенного использования начинается от 60 000 рублей.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через проект планировки территорий) стартует от 200 000 рублей.

Изменение категории участка (при наличии проекта) также может стоить от 200 000 рублей.

Разрешенное использование земель для сельскохозяйственного производства

Земли, относящиеся к данному типу, могут использоваться для следующих целей, определенных законом:

• ведение сельскохозяйственного производства;
• формирование лесных защитных насаждений;
• проведение научных исследований и учебной деятельности;
• организация крестьянско-фермерских хозяйств и личных подсобных хозяйств;
• выращивание различных сельскохозяйственных культур, таких как зерновые, лен, конопля и овощи;
• создание некоммерческих организаций или потребительских кооперативов;
• использование земель для образовательных учреждений сельскохозяйственной направленности;
• разведение сельскохозяйственных животных, включая птицеводство, пчеловодство и свиноводство;
• размещение объектов коммунального обслуживания и общественного пользования.

К тому же, эти территории могут использоваться для ведения охотничьего хозяйства и другой законной деятельности.

При определении разрешенных видов деятельности стоит учитывать такие факторы, как минимальные отступы от границ участков, предельные размеры самих участков, а также возможные другие нюансы. Также разрешено строить капитальные объекты, необходимые для сельскохозяйственного производства, однако и здесь существуют свои правила и ограничения.

Что такое земли сельскохозяйственного назначения

В России земли подразделяются на семь основных категорий:

1. Земли для сельского хозяйства.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности.
4. Земли особо охраняемых территорий.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения составляют примерно четверть всей территории России, однако лишь лесной фонд занимает большую площадь, чем земли сельхозназначения.

Основным признаком сельскохозяйственных земель является их плодородный слой почвы, который создает благоприятные условия для роста различных растений. На таких участках производят сельскохозяйственную продукцию: подсолнечник, свеклу, кукурузу и другие культуры. Кроме того, на таких землях разводят животных и производят корма для них. Важно отметить, что на сельхозучастках могут располагаться вспомогательные объекты, такие как дороги, коммунальные сети, водоемы для орошения, а также сооружения для первичной переработки продукции и защитные насаждения вокруг полей.

Из-за высокой продуктивности таких земель государство устанавливает строгий контроль за их использованием и предъявляет высокие требования к владельцам.

У земель сельскохозяйственного назначения есть два основных признака:

1. Они находятся за пределами населенных пунктов.
2. Их использование предполагается исключительно для сельскохозяйственных нужд.

Не все земли, имеющие плодородный слой почвы, автоматически относятся к сельскохозяйственным. Например, дачные участки могут находиться за границами городов и на них растут такие культуры, как картошка, но это не подтверждает их принадлежности к сельскохозяйственным землям. Все зависит от того, как указан вид участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Чтобы определить, относится ли участок к землям сельскохозяйственного назначения, можно обратиться к выписке из ЕГРН или посмотреть на публичной кадастровой карте, где в графе «Категория земель» будет указана соответствующая информация.

Законодательная база. Государство относится к землям сельскохозяйственного назначения с особой осторожностью, так как размещение на таких землях производств, наносящих ущерб экологии, может привести к долгосрочным негативным последствиям для плодородия почвы.

К примеру, во Владимирской области была зафиксирована ситуация, когда одна компания разместила на участке сельхозземли стоянку для грузовиков, зацементировав плодородный слой почвы. В результате проверки Управление Росреестра оштрафовало компанию на 100 000 рублей. Постановление арбитражного суда подтвердило законность этого штрафа.

Кто может быть собственником сельскохозяйственных земель

Собственниками земель сельскохозяйственного назначения могут быть как государственные и муниципальные органы, так и граждане Российской Федерации и отечественные компании. При этом иностранные граждане и зарубежные компании имеют право только на аренду сельхозземель.

По данным 2019 года, 66% земель сельскохозяйственного назначения находились в государственной и муниципальной собственности, 28% принадлежали гражданам, а около 6% — организациям.

Что такое земельный пай. В Советском Союзе сельхозземли принадлежали колхозам и совхозам. В 1990-х годах большинство из них стали частными организациями, а правительство решило передать земельные участки жителям ближайших сел. В результате приватизации участок, ранее принадлежащий одному колхозу, стал делиться между многочисленными жителями села, но конкретные участки не выделялись.

Эти земли стали называться паевыми, а их владельцы — пайщиками, хотя юридически корректнее говорить о пайе как о доли в общей собственности на землю. Таким образом, пайщик — это долевой собственник. На сегодняшний день паевые земли также относятся к сельскохозяйственным участкам, и к их содержанию предъявляются такие же требования, как если бы они принадлежали одному собственнику.

Многие агрофирмы арендуют земельные участки у владельцев паевой земли, так как сельхозземли является выгодным активом, что приводит к тому, что крупные компании часто выкупают их у пайщиков.

Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель в другую категорию; любое строительство на таком участке без необходимых разрешений будет считаться самовольной постройкой

Согласно части 3 статьи 2 Закона № 172-ФЗ, в ходатайстве о переводе земельных участков из одной категории в другую должны быть указаны: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категория, в которую входит участок, и категория, в которую предполагается его перевод; 3) обоснование такого перевода; 4) права на участок.

Информация о категории земель, к которой относится участок, а также о его разрешенном использовании вносится в Единый государственный реестр недвижимости в качестве дополнительных сведений.

Если речь идет о строительстве жилых и садовых домов на территории садоводческих некоммерческих товариществ, требования для получения необходимых разрешений значительно снижаются. Например, нет необходимости в разрешении на строительство и ввод объекта в эксплуатацию; не требуется подготовка проектной документации и ее экспертиза. Для таких зданий действует упрощенный порядок (по части 3 статьи 48, пункту 1 части 2 статьи 49, статье 51.1 и части 16 статьи 55 Гражданского кодекса).

Соблюдение требований при строительстве на садовом участке менее затратно и проще, чем при строительстве других объектов недвижимости.

Снос построек на территории садоводческих объединений имеет свои ограничения:

• органы местного самоуправления не имеют права принимать решение о сносе жилых и садовых домов;
• муниципалитет не вправе снести в административном порядке жилой дом или строение, построенное до 1 января 2019 года на дачном или садовом участке;
• жилые дома, расположенные на садовых и дачных участках, в определенных условиях не подлежат сносу.

Конкретно, жилой дом не будет снесен, если:

• права на объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или были приобретены после этой даты;
• параметры объектов соответствуют предельным параметрам строительства;
• собственник объекта имеет права на землю под ним.

Существует несколько типов участков, предназначенных для отдыха граждан, выращивания сельскохозяйственных культур и возведения различных построек. Это огородные, садовые и дачные участки. На огородных участках, в отличие от садовых и дачных, построить объекты недвижимости, в том числе жилые и садовые дома, запрещено.

Садовый дом не подлежит сносу, если в момент его постройки не было известно о существующих ограничениях на строительство

Пример из практики: Владелец газопровода обратился в суд с иском о сносе самовольной постройки. Причиной иска послужило то, что садовый дом был возведен в охранной зоне газопровода. Суд установил, что собственник садового дома не мог знать о существующих ограничениях на строительство. Поскольку в его действиях не было вины, суд отказал в удовлетворении иска (Определение Верховного суда от 24.09.2019 № 38-КГ19-6).

Освоение земельного участка представляет собой подготовку к его использованию (включая составление проектной и разрешительной документации, бизнес-плана). Владельцы и арендаторы должны эффективно использовать земельные участки, если сроки освоения указаны в договорах.

В судебной практике есть случаи, когда администрация муниципального образования продала или сдала в аренду земельные участки, которые не соответствовали категориям, указанным в документах территориального планирования. В этом случае ответственность за убытки легла на самих предпринимателей.

Пример из практики: Администрация МО продала на торгах участок земель сельскохозяйственного назначения главе крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), который, как оказалось, относился к землям лесного фонда. Суд признал контракт на продажу земли недействительным. Глава КФХ впоследствии был оштрафован на значительные суммы за вырубку деревьев. Восстановить понесенные затраты через суд ему не удалось (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 А47-6083/2016).

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, ответственность за достоверность информации о земельных участках возлагается на продавцов. Однако часто покупатели ссылаются на то, что администрация ввела их в заблуждение. На практике это не всегда работает.

Пример из практики: Администрация муниципального образования продала главе КФХ несколько земельных участков сельскохозяйственного назначения. Спустя год сделку признали недействительной из-за отсутствия схем земельных участков и точной детализации сведений в заявлении. Позже на администрацию было возбуждено уголовное дело по поводу несоответствия их категорий. Суд приговорил главу КФХ к условному сроку в два года и накладыванию штрафа в несколько сотен тысяч рублей (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 27.02.2018 № 22-534-2018).

Важные выводы, которые могут быть полезны как собственникам, так и арендаторам земельных участков (согласно Обзору судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 14.11.2018 № б/н):

• Собственник имеет право изменять назначение участка без согласования с органами местного самоуправления;
• Изменение назначения участка невозможно, если был подписан договор аренды на торгах;
• Арендатор не может изменить назначение участка под строительство жилых домов, если заключил договор на другие цели без торгов;
• Нельзя установить условный вид использования без публичных слушаний;
• Дополнительный вид разрешенного использования можно установить лишь в дополнение к основному;
• Вид разрешенного использования может отличаться от назначения в градостроительном регламенте;
• Следует установить вид разрешенного использования, если он ранее не был установлен администрацией;
• Вид использования участка может быть изменен на новый, если участок удовлетворяет параметрам для данного нового вида использования.

Виды разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество

Перед началом поиска участка рекомендуется определиться с целью использования недвижимости.

Планируете ли вы жить на участке круглый год или будете туда приезжать только летом на выходные? Если хотите разводить мелкий скот или заниматься птицеводством, или, может быть, активно заниматься огородом? Ответы на эти вопросы помогут определить, какой вид разрешенного использования вам нужен для будущего участка.

Категория земель и вид разрешенного использования напрямую влияют на стоимость участка, а также оказывают косвенное влияние на его расположение.

Следует понимать, что категория земель и вид разрешенного использования не являются тождественными понятиями. Первая категория является более широкой, чем вторая. Оба эти аспекта имеют огромное значение при выборе земельного участка, и на них следует обращать особое внимание.

В классификаторе насчитывается более сотни видов разрешенного использования, но не все они актуальны для наших нужд. Рассмотрим наиболее распространенные: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), садоводство и огородничество.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) дает возможность строить жилой дом и хозяйственные постройки. Однако заниматься сельскохозяйственной деятельностью не разрешается.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) схоже с ИЖС, поскольку также допускает строительство жилых и вспомогательных сооружений. Владелец ЛПХ имеет законное право заниматься разведением домашних животных и производством сельскохозяйственной продукции.

Садоводство и огородничество — это известные всем дачные участки. Существуют две распространенные формы — садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и дачное некоммерческое партнерство (ДНП).

До 2008 года существовала практика единого землепользования (ЕЗП), однако она была отменена, и сегодня встречаются участки, которые еще могут принадлежать такому формату.

Различия между СНТ и ДНП незначительные. ДНП могут располагаться в пределах населенных пунктов, тогда как СНТ — нет; ДНП объединяет любителей дачного отдыха, в то время как СНТ больше ориентированы на сельскохозяйственную деятельность.

Сравниваем ИЖС, ЛПХ и дачные участки

Прежде всего, необходимо уточнить, что любой вид разрешенного использования не имеет прямой связи с категорией земли. На территориях населенных пунктов могут находиться участки как ИЖС, так и ЛПХ, а также другие виды.

ИЖС обычно встречаются в городских и пригородных районах, таких как коттеджные поселки или частные сектора крупных городов.

ЛПХ чаще встречаются в районных населенных пунктах и менее населенных местах.

Дачи являются единственным вариантом ВРИ на землях сельскохозяйственного назначения, что важно учитывать, если вы намерены построить коттедж и жить в нем постоянно.

Во всех перечисленных типах разрешенного использования каждый сможет найти свои преимущества. Рассмотрим несколько объективных критериев сравнения.

Различия начинаются с рыночной стоимости земельных участков.

Из всех перечисленных типов самым дорогим является ИЖС. Это обусловлено его статусом для муниципалитета.

Когда речь идет об участках ИЖС, городские власти обязаны в первую очередь обеспечить их необходимыми коммуникациями и развитой инфраструктурой, включая школы, детские сады и медицинские учреждения. Участки ИЖС, как правило, более комфортны для жизни из-за наличия удобств.

Стоимость земли для ЛПХ ниже, так как они чаще располагаются на окраинах населенных пунктов. Коммуникации к ним прокладываются по другим нормативам и дольше, а чтобы добраться до ближайшей поликлиники, потребуется время.

Дачи отличаются самым демократичным уровнем цен. Их рыночная стоимость невысока по сравнению с другими видами. Это связано с удаленностью от центра города и общей структурой округа. Жизнь на даче целый год подходит не всем людям.

ИЖС, безусловно, выглядит привлекательнее, но и стоит гораздо больше. Причем банки зачастую предлагают специальные ипотечные условия для таких участков. Это важный фактор, особенно если вы хотите как можно быстрее переехать в новый дом.

Если вы все еще находитесь в состоянии неопределенности, стоит обратить внимание на государственные программы поддержки. Возможно, вы подойдете под одну из них. Приобретение недвижимости с помощью государственной помощи — это надежное и стабильное решение.

Коммунальные платежи также различаются в зависимости от типа участка. Самые высокие для ИЖС; у ЛПХ и дач они примерно одинаковые.

Регистрацию граждан по месту жительства можно оформить как для участков ИЖС, так и для ЛПХ. Процедура такая же, как и для квартиры. Единственное условие заключается в том, чтобы объект на участке был зарегистрирован как жилой дом.

У дач ситуация более сложная. Необходимо учитывать сразу три условия:

• Участок должен находиться в категории населенных пунктов;
• Летний (дачный) дом должен быть сдан в эксплуатацию;
• Объект должен быть единственным жильем для собственника.

Кстати, все три категории участков могут быть присвоены почтовый адрес.

Покупая земельный надел, вам придется уплачивать земельный налог, который в свою очередь является местным и устанавливается муниципальными органами власти. Ставка земельного налога в разных регионах может носить разные значения. Однако размер ставки для ИЖС, ЛПХ и дач одинаков.

Чтобы рассчитать земельный налог для конкретного участка, необходимо узнать кадастровую стоимость (она прописана в ЕГРП), после чего полученная цифра умножается на ставку, установленную в данном муниципалитете.

Размеры ставок для муниципального образования опубликованы на сайте Федеральной налоговой службы.

Как рассчитывается земельный налог

Кадастровая стоимость ИЖС обычно превышает таковую для ЛПХ и дач, поэтому земельный налог будет неизменно выше для первых. Наименьшие выплаты за налог, как правило, предусмотрены для дач.

Строительство производственных зданий на участках КФХ

На земельных участках с категорией «для размещения КФХ» допустимо возведение определенных производственных сооружений. Важно учитывать ограничения:

Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ, на земельных участках сельскохозяйственного назначения можно строить только те здания, которые служат для производства, хранения или первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Это значит, что на земле КФХ можно построить животноводческую ферму, склад для хранения зерна, холодильные установки для молока или мельницы. Однако, например, пекарня на таких участках построить запрещено, так как хлеб не является продуктом первичной переработки.

Для проверки, какая продукция в России считается «продукцией первичной переработки сельскохозяйственного производства», можно обратиться к специальному постановлению Правительства РФ от 25.07.2006 № 458 (актуальный текст доступен в системе КонсультантПлюс, где документы постоянно обновляются). Если у вас нет доступа к системе, вы можете подключить бесплатный пробный доступ по нашему предложению, который отключится автоматически через два дня.

Строительство на садовых и огородных земельных участках

Садоводческие и огороднические товарищества могут находиться как на землях сельхозназначения, так и на землях поселений. Эти участки также различаются по видам разрешенного использования, которые могут включать назначения для садоводства и огородничества.

Строительство жилья в СНТ на землях сельхозназначения

Изменим ситуацию: раньше дачные поселки могли быть с пропиской или без. Именно дачи без прописки расположены на землях сельхозназначения.

Сегодня в СНТ, находящихся на землях сельхозназначения, можно строить сезонные или временные дома (то есть садовые дома для отдыха) и хозяйственные постройки.

Строительство жилых объектов в СНТ возможно только в том случае, если территория СНТ включена в местные Правила землепользования и застройки, а для них предполагается возможность строительства жилых домов.

Этот аспект требует внимательного изучения, ведь местные власти проводят утверждение Правил землепользования и застройки путем публичных слушаний (они публикуются в официальных источниках, таких как газеты и сайты местных администраций, ожидая обратной связи от граждан). К сожалению, большинство граждан игнорирует эти публичные слушания.

Из-за этого может возникнуть ситуация, когда не только на участке нельзя будет построить жилой дом, но и зарегистрированный ранее по всем правилам дом не удастся оформить, на него не получатся разрешения. Это может произойти, если новые Правила землепользования установили использование территории СНТ только для посадки плодовых деревьев и возведения хозяйственных построек. Бывает и так, что Правила землепользования и градостроительный регламент вообще не утверждены для удаленного СНТ. Таким образом, согласно закону, строительство на таком стартовом участке также окажется незаконным.

Чтобы выяснить, какое использование разрешено на вашем садовом участке сельхозназначения, рекомендуем заказать в МФЦ свежую выписку из ЕГРН (все изменения, произведенные муниципалитетом, автоматически фиксируются кадастровой палатой и поступают в реестр — ЕГРН).

Строительство жилья в СНТ на землях поселений

Согласно статье 23.1 закона № 217-ФЗ, разрешается строительство жилых домов только на тех садовых участках, которые имеют специальное назначение для жилищного строительства, утвержденном в соответствии с местными Правилами землепользования и градостроительными регламентами (что, собственно, и является частью вышеупомянутых правил). Градостроительные регламенты преимущественно касаются земель населенных пунктов.

Поэтому, скорее всего, если участок СНТ имеет назначение в пределах земель населенных пунктов, то строительство на нем жилого дома будет разрешено, следовательно, можно будет возводить и надворные постройки.

Тем не менее, рекомендуется проверить, что местные власти прописали в градостроительном регламенте, что вы сможете убедиться, выписав свежую информацию из ЕГРН.

Градостроительным регламентом также устанавливаются ограничения на параметры, которые могут иметь жилые дома на садовых участках (пункт 2 статьи 23.1 закона № 217-ФЗ). В любом случае такие дома не должны превышать трех этажей и 20 метров в высоту, должны быть предназначены исключительно для проживания и не могут делиться на автономные объекты недвижимости (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Кроме того, местный регламент может содержать и другие ограничения.

На огородных земельных участках строительство любого нового объекта недвижимости невозможно. Однако если на таком участке была построена и зарегистрирована какая-либо хозпостройка до 1 января 2019 года, право собственности на нее сохраняется.