Еще одной причиной отказа может стать отсутствие зарегистрированных границ земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В данной ситуации Росреестр оказывается не в состоянии определить, в каком территориальном районе располагается данный объект недвижимости.
Виды разрешенного использования: что это такое, что нужно для ИЖС
Земельные участки обязаны соответствовать своему целевому назначению, которое определяется категориями земель и видами разрешенного использования. В этой статье мы сосредоточимся исключительно на видах разрешенного использования, сокращенно ВРИ.
Что такое виды разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка представляет собой характеристику, демонстрирующую, как именно разрешается распоряжаться участком. Виды разрешенного использования участков закреплены в законодательно установленном классификаторе ВРИ. Эти данные фиксируются в Росреестре. Важно отметить, что один земельный участок может иметь несколько видов разрешенного использования. Отдельную статью посвящаем категориям земель: «Категории земель: что это, на что влияют, как изменить».
Если правообладатель использует участок в целях, не соответствующих ВРИ, он может быть привлечен к административной ответственности, и на него может быть наложен штраф.
Земля, расположенная на территории муниципальных образований, تقسیمляется на территориальные зоны. Территориальная зона представляет собой участок с четко обозначенными границами, для которого установлены определенные градостроительные регламенты. Эти регламенты содержат различные нормы для построек внутри данной зоны, в числе которых имеются ВРИ. Основные виды разрешенного использования должны быть обязательно определены для каждой территориальной зоны.
Фактический вид использования земельного участка выбирает правообладатель. При этом он имеет право самостоятельно, без необходимости получения дополнительных разрешений и согласований, определить вид использования из тех основных и вспомогательных ВРИ, которые предусмотрены градостроительным регламентом.
Даже если участок находится в собственности, его использование разрешено только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и соответствующим ВРИ.
Что такое ВРИ и как он связан со строительством дома
ВРИ, или вид разрешённого использования, представляет собой статус, который присваивается каждому земельному участку. Он указывает, какими видами деятельности можно заниматься на этой земле и какие строительные объекты допускаются. Существует четыре основных вида разрешенного использования.
1. ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. На таких участках разрешено возведение жилых домов высотой не более трех этажей или 20 метров, а также строительство гаражей и хозяйственных построек, таких как сараи и кладовки. Владельцы имеют право также выращивать фрукты, ягоды и овощи.
2. ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Собственники участков с данным ВРИ обладают теми же правами, что и в случае ИЖС, но могут дополнительно заниматься разведением животных, таких как куры или коровы.
3. Участки для ведения огородничества. Эти участки предназначены исключительно для выращивания определённых культур, таких как фрукты и ягоды. В целом, на таких земельных участках разрешается возведение хозяйственных построек и садовых домов для сезонного проживания, например, для сбора урожая летом.
4. Участки для ведения садоводства. Владельцы таких участков имеют те же права, что и владельцы участков для огородничества, но могут также строить дома, в том числе для постоянного проживания.
Перед покупкой участка или загородного дома важно заранее определить, как именно планируется его использование. Если вы хотите переехать ближе к природе, чтобы ваши дети могли дышать свежим воздухом и гулять по лесу, подойдет ИЖС. Для организации фермерского хозяйства, например, для разведения коз и уток, лучше выбрать участок с ВРИ ЛПХ. Если вы планируете дачу для отдыха, шашлыков и клубники, вам подойдет участок для огородничества.
Чтобы определить ВРИ участка перед покупкой, можно воспользоваться публичной кадастровой картой на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН через личный кабинет на Госуслугах.
Что делать, если вам не подходит ВРИ
Иногда случается так, что человек приобретает участок, а потом узнает, что выбранный ВРИ ему не подходит. К примеру, вы планируете построить дом, но у вас земельный участок с ВРИ, который разрешает только ведение огородничества. На таком участке могут быть возведены только нежилые постройки или дома, предназначенные для временного проживания, например, для периодического ухода за грядками. Однако не стоит откладывать планы о переезде. Если участок располагается в территории, отвечающей требованиям правил землепользования и застройки (ПЗЗ), то наличие соответствующего ВРИ может не иметь решающего значения.
Способы определения ВРИ земельного участка
Информация о виде разрешенного использования земельного участка содержится в ЕГРН. Это дополнительная характеристика, которая позволяет уточнить назначения и возможности использования данного участка. Для получения сведения о ВРИ земельного участка можно заказать выписку из ЕГРН с основными характеристиками объекта недвижимости. Это можно сделать через электронные сервисы на сайте Росреестра, в офисах многофункциональных центров (МФЦ), на портале Госуслуг и на сайте ФГБУ ФКП Росреестра. В этом случае необходимая информация будет доступна в разделе «Виды разрешенного использования». Также вы можете воспользоваться Публичной кадастровой картой, для этого нужно знать адрес участка или его кадастровый номер.
Для строительства индивидуального жилого дома подходят следующие виды разрешенного использования земли:
- 2.1 — Для индивидуального жилого строительства. На таких участках также разрешено возведение гаражей и вспомогательных построек, а также выращивание сельскохозяйственных культур;
- 2.2 — Для ведения личного подсобного хозяйства. Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельскохозяйственную продукцию, разводить сельскохозяйственных животных;
- 13.2 — Ведение садоводства. Это участки, предназначенные для отдыха и выращивания гражданами сельскохозяйственных культур для собственных нужд. Тут также можно возводить как жилые, так и садовые дома.
Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Допускаются только хозяйственные постройки, предназначенные для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.
В аналогичной ситуации оказывается и участок с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства» на полевых участках, где разрешено лишь производство сельскохозяйственной продукции без прав на возведение капитальных объектов. В то же время ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство позволяет. Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует указанным выше требованиям, вам понадобится изменить ВРИ для возведения жилого или садового дома.
Виды разрешенного использования для разведения животных
Согласно классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях, относящихся к категории сельскохозяйственного назначения. В частности, такие действия возможны на участках с видами разрешенного использования, как 1.7 «Животноводство», 1.8 «Скотоводство», 1.10 «Птицеводство».
Многие садоводы и огородники задаются вопросом, можно ли содержать сельскохозяйственных животных на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» не содержит запрета на содержание сельскохозяйственных животных на земельных участках, отведенных под садоводство.
Если вы собираетесь завести сельскохозяйственных животных на участках, предназначенных для садоводства, вам следует учитывать региональные и местные законы, а также правила землепользования и застройки, санитарные и ветеринарные нормы. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и указания на возможность ведения такой деятельности. Поэтому обязательно уточняйте законодательные и регулирующие аспекты этого вопроса в местной администрации.
Какой участок лучше приобретать для частного строительства
Оптимальным выбором для частного строительства являются земельные участки с разрешенным использованием ИЖС. В классификаторе они имеют коды от 2.0 до 2.7. На таких участках допускается:
- Строительство малоэтажных индивидуальных жилых домов. Такой дом должен соответствовать установленным критериям — высота не превышает 20 метров, не более трех этажей, и не может быть разделён на отдельные квартиры. Эти дома можно возводить в уведомительном порядке. По окончании регистрации и присвоения адреса в нем можно прописаться. Хотя на участках ИЖС можно возводить и крупные дома, в таком случае потребуется получение разрешений. Многоквартирные дома здесь строить нельзя — для этого потребуется изменение ВРИ.
- Возведение подсобных сооружений. На таких участках разрешено строить как капитальные, так и временные вспомогательные постройки. То есть, вы сможете построить здесь баню, гараж, сараи и так далее. Основное требование: они не должны использоваться в коммерческих целях.
- Заниматься садоводством и огородничеством. На участке можно выращивать сельскохозяйственные культуры для собственного использования.
Если вы намерены приобрести участок для ведения коммерческой деятельности, обратите внимание на раздел 4 в классификаторе. На таких землях допустимо строить капитальные и временные здания, предназначенные для предпринимательской деятельности. Вы сможете открыть здесь торговую точку, развлекательное заведение и так далее. Реализовать аналогичные планы на земельных участках ИЖС или для фермерского хозяйства было бы невозможно — для этого требуется либо согласование дополнительных видов использования, либо их изменение.
Классификатор
Все основные виды разрешенного использования включены в классификатор и делятся на несколько разделов. Каждый раздел соответствует конкретному целевому назначению. Внутри каждого раздела имеются подразделы, которые объединяют различные группы видов.
Каждая группа содержит детальное описание. В нем можно узнать о возможных способах использования земельного участка, а также о том, какие объекты на нем можно законно строить. Например, раздел два включает группы, связанные с жилой застройкой. Каждый подраздел определяет конкретный вид застройки, включая малоэтажные и высотные строения.
Подробное описание охватывает все возможные объекты, допустимые для возведения, а не только жилые дома. Например, на землях для ИЖС можно строить индивидуальные малоэтажные дома, гаражи, бани и другие хозяйственные постройки. В описании также указываются виды деятельности, которые разрешены на этом участке, такие как выращивание овощей и фруктов, а также разведение домашнего скота.
Какая ответственность грозит за нецелевое использование участка?
Согласно статье 8.8 Кодекса административных правонарушений Российской Федерации, за использование земельных участков не по целевому назначению предусмотрены штрафные санкции. За нецелевое использование земли граждане могут получить штраф в размере до 1% от кадастровой стоимости (но не менее 10 тысяч рублей), а юридические лица — до 2%. В случае, если кадастровая стоимость не определена, размеры санкций варьируются от 10 до 200 тысяч рублей.
Уточнять вид разрешенного использования участка следует еще до подписания договора купли-продажи. Иногда собственник или застройщик может, злоупотребляя дачной амнистией, зарегистрировать таунхаус как жилой дом. Для этих объектов установлены разные виды разрешенного использования — блокированная жилая застройка и индивидуальное жилищное строительство. Если вскроется факт подделки, таунхаус может быть признан самостроем, и все расходы на его снос лягут на собственника.
Если участок с такой постройкой будет продан, новый владелец также столкнется с возможными проблемами в будущем. Но, по мнению экспертов, сегодня уже не так просто ввести покупателя в заблуждение.
Цели использования имущества должны быть четко прописаны в договоре аренды. Например, если арендатор открыл спортзал в помещении, которое предназначено под магазин, собственник имеет право расторгнуть соглашение, вплоть до обращения в суд.
Что можно делать, если у администрации другие планы на ваш участок?
Правила землепользования и застройки населенных пунктов разрабатываются с учетом будущих потребностей. Таким образом, на месте вашего садового участка в ПЗЗ может быть запланировано многоэтажное строительство. Другой пример — личные подсобные хозяйства, которые появились в Нижнем Новгороде в 1990-х годах, сейчас такого ВРИ уже нет в градостроительных регламентах.
Земельный кодекс разрешает собственникам продолжать использовать участки так, как они это делали ранее. В то же время новые нормы никоим образом не позволяют изменить существующий порядок: владельцы участков не смогут делить их, объединять или расширять их границы. С большей вероятностью не удастся также изменить вид разрешенного использования. Это значит, что нельзя будет построить магазин или автосервис.
Ранее на личных подсобных хозяйствах и садовых участках допускалось разведение животных, сейчас же такого права у собственников больше нет. Однако власти могут вмешаться только в том случае, если соседи подают жалобы на антисанитарию или жестокое обращение с животными.
Если участок передан в собственность муниципалитета, вы больше не сможете использовать его так, как это делалось ранее. В Нижнем Новгороде остались кварталы домов с дровяными сараями, жители продолжают хранить в них вещи, однако защитить такие постройки от сноса зачастую невозможно.
Если сарай находится на территории многоквартирного дома, владельцам нечего опасаться. Но если он расположен за пределами многоквартирного дома и, тем более, на территории, отведенной под развитие, администрация вправе признать эти постройки самовольными и снести их через суд, — объяснила Екатерина Голованова.
Если на месте вашей недвижимости намечена новая застройка, власти предложат вам компенсацию. Эта компенсация включает рыночную стоимость земельного участка и построек, убытки, причиненные изъятием, а также упущенную выгоду. Однако если ваше строение не соответствует целевому назначению земли, возмещения за него не предусмотрено. Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуем заранее ознакомиться с ПЗЗ и выяснить возможность изменения ВРИ участка.
