Не существует единой формы договора аренды — его можно оформлять в любом формате. Главное условие заключается в том, чтобы в документе четко обозначить условия сотрудничества и записать данные паспортов сторон, удостоверяющих их идентичность.
Что важно знать собственнику при аренде квартиры
Сдача квартиры в аренду — это серьезное и ответственное занятие. Как правило, неопытные владельцы жилья часто совершают ошибки, которые способны привести не только к потере времени и нервов, но и к финансовым потерям, а порой даже к повреждению имущества. В сотрудничестве с экспертами мы рассмотрим наиболее распространенные ошибки, которые часто допускают новички в сфере аренды при подписании договора. Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок, которые возникают в процессе заключения договора аренды жилья.
Первая ошибка заключается в том, что арендодатель не подготовил и не приложил к договору акт приема-передачи жилья. В практике аренды нередко встречаются недобросовестные арендаторы, причиняющие вред имуществу. При выселении арендатора с наличием акта приема-передачи проще определить, все ли вещи на месте и нет ли повреждений.
Вторая ошибка заключается в том, что арендодатель не прояснил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может касаться оплаты всех коммунальных услуг или только отдельных, таких как вода и электричество. Если этот пункт будет оставлен без внимания, может возникнуть путаница и, соответственно, задолженности по коммунальным платежам.
Третья ошибка, которую допускает собственник, заключается в том, что депозитный платеж не был включен в договор. Это ставит арендодателя в невыгодное положение в случае причинения ущерба имуществу арендатором или неожиданного съезда. Без финансового запаса в виде депозита собственнику будет трудно справиться с непредвиденными расходами, которые могут возникнуть во время ремонта квартиры или поиска новых арендаторов.
Четвертая ошибка — это избегание налогообложения собственником жилья. Очень часто соседи сообщают властям о собственниках, сдавших жилье в аренду без официального оформления. Пятая ошибка — это необсуждение условий проживания в квартире. Важно выяснить, могут ли в квартире проживать животные, маленькие дети или третьи лица. Если данный вопрос игнорируется, арендаторы могут завести в квартире даже несколько котов и собак, что может привести к значительному ущербу для имущества арендодателя.
Многие неопытные арендодатели зачастую делают ошибки, которые могут приводить не только к потере времени и нервов, но также к финансовым убыткам и даже повреждению имущества.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно данным опроса, проведенного ЦИАН, московские арендодатели чаще всего отказываются сдавать свои квартиры иностранцам (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Кроме того, редко сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Лишь 10% владельцев готовы принимать любых арендаторов.
Основная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача квартиры посуточно, как отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая деятельность вызывает сильную амортизацию квартиры, и все затраты на ремонт ложатся на плечи собственника. Чтобы избежать этой ситуации, в договоре следует прописать запрет на субаренду, рекомендует эксперт. Кроме того, среди распространенных жалоб также значатся задержки с оплатой и появление «лишних жильцов». Например, арендодатели могут договориться о проживании двух человек, а в итоге в квартире окажется значительно больше жильцов. Дополнительная проблема — это тайное появление домашних животных. Многие владельцы против наличия животных в квартире, так как боятся запахов, шерсти и возможного ущерба. Обычно, когда речь идет о домашних питомцах, в договоре целесообразно предусмотреть дополнительный депозит, который будет использован для восстановления жилья в случае повреждений, как подчеркивает Юлия Дымова.
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте подробнее рассмотрим, как сдавать квартиру, соблюдая закон, и каким образом выбрать схему уплаты налогов.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы являетесь не единственным собственником квартиры, то просто передать свою долю в аренду невозможно — необходимо получить согласие других владельцев. В случае отказа от сотрудничества со стороны хотя бы одного из них предоставление жилья в аренду станет невозможным.
Если же остальные собственники согласны, вам следует получить от них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого можно начинать поиск арендаторов.
Заключите с жильцами договор
Часто при неофициальной аренде договора не заключают, стараясь не афишировать свои доходы. Однако отсутствие договора не защищает арендодателя от налогообложения — факт получения дохода и неуплаты налогов можно доказать другими способами.
Отсутствие договора негативно сказывается на обеих сторонах. Если отношения не документированы, арендодатель не сможет предъявить претензии к арендаторам и потребовать возмещения ущерба через суд за повреждения квартиры или за задержки в оплате аренды.
При наличии договора проще решать вопросы с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить о том, что вы сдаете жилье, не опасаясь проверок и возможных жалоб в правоохранительные органы.
Кроме того, арендатор без договора не сможет официально зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Термин «аренда» корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В таком случае заключается договор аренды жилого помещения.
Если же квартиру арендует физическое лицо, уместнее использовать термин «найм». В этом случае тот, кто сдает квартиру, станет наймодателем, а тот, кто арендует — нанимателем. Необходимость заключается в составлении договора найма жилого помещения. Данная процедура регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если по ошибке будет заключён договор аренды, его все равно можно использовать в суде для защиты прав и уплаты налогов. Скорей всего такая неточность будет признана технической ошибкой.
Закон не устанавливает конкретной формы договора, однако следует учитывать общие требования гражданского законодательства. Важно обязательно указать полные имена, паспортные данные и контакты обеих сторон, а также прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре необходимо указать данные лица, с которым вы заключаете соглашение, а также всех, кто будет проживать в квартире. Эти лица не всегда совпадают.
Например, можно сдать квартиру студентам, но заключить соглашение с их родителями, которые на самом деле будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать аренду.
Срок действия
Согласно статье 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, максимальный срок договора составляет 5 лет. Существует два варианта аренды жилья:
Краткосрочный договор найма — до одного года, который предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть можно оформить соглашение на 11 месяцев и затем его перезаключать.
Долгосрочный договор найма — срок более одного года. Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, поскольку возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
В данном разделе необходимо обсудить, каким образом и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Можно принимать деньги наличными, но при этом лучше составить расписку о получении. Это поможет избежать недоразумений, когда арендаторы утверждают, что уже произвели оплату, а вы этого не помните. Если нет расписки — не было и оплаты.
Предпочтительно принимать деньги на банковскую карту, так как это позволит легко отслеживать все платежи.
Штрафы за просрочку платежей
Если в договоре не будет указано правило расчета штрафа за просрочку, то будет действовать статья 395 Гражданского кодекса РФ, размер процентов будет определяться ключевой ставкой Центрального банка на момент расчета.
Наниматель может отказаться от уплаты штрафа, и в таком случае придется взыскать его в судебном порядке.
Условия оплаты ЖКУ
В документе стоит четко прописать, кто будет оплачивать все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а арендаторы будут платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Обязательно следует прописать штрафы за задержку таких оплат.
Предмет договора
Необходимо указать, что сдается квартира по определенному адресу, принадлежащая конкретному гражданину. Включите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, номер подъезда.
Обеспечительный платеж
Это также известная как депозит — сумма, которую жильцы перечисляют владельцу квартиры на случай, если они повредят имущество или нарушат условия договора.
Иногда под депозитом подразумевается оплата аренды за последний месяц, но в данном случае существует риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, и вам придется взыскивать с них компенсацию через суд.
Преимущества сдачи жилья в качестве самозанятого
Штрафы и пени от ФНС — это не все последствия уклонения от налогообложения при сдаче квартиры. Переход на легальный путь получения дохода в качестве плательщика налога на профессиональный доход (НПД) убережет вас от многих неприятностей и даст ряд преимуществ:
- законная деятельность;
- возможность совмещать работу в качестве самозанятого с другими направлениями;
- понизенная налоговая ставка по сравнению с аналогичной деятельностью физических лиц;
- правовая защищенность благодаря оформлению официального договора.
Рассмотрим подробнее последние два пункта.
Налоги и ограничения
Самозанятые лица осуществляют уплату налогов через систему ФНС «Мой налог». Сервис доступен как в виде мобильного приложения, так и через веб-версию на сайте налоговой службы.
Налоговая ставка составляет 6 или 4 процента от дохода, в зависимости от статуса арендатора — юридического или физического лица соответственно. Также существует возможность автоматического снижения налога за счет налогового bonusa, предоставляемого плательщикам НПД.
При получении денежных средств за аренду жилья необходимо обязательно формировать чек в системе «Мой налог» и передать его арендаторам. Чек можно передавать, например, с помощью QR-кода или отправки данных на электронную почту плательщика. ФНС автоматически рассчитает сумму налога, подлежащую оплате, на основании сформированных чеков за предыдущий месяц.
Для страхования возможных рисков многие арендодатели требуют от новых арендаторов оставлять залог. Чек на эту сумму следует пробивать только в том случае, если залог не будет возвращен. Эту деталь лучше обсудить заранее и, по согласованию сторон, зафиксировать в договоре.
Среди ограничений выделяются следующие:
- самозанятой может сдавать в аренду только жилую недвижимость;
- максимальный годовой доход плательщика НПД не должен превышать 2 миллиона 400 тысяч рублей.
Таким образом, нет возможности сдавать в аренду нежилые площади, такие как складские помещения или гаражи.
Со всего дохода, превышающего указанную максимальную сумму, придется уплачивать стандартный для физических лиц налог в размере 13 процентов. При этом учитывается доход от всех видов деятельности, осуществляемых в статусе самозанятого, а не только от аренды жилья.
Подготовка квартиры к сдаче
Внешний вид жилья оказывает существенное влияние на стоимость аренды. Желательно выполнить хотя бы косметический ремонт. Важно обратить внимание на исправность проводки и сантехники. Не стоит приглашать потенциальных арендаторов на просмотр, если квартира не выглядит привлекательно.
Можно рассматривать оба варианта: с мебелью и без. Однако квартиранты в основном предпочитают готовые к проживанию квартиры. Владелец недвижимости проще обзавестись минимальным набором мебели и техники. Меблированные квартиры, в которых есть такие необходимые вещи, как стиральная машина и холодильник, сдаются быстрее и по более высоким ценам.
Об услугах риелтора
Если вы не имеете достаточного опыта в поиске арендаторов, имеет смысл обратиться к профессионалам, занимающимся этой деятельностью. Это поможет снизить риски ошибок при выборе жильцов, сэкономит ваше время и, возможно, финансовые ресурсы. Риелторы будут принимать звонки, организовывать просмотры квартиры, давать рекомендации и помогут определить оптимальный уровень арендной платы. Лучше всего выбирать их по отзывам тех людей, кому вы доверяете.
Даже если вам срочно нужны квартиранты, не следует одновременно заказывать услуги у нескольких агентств. Это может привести к нежелательным последствиям, когда ключи находятся у нескольких риелторов, и проконтролировать их действия становится сложно.
Заключение договора
Процесс подготовки к подписанию договора требует тщательной подготовки. Не существует жестко установленной формы договора, поэтому его можно составить самостоятельно. Я часто использую образцы, найденные в интернете, и адаптирую их под свои нужды.
В договоре обязательно должны быть указаны:
- имена, фамилии и паспортные данные обеих сторон;
- список лиц, которые будут проживать с арендатором;
- адрес квартиры;
- размер арендной платы;
- срок действия договора;
- порядок оплаты коммунальных услуг (разделение обязанностей по оплате);
- размер депозитного платежа;
- условия для расторжения договора.
Если вы не планируете регистрировать договор в Росреестре, заключайте его на срок не более 11 месяцев. Но имейте в виду, что отсутствие регистрации не освобождает вас от уплаты подоходного налога. Рекомендую зарегистрировать статус самозанятого — это позволит снизить ставку налога до 4% вместо 13%.
Существует три варианта распределения оплаты коммунальных услуг. Вы можете возложить полную финансовую нагрузку на арендатора. Однако в таком случае придётся контролировать, насколько добросовестно он исполняет свои обязательства.
Второй вариант заключается в том, что вы берете у арендатора деньги только за те ресурсы, которые оплачиваются по счетчикам. В этом случае арендодатель осуществляет платежи за ЖКУ самостоятельно, а затем квартирант компенсирует ему часть затрат.
Третий вариант — включить планируемую стоимость коммунальных услуг в арендную плату и в дальнейшем оплачивать счета самостоятельно. Я перешел на такой способ несколько лет назад после того, как предыдущие жильцы накопили задолженность по ЖКУ.
Не все арендаторы правильно понимают, что такое депозит и для какой цели он предназначен. Объясните, что это своего рода страховка от возможного ущерба. Если квартирант повредит мебель или технику, арендодатель имеет право оставить часть или всю сумму депозита.
Депозит также защищает собственника от долгов по коммунальным услугам. Если на момент выселения арендатор не успевает оплатить счета, у арендатора есть возможность покрыть долг за счет депозита.
Ключевым моментом являются основания для расторжения договора. Чтобы избежать проблем с непорядочными жильцами, я всегда прописываю возможность одностороннего расторжения договора:
- при добросовестном исполнении условий договора — за три недели до выселения;
- при несоблюдении условий — в любое время.
Доход от аренды квартиры я вкладываю в онлайн-копилку Совкомбанка. Каждый месяц банк начисляет процент на остаток, и я могу снять деньги в любое время, что удобно и выгодно!
Отличный способ сохранить деньги — это онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку с процентной ставкой до 14,5% годовых в мобильном приложении Халва — Совкомбанк.
Составление акта приема-передачи квартиры
Хотя данный документ не является обязательным, он может помочь в разрешении споров в отношении повреждения имущества. Лично я никогда не составляла такой акт, так как у нас в квартире не осталось ничего ценного. Однако, если в вашем жилье дорогой ремонт или новая мебель, лучше не пренебрегать этим документом.
В акте следует перечислить мебель и технику с подробными описаниями состояния каждого предмета, а также зафиксировать показания счетчиков на момент заселения. По завершении аренды арендаторам необходимо будет вернуть квартиру в том состоянии, в котором они её сняли. Если же они повредят что-то, вы сможете потребовать возмещения ущерба.
Как и договор, акт составляется в двух экземплярах — для каждой из сторон, и должен быть подписан обеими сторонами.
Последний этап заключается в расчетах и передаче ключей. Арендатор передает сумму депозита и арендную плату за первый месяц, после чего владелец квартиры составляет расписку о получении средств.
Теперь вы можете самостоятельно сдавать квартиру в аренду. Процедура не так уж и сложна. Установите адекватную арендную плату, грамотно составьте объявление и будьте вежливы при проведении просмотров.
Не забывайте о бдительности! Как бы привлекательными ни казались ваши арендаторы, всегда сохраняйте контроль.
Если у вас недостаточно времени, ознакомьтесь с лучшими статьями о недвижимости в нашей подборке.
Подпишитесь на рассылку материалов о недвижимости. Каждую неделю получайте актуальные новости, финансовые советы и реальные истории прямо на свою почту!
Хотите быть в курсе новых публикаций не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в Дзене и Телеграме!
