Для более детального изучения, вы можете обратиться к нашему менеджеру. Специалист проверит обоснованность выделения этапов строительства, а также оценит качество подготовки проектной документации.
Этапы строительства многоквартирного дома
Покупка собственного жилья — это один из ключевых моментов в жизни каждого человека. Многие предпочитают приобретать жилье в новостройках, а не на рынке вторичного жилья. Преимущества новостроек очевидны: новизна, современные технологии строительства и чистота помещений, в которых еще никто не жил. Кроме того, есть возможность купить жилье по цене, значительно ниже его окончательной стоимости — в диапазоне 20-40%. Как же это возможно, и подходит ли вам такой способ приобретения жилья, разберем далее.
Строительство — это длительный и трудоемкий процесс, который в среднем занимает 2-3 года. Началом строительства считается получение подрядчиком всех необходимых разрешений на возведение жилого здания. После этого застройщик имеет право запустить продажи и заключать договоры долевого участия (ДДУ) с потенциальными жильцами. Вы можете купить квартиру уже на этом начальном этапе строительства многоквартирного жилого дома, либо подождать до его завершения. Выделяют три основных этапа: нулевой, основной этап строительства и завершающий этап.
Нулевой этап
Нулевой этап начинается с подготовки площадки для возведения здания, что включает в себя разработку котлована. На этом этапе проводятся следующие работы:
- Организация ограждения строительной площадки застройщиком;
- Расчистка участка от остатков предыдущих построек, деревьев и прочих объектов;
- Разметка участка и определение осей расположения будущего здания;
- Разработка котлована и забивка основных свай;
- Подготовка фундамента.
Помимо основных строительных работ, требуется также провести дополнительные работы по обслуживанию территории:
- Проведение коммуникационных работ;
- Подготовка временных подъездных путей для строительной техники;
- Возведение временных зданий, складов, административных и бытовых помещений для рабочих.
На данном этапе возможна покупка жилья. Ранее приобретение квартиры до завершения строительства несла в себе определенные риски — существовала угроза остановки стройки, и, как следствие, потеря вложенных денег. С введением схемы эскроу-счетов ситуация изменилась, и покупатель теперь полностью защищен. При покупке, средства попадают на отдельный счет и передаются застройщику только после того, как покупатель принял квартиру. В случае неожиданных ситуаций все средства возвращаются дольщику.
Преимущества покупки жилья на нулевом этапе включают:
- Доступная цена. На этом начальном этапе можно приобрести квартиру по наиболее выгодной стоимости.
- Широкий выбор. У вас есть возможность выбрать оптимальную планировку, предпочитаемую сторону света для освещения комнаты, этаж и множество привлекательных предложений — от мансард до просторных балконов и террас.
- Оценка качества строительства. Хотя этот плюс не так очевиден, но для тех, кто понимает в строительных материалах, начало строительства предоставляет возможность оценить, какие материалы используются, что является важным фактором долговечности здания.
Недостатки покупки квартиры на нулевом этапе включают:
- Долгожданное строительство. Удастся получить свою квартиру только через длительный период времени.
- Задержки. Застройщик может затянуть сроки завершения строительства и сорвать установленные временные рамки.
- Изменение жизненных условий. Если вы покупаете квартиру заранее, существует риск, что перемены в вашей жизни заставят вас отказаться от жизни в этом районе.
Что такое этап строительства
Этап строительства — это отдельная часть капитального строительства или реконструкции, которая может быть введена в эксплуатацию независимо от других частей данного объекта.
К примеру, представим тепловую электростанцию, состоящую из двух блоков. Строительство одного из блоков можно выделить в отдельный этап — его постройка и запуск в эксплуатацию должны происходить раньше, чем по второму блоку. Однако это допустимо лишь в том случае, если каждый из блоков способен функционировать самостоятельно.
Еще одним примером может служить жилой комплекс, состоящий из трех корпусов. Каждый из этих корпусов может быть выделен в отдельный этап, что позволяет их строительство и ввод в эксплуатацию осуществлять по очереди.
Этапы строительного процесса выделяются с целью начала эксплуатации объекта до завершения всей стройки. Это дает возможность начать получать доход от уже работающего здания до завершения всех строительных работ.
Главное условие — выделенный этап должен быть автономным. Это требование отражено в пункте 2 главы I Постановления Правительства Российской Федерации № 145. При реализации этого условия необходимо соблюдать все требования нормативных документов. Например, каждая часть, выделенная в отдельный этап, обязана иметь свои инженерные сети, системы противопожарной безопасности, подъездные пути и зоны отдыха и прочее.
Что можно выделить в отдельный этап
В отдельные этапы строительства можно выделить следующие объекты и виды работ:
- Отдельные объекты капитального строительства, которые будут возводиться на одном земельном участке;
- Часть объекта капитального строительства, которую можно вводить в эксплуатацию независимо от остальных;
- Комплекс работ по подготовке участка к строительству, включая оформление прав на землю, демонтаж существующих построек, перенос инженерных сетей, строительство временных зданий и сооружений, вырубка леса и др.;
- Комплекс работ по благоустройству, озеленению и освещению территории;
- Некоторые специфические объекты, например, здания, относящиеся к метрополитену, атомной энергетике и морским портам.
Выделение этапа — это комплексное решение, которое должно быть хорошо продуманным и обоснованным для экспертизы. Необходимо учитывать нормы пожарной, промышленной и экологической безопасности, а также планировать соответствующие мероприятия для обоснования выделения отдельных этапов строительства.
Основные этапы строительства нежилых зданий и сооружений
Подготовка к строительству
На этом этапе заказчик принимает решение о необходимости возведения объекта и создает градостроительный план участка, а в случае линейного строительства — проекты планировки и межевания. Для этого требуется провести топографическую съемку и составить схему расположения строящегося здания или сооружения. Если на участке расположены зеленые насаждения, потребуется согласовать их вырубку или пересадку.
Публичные слушания
На публичные слушания приглашается местное население, которое оповещают о начале проектных и строительных работ на этой территории. Это предоставляет возможность жильцам ознакомиться с проектом и высказать свои предложения и замечания. Однако, поскольку публичные слушания не являются референдумом, окончательное решение остается за местными властями.
Инженерные изыскания
Результаты инженерных изысканий состоят в виде исходных данных для планирования территорий и архитектурно-строительного проектирования. Без осуществления предварительных инженерных изысканий разработка проекта, а также строительство и реконструкция капитальных объектов запрещены. Это требование регламентируется статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации на основании Постановления Правительства № 87.
Эта статья Градостроительного кодекса России, а также Постановление Правительства № 20 от 19.01.2006 служат нормативной основой. Также необходимо учитывать многие технические регламенты. С другой стороны, перечень конкретных видов инженерных изысканий, необходимых для различных типов зданий и сооружений, в настоящее время не установлен. В статье 15 Федерального закона 384 о безопасности зданий и сооружений говорится, что изыскательские работы должны полностью обеспечивать безопасность проектирования и возведения. Необходимость и достаточность количества мероприятий в этом плане носят оценочный характер.
Список необходимых изысканий может быть определён информационной системой обеспечения градостроительной деятельности, которая функционирует в каждом российском регионе согласно статье 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В ней фиксируются копии отчетов о проведенных ранее изыскателях работах. Однако данная информация должна использоваться только как основа для более глубокого анализа.
По установленным правилам, все юридические лица, занимающиеся инженерными изысканиями, обязаны состоять в саморегулируемых организациях соответствующей области.
Результаты инженерных изысканий подлежат экспертизе либо в ходе проверки проекта, либо отдельно, до проверки проектной документации. Статья 49, часть 3.1 Градостроительного кодекса РФ разрешает не проводить экспертную оценку инженерных изысканий лишь в двух случаях:
- Когда не требуется получение разрешения на строительство;
- Когда вся экспертиза повторного проекта не требуется.
Технические условия
Для начала проектирования необходимо сформулировать технические условия. Данная документация служит основой для подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Например, технические условия содержат такие параметры, как максимальная нагрузка на сети, стоимость подключения к этим системам, сроки подключения и действия, прописанные в этих техусловиях. Обычно такие документы выдают организации, которые управляют соответствующими сетями. Чтобы получить технические условия, обычно требуется рассчитать размеры или мощности нагрузок.
4 этапа строительства частного дома
Подготовка
На подготовительном этапе проводятся геологические исследования участка, разрабатывается проектная документация, и согласуются все возникшие вопросы с заказчиком. Кроме того, застройщик получает разрешение на строительство и выполняет необходимые земляные работы.
Обустройство фундамента
После выбора типа фундамента осуществляется его закладка. При выборе типа фундамента учитываются:
- Свойства грунта;
- Наличие подземных вод и их уровень;
- Тип возводимого объекта.
В зависимости от типа фундамента могут потребоваться дополнительные работы, например, укладка балок или плит. Заливка бетонной смеси производится с использованием специализированного оборудования. После заливки бетон должен выстояться в течение установленного времени. Обычно этот срок составляет не менее 28 дней, в зависимости от условий. С применением передовых технологий и специализированных марок цемента данный срок может быть значительно сокращен.
Основной этап строительства
Этот этап включает несколько подэтапов. Ошибки на любом из них могут привести к серьезным нарушениям в конструкции здания.
-
Работы по гидроизоляции фундамента
Гидроизоляционные работы необходимы для защиты фундамента и нижней части стен дома от попадания влаги, которая может поступить под фундамент. Без правильно выполненной гидроизоляции влага может проникнуть в стены и вызвать разрушение конструктивных элементов здания. Ошибки в выполнении этих работ могут привести к образованию плесени и размножению болезнетворных бактерий.
Стены сооружаются на полностью готовом фундаменте. Последовательность действий и стоимость работ могут варьироваться в зависимости от использованного строительного материала. В качестве исходного материала могут использоваться блоки, деревянные бревна или кирпичи. Лишь после правильно выполненного возведения несущих стен допускается переход к строительству монолитных конструкций и перекрытий.
После завершения стен возводится крыша. Выбор материала для крыши зависит от конкретных условий и требований. Учитываются нагрузки и архитектурные особенности строения.
Затем проводится внутренняя и внешняя отделка. На этом этапе также монтируется электропроводка и оформляется фасадная часть дома.
Завершение строительства и сдача объекта в эксплуатацию
Строительство здания завершается благоустройством прилегающей территории. После этого объект сдается заказчику вместе с полным комплектом проектной документации.
Качество и надежность готового строения определяются, прежде всего:
- Использованными строительными материалами;
- Организацией строительного процесса.
На последний фактор влияет квалификация работников и их системный подход ко всем этапам работы. Некачественная организация может привести к задержкам в сроках строительства, что непосредственно скажется на качестве всего здания. Поэтому важно разбивать весь процесс на несколько этапов и строго следовать заранее разработанному плану. Этапы строительства определяются в зависимости от конкретного типа зданий.
Рабочая документация и строительство
Этапы капитального строительства включают разработку рабочей или исполнительной документации. Она основывается на проектной документации, любые отклонения от которой не допускаются.
Иногда в ходе строительного процесса может возникнуть необходимость внести изменения в проект. Это не редкость, однако такая процедура довольно сложная. Новый проект утверждается по такой же схеме, как и предыдущий, после чего последует его экспертиза.
На всех этапах строительства проводится тщательный надзор, как со стороны представителей застройщика, так и со стороны заказчика и государственных органов.
Ввод дома в эксплуатацию
Принятие решения о вводе объекта в эксплуатацию также осуществляется местными властями. Когда объект готов к эксплуатации, создается специальная комиссия, состоящая из различных специалистов, которая принимает решение о соответствии объекта проекту.
Процедура строительства объекта капитального строительства — производственного здания
Процесс строительства капитальных объектов нежилого назначения не сильно отличается от процесса возведения многоквартирных домов, однако в этом случае существуют некоторые принципиальные различия.
Во-первых, для строительства таких объектов накладываются более строгие требования, касающиеся не только самих зданий, но и их строительства в целом. Во-вторых, получение разрешения на строительство необходимо, и это нужно сделать заранее, до начала основных работ. Дело в том, что строительство нежилых капитальных объектов должно находиться под контролем государственных органов на каждом этапе. При пропуске хотя бы одного этапа, впоследствии узаконить такое здание будет невозможно.
Итак, основные этапы строительства коммерческого, производственного или другого нежилого здания включают:
- Приобретение или аренда земельного участка соответствующего назначения;
- Публичные слушания;
- Детальные инженерные изыскания;
- Технические условия;
- Разработка проектной документации;
- Утверждение и экспертиза проекта;
- Получение разрешения на проведение строительных работ;
- Рабочая документация и строительство;
- Ввод здания в эксплуатацию;
- Эксплуатация объекта.
Как и в случае со многоквартирными домами, при необходимости внесения изменений в проектную документацию новый вариант должен быть заново согласован и отправлен на экспертизу.
Нужна наша консультация?
Если у вас возникли вопросы при использовании сайта или выборе проекта, не стесняйтесь обратиться за помощью к нам.
- Глубина и ровность котлована;
- Организация дренажных систем для водоотведения;
- Качество бетона;
- Устройство гидроизоляции.
Первый этап строительства требует строгого соблюдения всех стандартов и норм. Проскочив какой-либо из пунктов, вы рискуете столкнуться с образованием трещин и отслоением бетонного основания, что непосредственно повлияет на срок службы объекта.
Стены
Выбор качественных материалов для стен — это не только вопрос эстетики, но и прочности конструкции. Выбор строительных материалов, таких как газобетон, кирпич или брус, зависит от особенностей местности, типа фундамента и вашего бюджета. Важно выбрать качественную продукцию, соответствующую вашим требованиям, а также найти опытных специалистов, способных правильно воздвигнуть стены и перегородки. Качество их работы напрямую сказывается на долговечности и эстетике сооружения. Также качественная установка дверей и окон будет существенно влиять на комфорт проживания в доме.
Обустройство пола
Некоторые этапы строительных работ могут показаться более весомыми, чем выбор и монтаж напольного покрытия. Тем не менее, если пол будет скрипеть или потрескивать, это может испортить ощущение от нахождения в помещении. Поэтому стоит заранее продумать конструктивные детали. На этапе формирования фундамента позаботьтесь о необходимой технической подготовке, включая укладку деревянных лаг или бетонной стяжки, утепления и других важных нюансов.
Кровля
В нашем климате критически важно создать не только привлекательную, но и надежную крышу, способную противостоять неблагоприятным погодным условиям. В магазинах представлено множество различных типов кровельных материалов, однако не все из них подойдут для вашего конкретного случая. Рассмотрим некоторые типичные проблемы, которые могут возникнуть при выборе крыши:
- Некоторые битумные плитки не предназначены для регионов с высокой влажностью и долгими снежными зимами.
- Если хотя бы одно место, через которое вода проникает под кровлю, будет незащищено, это может привести к разрушению при замерзании воды.
- При недостаточной тепло- и гидроизоляции, под воздействием конденсата или атмосферных осадков, такие материалы как фанера, дерево и утеплитель могут быстро портиться.
- Необходимо уделить внимание звукоизоляции крыши, так как это влияет на комфорт жильцов верхних этажей.
- Металлочерепица является универсальным вариантом, подходящим для большинства климатических условий в России.
Поэтапное, пошаговое строительство частного дома с нуля: особенности
Первым делом разберемся с основными типами фундамента, на котором будет возводиться здание. Существуют следующие виды фундаментов:
- Кирпичный — подходит только для легких конструкций, таких как беседки, сараи, теплицы и т. д.
- Для пучинистых грунтов оптимально использовать свайно-ленточную технологию.
- Одним из самых востребованных вариантов является монолитная бетонная подушка. Она используется для большинства зданий, но требует больших затрат.
- Ленточный фундамент — оптимальный выбор для строительства коттеджей, обеспечивающий отличное соотношение цены, качества и долговечности.
После выбора типа фундамента можно переходить к возведению стен. Необходимо определить, из какого материала будут строиться стеновые конструкции. У каждого из материалов есть свои плюсы и минусы. Наиболее популярными являются:
- Газобетон (газоблоки);
- Кирпич;
- Арболит;
- Деревянный брус.
Затем следует выяснить, какая будет крыша. Кровля состоит из нескольких составных частей: это компонент, контролирующий внешние воздействия и способствующий комфортному внутреннему климату. Поэтому проектирование крыши требует тщательного подхода и анализа всех факторов: нагрузок, расстановки элементов и выбора материалов.
