В декларации содержится информация об обременении, о том, кто и на каком основании его наложил. Иногда обременению подвергается не вся недвижимость, а только ее часть. В этом случае декларация содержит план, координаты и площадь «обремененной» части. Если весов нет, колонка остается пустой.
Как в 2022 году оформить дом, построенный на своем земельном участке
Здравствуйте. В этой статье вы узнаете, как зарегистрировать дом, который уже построен на вашей земле. Под «процедурой» я имею в виду регистрацию дома в земельном кадастре и регистрацию права собственности. Под «землей в частной собственности» я подразумеваю землю, которая принадлежит частному лицу и не используется или арендуется. Не имеет значения, где находится недвижимость (город, деревня или муниципалитет), является ли она домом или садом/домиком (нежилым) — руководящие принципы применимы ко всем.
Дом зарегистрирован в той же собственности, что и земля — об этом подробнее. И все это из-за принципа единства судьбы этих объектов недвижимости — раздел 5, пункт 1, статья 1 Закона о земле. Пример: земельный участок принадлежит двум гражданам, каждый из которых имеет по 1/2 доли (совместная собственность). Это означает, что на дом также зарегистрирована 1/2 доля. В противном случае транзакция отклоняется.
Поможет «Дачная амнистия»
Построенный дом подпадает под закон «Дачной амнистии». В просторечии его называют сводом законов, упрощающих регистрацию собственности и процесс ведения земельного кадастра.
Для регистрации построенного дома землевладельцам достаточно заказать и представить на государственную регистрацию инженерный план с декларацией. Данное освобождение действует до 1 марта 2031 года.
Вам не нужно информировать о строительстве муниципалитет (для получения разрешения) и другие организации (Росавиацию, СЭС, Дирекцию по культурному наследию и т.д.). Существуют исключения, о которых вы прочтете ниже.
Не имеет значения: 1) Когда был построен дом. 2) Если землевладелец предварительно проинформировал местные власти о планируемом строительстве, получил разрешение и т.д. Уведомление местного органа власти больше не требуется. Главное, чтобы дом соответствовал строительным нормам. 3) Находится ли собственность в пределах или за пределами муниципальных границ. Это относится к домам, построенным на жилых и частных землях (в пределах муниципалитета), а также на садовых землях (в пределах или за пределами муниципальных границ).
Нынешние владельцы земли могут зарегистрировать дом на свое имя, даже если он был построен предыдущим владельцем. Пример: гражданин получил в наследство земельный участок. Наследник (предыдущий владелец) построил на нем дом, но не оформил его в собственность. Нынешний владелец земли может зарегистрировать дом на свое имя по упрощенной процедуре «дачной амнистии».
Все это регулируется статьей 12, статьей 70 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07. 2015, читайте внимательно — «До 1 марта 2031 года принимается заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на жилой или дачный дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для ведения сельского (фермерского) хозяйства и соответствующий его параметрам. В таком случае уведомление о предполагаемом строительстве или реконструкции объекта строительства жилого дома или садового дома не требуется, уведомление о размере платы за строительство или реконструкцию объекта строительства жилого дома или садового дома не требуется.».
О несоблюдении отступов от границ
Я решил объяснить это отдельно, поскольку такие ситуации встречаются очень часто. Часто дома строятся за пределами разрешенной зоны застройки, т.е. без соблюдения минимального расстояния от границ участка. Или местные власти устанавливают новые минимальные расстояния после того, как дом уже построен. Например, дом находится в 2 метрах от границы, в то время как разрешено строить его на расстоянии не менее 3 метров. Причем отступ рассчитывается не по фактическим границам (ограждениям), а по кадастровым границам. Кадастровые границы — это фактические границы, указанные в кадастровых документах и зафиксированные на публичной кадастровой карте (ст. 8(2) Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Это означает, что фактические границы и кадастровые границы должны совпадать, но по разным причинам это не всегда так.
(нажмите на изображение для увеличения)
Дачная амнистия» позволяет зарегистрировать дом, который был построен с нарушением правил. Причина этого в том, что регистратор не обязан учитывать минимальное расстояние при рассмотрении технического плана, что означает, что он должен зарегистрировать дом, превышающий этот квартал. Пункт 13 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — «При проведении правовой экспертизы документов, представленных для государственного учета земельных участков и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственный регистратор прав рассматривает представленные документы….. и соблюдение максимальных параметров данного земельного участка, установленных федеральными законами и правилами зонирования и застройки, за исключением соблюдения минимального расстояния
Кроме того, Росреестр неоднократно подтверждал, что контроль за соблюдением листинга выходит за рамки обязанностей регистратора и не должен им осуществляться. Письмо от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21 — «Учитывая изложенное, приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в связи с несоблюдением минимального отступа от границ земельного участка, в том числе со ссылкой на несоблюдение положений вышеуказанных Строительных норм и правил или Свода правил, выходит за рамки правового контроля, в том числе с применением пункта 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ». Письмо от 03.02.2021 N 13-00062/21 — «Учитывая изложенное, проверка соблюдения застройщиком межевания земельного участка как одного из параметров разрешенного строительства, реконструкции основных сооружений, не относится к компетенции органа регистрации прав и применение государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не подлежит, в том числе с применением пункта 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ».
Зачем нужно оформление права собственности на дом?
Новые владельцы недвижимости делятся на «три потока»:
- Первые покупают готовые дома в черте муниципальных образований
- Вторые возводят их на участках, специально выделенных под ИЖС
- Третьи строят на земле садовых/дачных товариществ
Стимулы для регистрации различны для всех групп, как и необходимые документы для получения жилья в собственность. Давайте пока остановимся на стимулах:
- Не поставленный на кадастровый учет и не зарегистрированный дом юридически не существует. Поэтому и законных прав на него у владельца нет никаких – какие же могут быть права на несуществующую собственность? Со временем построенный без соответствующих согласований и незарегистрированный дом будет признан «самостроем», а его владелец оштрафован.
- Выделяемые участки ИЖС предназначены для строительства жилых зданий. Если на протяжении нескольких лет на них не появляются «законные» дома, налог на такую землю существенно возрастает.
- Дачные коттеджи в садоводческих товариществах долгое время находились в «подвешенном» состоянии – законодательство не давало четких ответов на вопрос, как узаконить их правообладание. Наконец появился ФЗ № 171от 2014 года тут же названный в народе «дачной амнистией». Воспользоваться упрощенной процедурой регистрации этих строений необходимо, причем срочно. Поскольку «дачная амнистия» (срок которой уже неоднократно продлевался) рано или поздно закончится, а совершать операции с незарегистрированной недвижимостью нельзя уже сейчас. Речь идет не только о продаже. Даже завещать/подарить родственнику ее невозможно.
- Сделку по ДКП нельзя считать закрытой, пока не произошло оформление купленного дома в собственность. Права на него, конечно, будут установлены, благодаря подписанному договору, но еще не будут полностью защищены.
Оформление дома в собственность: инструкция
Проще всего зарегистрировать готовый, уже зарегистрированный в кадастре дом, купленный предыдущим владельцем. Вам необходимо подать заявление в Федеральную регистрационную службу Украины вместе с правоустанавливающими документами и квитанцией об оплате государственной пошлины.
Однако если здание регистрируется в Земельной книге впервые, то пошаговая инструкция по оформлению дома в собственность немного сложнее. Однако амнистия для дач все еще действует, поэтому существует упрощенная процедура. Она включает в себя:
- Вызов кадастрового инженера, который проведет межевание участка и составит кадастровый план дома (постановку на кадастровый учет регламентирует ФЗ № 221)
- Оформление разрешения на постройку (с недавнего времени оно заменено на уведомление о постройке)
- Получение технического паспорта на дом
- Присвоение почтового адреса
- Если нужна прописка – надо урегулировать вопрос в местной администрации
Пошаговая процедура регистрации дома как собственности ничем не отличается от регистрации любой другой собственности. Вы можете обратиться в МФЦ с пакетом документов или подать их в электронном виде в Росреестр через портал Gosuslug.
Список документов для оформления дома в собственность
Минимальный набор документов требуется, если речь идет только о смене собственника дома, уже зарегистрированного в Росреестре. Она включает в себя:
- Заявление, составленное по строгой форме. Образцы можно найти здесь, но заранее готовить ничего не нужно. В МФЦ регистратор сам заполнит форму, а при работе с сайтом Госуслуг бланк появится на экране.
- Общегражданский паспорт собственника
- Правоустанавливающие документы на дом и участок, на котором он стоит
- Квитанцию о пошлине
Если передача права собственности на дом предполагает предварительную запись в земельной книге, также необходимы следующие документы:
- Кадастровые паспорта дома и земельного надела
- Технический план дома
- Декларация на все строения, находящиеся на участке помимо дома
- Согласовательные документы, подписанные местной администрацией
