Важно помнить, что разделение лицевого счета — это необходимая мера, чтобы коммунальные платежи отражались отдельно для каждой комнаты. Стремитесь установить отдельные счетчики, если это возможно. Расходы на обслуживание общего имущества, принадлежащего нескольким собственникам, рассчитываются пропорционально доле каждого в общей собственности (согласно пункту 2 статьи 43 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи доли квартиры
Договор купли-продажи доли квартиры представляет собой соглашение, заключенное между продавцом и покупателем для передачи имущественных прав на долю в жилом помещении.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, для того чтобы распоряжаться объектами недвижимости, относящимися к долевой собственности, необходимо согласие всех владельцев. Поэтому может быть установлен порядок пользования помещениями, если квартир несколько. Это часто используется продавцами долей в квартире — они подчеркивают, что продают именно определенную комнату в ней.
Если в свидетельстве о праве собственности упоминается только «доля», согласно отечественному законодательству вы не можете приобрести комнату, это означает лишь часть в праве на всю квартиру.
В большинстве случаев можно рассчитывать на соблюдение ранее установленного порядка пользования квартирой и отдельными комнатами соседями. При изменении собственника доли (например, в результате купли-продажи) соглашение о порядке пользования должно быть пересмотрено и согласовано заново.
Тем не менее, даже наличие лишь части в квартире не лишает собственника прав распоряжаться своим имуществом. Долю можно продать, как и любое другое имущество. Однако при этом необходимо соблюдать установленный законом порядок.
Важно отметить, что при продаже доли в квартире другие собственники имеют преимущественное право на её покупку. Поэтому закон требует, чтобы владельцы долей были уведомлены письменно о намерении продать свою часть не менее чем за месяц до планируемой сделки. Уведомление должно быть направлено каждому совладельцу.
Если в течение установленного срока ни один из сособственников не выразит желание выкупить долю, или же все собственники дадут письменный отказ, продавец сможет реализовать свою долю любому желающему.
Существуют ситуации, когда совладельцы не хотят общаться или их местонахождение невозможно установить. В таком случае лучше всего направить уведомление о намерении продать свою долю почтой — заказным письмом с уведомлением о вручении. Такое уведомление или свидетельство от почты о том, что письмо не было забрано в течение месяца, будет считаться достаточным для признания должного уведомления совладельца о продаже. Этот шаг подтверждает, что продавец действовал в соответствии с требованиями закона.
Для того чтобы правильно уведомить всех заинтересованных лиц, целесообразно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Продавцам и покупателям без соответствующих знаний бывает трудно учесть все нюансы, связанные с продажей долей в квартире.
Когда не применяются нормы о преимущественном праве покупки доли?
При наличии продажи доли через специализированные торги, в этом случае право преимущественной покупки сособственников не действует. Это происходит, когда квартира выставляется на торги для взыскания долга за долю в общей собственности, если остальные владельцы отказались её приобрести.
Если один из сособственников квартиры изначально является покупателем, то других владельцев уведомлять не нужно.
Кроме того, право преимущественной покупки не применяется, когда часть продается собственником доли, который выплачивает ренту согласно договору о пожизненном содержании с иждивением.
Что такое общая долевая собственность на квартиру?
Общая собственность делится на два основных вида: совместную и долевую. Одним из основных различий между ними является определение долей в квартире и их документальная фиксация. При общей совместной собственности все владельцы имеют равные права на имущество, и оно не делится на доли. Примером такой ситуации может служить квартира, купленная после официального признания брака, когда другие условия не определены брачным договором. Если супруги решают выделить доли в квартире, это фактически означает изменение ее правового статуса с совместной собственности на долевую, при этом имущественные права на жилье становятся распределенными между несколькими собственниками. Размеры долей могут быть как равными, так и различными, и должны быть зафиксированы в правоустанавливающих документах.
Что нужно знать о долевой собственности Ситуации возникновения долевой собственности на квартиру могут быть различными, включая покупку, наследование, подарочные сделки, приватизацию и т. д. В условиях долевого владения квартирой возможность продажи своей доли возможно лишь с согласия других собственников. При этом у них есть преимущественное право на ее покупку. Размер долей не имеет значения, однако при желании оформить дарственную на свою долю или завещать ее, делать это можно без согласия других владельцев. Существуют ситуации, когда возникают сложности с долевой собственностью, что зачастую приводит к конфликтам. Примером могут служить случаи, когда доли принадлежат бывшим супругам, наследникам, находящимся в конфликтных отношениях, или совершенно незнакомым друг другу людям. Также существуют резиновые квартиры, в которых доли могут принадлежать большому числу людей. Как правило, такие доли приобретаются в целях получения регистрации по месту жительства или в мошеннических целях. Чтобы решить проблему с резиновыми квартирами на законодательном уровне, с сентября 2022 года в России вступил в силу закон, который как раз запрещает выделение долей площадью менее 6 м² на человека. Однако закон не охватывает случаи, касающиеся наследования, приватизации и покупки квартир с использованием материнского капитала.
Как определяется доля?
Доли в квартире предоставляются собственникам в равном размере по умолчанию. Это происходит в случаях приватизации, если никто из потенциальных владельцев не высказал свое несогласие или не обозначил свои предпочтения. В результате получается, что количество собственников совпадает с количеством выделенных долей. Тем не менее, такое соотношение может быть изменено. В случае одновременной покупки или приватизации собственники могут самостоятельно определить, как именно оформить доли в квартире, и договориться между собой. В этом случае размеры долей фиксируют в соглашении, которое заверяется нотариально. Если общему согласию достигнуть не удается, вопрос о выделении долей решается в судебном порядке. Общая долевая собственность также может возникнуть из общей совместной собственности в процессе развода. При отсутствии споров и разногласий между супругами раздел имущества, как правило, происходит таким образом, что каждому из супругов принадлежит ровно половина квартиры. Если возникнут разногласия, вопрос распределения долей также решается через суд. К примеру, в октябре 2022 года Верховный суд рассмотрел дело, где несмотря на то, что доли были у всех членов семьи, между супругами возник спор. Жена настаивала на том, чтобы сохранить за собой и детьми долю мужа в 4,45 м², в то время как муж не согласился, даже при условии выплаты компенсации. С ним согласился кассационный суд, так как эта доля являлась единственным жильем для него. Однако Верховный суд вернул дело на дальнейшее рассмотрение, подчеркнув, что для жены и детей квартира также является единственным местом проживания. Женщине пришлось покинуть квартиру, так как туда заехал её бывший супруг. В случаях, когда был оформлен брачный договор, распределение долей происходит в соответствии с условиями данного договора. Данный документ может быть составлен как до вступления в брак, так и после. Если квартира была приобретена с привлечением материнского капитала, необходимо выполнить важное условие — выделить доли детям. Кроме того, все члены семьи, если они зарегистрированы официально, должны стать владельцами долей. Закон не устанавливает конкретных размеров долей, которые родители должны выделить своим детям — это решение принимается родителями самостоятельно. Обычно в квартире выделяются равные доли для детей и каждого из родителей. Также выделение долей может осуществляться пропорционально той части материнского капитала, которая была использована для приобретения квартиры. Закон предоставляет также возможность выделения реальной (в натуре) доли — например, отдельной комнаты площадью 15 м² в квартире, а также идеальной доли, которая не имеет физического представления, то есть представляет собой часть от целого. Примером такой доли будет четверть квартиры. На практике реальные доли выделяются довольно редко, и чаще всего используются доли, определенные как части от целого.
- Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В выпуске будет указано количество собственников квартиры и доля каждого из них.
- Запросить у продавца письменные отказы остальных собственников долей от выкупа предлагаемой доли. У вас должно быть подтверждение того, что другие владельцы не намерены покупать долю и отказались от своего преимущественного права на её приобретение.
- Оформить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса.
- Оплатить государственную пошлину для регистрации своих прав на долю в квартире.
- Зарегистрировать в Росреестре следующие документы: заявление, договор купли-продажи, уведомление других владельцев долей о продаже, а также отказы собственников долей от покупки.
- Получить свежую выписку из ЕГРН, подтверждающую, что вы стали новым собственником доли.
Может ли собственник продать свою долю?
Доля является полноценным объектом гражданских прав. С ней можно распорядиться — продать, подарить или завещать. Собственник имеет право принимать решения относительно своего имущества, однако существуют определенные условия, касающиеся его распоряжения. Например, при продаже доли необходимо уведомить других владельцев. Этот процесс будет разобран подробнее ниже.
В договоре четко указывается доля каждого из трех собственников квартиры.
Зачем вообще покупать долю?
Существует два основных преимущества приобретения доли в квартире:
- относительно низкая стоимость (доля обходится дешевле, чем вся квартира);
- возможность регистрации по месту жительства (иногда нужно лишь зарегистрироваться, и в таком случае покупка доли представляется разумным выбором).
Процесс покупки доли напоминает процесс покупки целой квартиры, но сделки с долями имеют свои характерные особенности, о которых мы поговорим подробнее.
Что будет с квартирами, которые уже поделены на микродоли?
Закон о микродолях включает некоторые исключения. Он не применим к случаям, когда недвижимость делится по наследству, при покупке с использованием материнского капитала или в процессе приватизации. Тем не менее, будет невозможно производить новые действия по созданию и делению микродолей и их продаже, как пояснили представители столичного ведомства.
Росреестр, в свою очередь, обязан удостовериться, что сделка имеет юридическую силу, проверив, что доля в праве собственности на жилье в физических измерениях превышает 6 квадратных метров. Если окажется, что это не так, регистратор приостановит сделку, признав её ничтожной. В этом случае даже нотариальное удостоверение сделки не сможет устранить проблему.
Следите за важными новостями — подписывайтесь на телеграм-канал РБК-Недвижимость.
Нужно ли согласие супругов при покупке?
Любая недвижимость, приобретаемая семейной парой, считается общим имуществом. Это правило распространяется на все активы, нажитые в браке. Квадратные метры, купленные до или после регистрации брака, принадлежат тому, кто за них заплатил и оформил свои права.
Согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации, для регистрации может потребоваться нотариально заверенное письменное согласие супруга. Суд вправе признать сделку купли-продажи недействительной по требованию одного из супругов, если докажет, что один из них был против проведения этой сделки.
Супруг имеет право подать иск в течение года с момента, когда ему стало известно о подписании договора.
Как правильно оформить сделку?
Сначала продавец должен выделить свою долю из общей собственности. Она считается выделенной только с момента оформления соответствующей выписки из ЕГРН.
Важно проверить наличие обременений, незаконных перепланировок или других обстоятельств, которые могут усложнить приобретение. Для этого рекомендуется провести обследование помещения, пригласив специалиста БТИ и экспертов из инжиниринговых компаний. Желательно оформить акт осмотра или опись.
Если покупка доли производится у родственников или других совладельцев, уведомления с указанием цены и условий не обязательны. В противном случае такая процедура необходима, чтобы остальные собственники могли осуществить своё преимущественное право без каких-либо затруднений. С момента размещения рекламы должен пройти месяц, после чего преимущественное право утрачивается. Вопрос может быстрее решиться, если совладельцы выдадут уведомления о том, что не намерены выкупать выделенные квадратные метры.
При изменении условий придется ждать ещё один месяц. Если покупатель настаивает на изменении, он рискует остаться без желаемого, поскольку больше привлекательные условия могут подойти соседям. Во избежание неблагоприятных исходов рекомендуется запросить копии отказов от всех владельцев.
Когда объект проверен и все документы собраны, стороны могут подписать договор купли-продажи, составленный по стандартному образцу.
Обязательные пункты договора купли-продажи
- Паспортные данные всех сторон, участвующих в сделке.
- Сведения об объекте недвижимости — адрес, площадь, другие характеристики.
- Данные о других жильцах.
- Права и обязанности сторон.
- Порядок расчетов.
- Дополнительные условия — по усмотрению сторон.
Договор должен быть заверен у нотариуса. Нотариус может помочь с его составлением и техническим сопровождением сделки. После этого оформляется выписка из ЕГРН.
Для новостройки, еще не введенной в эксплуатацию, необходимо подписать акт приема-передачи. Проводится расчет, оформляется расписка о получении средств. Унифицированного образца для расписки нет.
Пакет документов для продавца
- Паспорт продавца.
- Выписка из ЕГРН, акт купли-продажи, дарения, завещания и т. д. Возможно, в акте дарения могут быть указаны условия, при которых продажа невозможна. Также в акте приватизации может упоминаться, что лица, отказавшиеся от своей доли, оставляют за собой право на проживание.
- Выписка из домовой книги — для удостоверения, что в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние.
- Технический паспорт и план БТИ — чтобы проверить наличие незаконных перепланировок или переустройств.
- Нотариально заверенное согласие второго супруга (если таковое необходимо).
- Отказы всех совладельцев.
- Разрешение органов опеки.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — такая справка выдается управляющей компанией.
За регистрацию прав на жилье необходимо будет уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей с каждого нового собственника. Рекомендуется заранее установить, кто оплачивает услуги инжиниринговой компании, а также агентства, разместившего рекламу и занимающегося поиском покупателей. Чаще всего прежние владельцы предлагают разделить эти расходы наполовину. Чтобы избежать трудностей, лучше всего решить этот вопрос заранее.
Порой продавец и покупатель пытаются найти способы ускорить сделку. Даже при обоюдном согласии они рискуют не достичь желаемого результата. Не стоит торопиться и размещать объявление, не разобравшись, как осуществить покупку доли у родственника. Прежде всего необходимо всё обсудить, затем проконсультироваться с юристом и взвесить все за и против. И самое главное — избегать ошибок при оформлении доверенностей на своих представителей. В доверенности обязательно должно быть четко прописано, какие полномочия они имеют, чтобы не допускать распоряжение чужим имуществом от своего имени.
