В дополнение к этому комплекту от вас может понадобиться документ, подтверждающий переход права собственности от предыдущего владельца. Например, это может быть договор купли-продажи, соглашение о дарении или свидетельство о праве наследования, которые подтверждают, что недвижимость перешла к вам на законных основаниях.
Чем процедура продажи дома с земельным участком отличается от продажи квартиры?
Согласно действующему законодательству, загородный дом не может быть продан отдельно от земельного участка, на котором он расположен. Это обусловлено тем, что дом и земля рассматриваются как единый объект недвижимости. Поэтому вам потребуется собрать дополнительные документы и использовать несколько иные формы договора. В частности, необходимо отдельно указать характеристики как дома, так и участка, такие как стоимость дома, стоимость земельного участка и общая сумма сделки. Если эти условия не будут прописаны, договор не будет считаться действительным.
Прежде всего, стоит удостовериться, что границы вашего земельного участка четко определены, и недвижимость находится на кадастровом учете. Это можно сделать с помощью публичной кадастровой карты, доступной на сайте Росреестра. Если информации об объекте нет в базе данных Росреестра, вам сначала придется провести межевание, затем зарегистрировать участок на кадастровом учете, перед тем как можно будет оформлять сделку. Подробно узнать о том, как определить границы участка, можно, ознакомившись с инструкцией.
Обязательно ли определять границы земельного участка (проводить межевание), чтобы продать загородный дом?
Если корректные данные о вашем доме и земельном участке уже зарегистрированы в базе Росреестра, проводить межевание не обязательно. Ваши права на эти объекты недвижимости могут быть подтверждены выпиской из ЕГРН.
Существует два основных способа установить рыночную стоимость дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или произвести этот расчет самостоятельно. В случае выбора первого варианта, к вам на дом придет специалист, который проведет оценку. При выборе оценщика важно удостовериться в том, что они входят в саморегулируемую организацию оценщиков (СРО), а их деятельность застрахована. По результатам оценки вы получите документ, который можно показать покупателю, что поможет развеять его сомнения относительно справедливости оценки, если таковые возникнут. Услуги оценщика по определению стоимости дома с участком могут стоить от нескольких тысяч рублей в зависимости от географического расположения недвижимости и расценок конкретного оценщика или компании. Если вы решите определить цену самостоятельно, проанализируйте аналогичные объявления на специализированных сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание на средние цены на дома схожей площади и построенные из похожих материалов (например, деревянный летний дом в Подмосковье на участке 10 соток с подведенным электричеством и возможностью газового отопления).
Пошаговая инструкция для продажи дачи
1. Проверьте, есть ли у вас в наличии все необходимые документы на дом и землю
Это крайне важно, поскольку из-за необходимости дооформления документов вы можете потерять заинтересованного покупателя. Не все документы можно получить за день или два, часто процедуры затягиваются, а покупатель вряд ли захочет ждать все лето, пока вы завершите все формальности и сможете подписать договор.
Обратите внимание: у вас должен быть отдельно комплект документов как на земельный участок, так и на сам дом. Права на оба объекта должны быть зарегистрированы в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), а участок — находиться на кадастровом учете. Будьте готовы к тому, что грамотный покупатель с легкостью сможет воспользоваться электронными сервисами Росреестра, чтобы самостоятельно проверить, все ли в порядке с правами на вашу недвижимость.
2. Заплатите долги
Неуплата земельного налога и налога на имущество в виде дачных строений может стать серьезным препятствием для дальнейшей сделки. Это также касается долгов за электроэнергию и другие коммунальные услуги, связанные с использованием дачи.
3. Приценитесь
Параллельно с подготовкой документов проведите небольшое маркетинговое исследование для оценки реальной цены продажи аналогичной дачи в вашем районе. Самый простой способ — это связаться с несколькими риелторскими агентствами и сравнить их рекомендации.
При этом не стоит слишком приукрашивать действительность в беседе, говоря, например, что у вас шикарный двухэтажный дом, в котором можно жить даже в зимний период, если на самом деле вы продаете дачный домик из щитов. В этом разговоре вы не торгуетесь с потенциальным покупателем, а стремитесь получить адекватную оценку своей собственности.
Также не стоит слишком полагаться на цены, указанные в объявлениях — зачастую они завышены и продажа по таким ценам представляется практически невозможной, особенно в нынешнем сезоне.
4. Приведите дачу в порядок
Очистите участок и дом от лишнего хлама, приведите их в презентабельный вид (см. ниже полномочный список ошибок продавцов). Не откладывайте эту работу до момента, когда вам кто-то позвонит. Высока вероятность, что дачу придется показывать достаточно быстро, а у вас уже не останется времени на улучшение условий.
5. Готовим объявление
Объявление о продаже — это первое, что видят потенциальные покупатели. Если оно не вызывает интереса, то и последнее. Главное, на что обращают внимание специалисты, — это фотографии. Чем больше качественных снимков, тем лучше. Изображения должны подчеркивать достоинства вашей недвижимости, а не наоборот. Хотя это, казалось бы, очевидно, на практике многие публикуют не слишком удачные снимки. На самом деле, вполне приемлемые фотографии сейчас можно сделать и с помощью мобильного телефона, но для этого необходимо приложить некоторые усилия. А именно:
- Фотографии должны быть четкими и правильно передавать цвета. У покупателей не должно возникать ощущения, что вы намеренно сделали снимки в плохом освещении, чтобы скрыть недостатки.
- В кадре не должно быть посторонних деталей, которые отвлекают внимание от положительных характеристик вашего предложения. На снимках не нужны люди, одежда, сложенные пластиковые стулья и прочие предметы (особенно мусор или грязная посуда — даже чистая стоит убрать в шкаф).
- Попробуйте использовать разные ракурсы при съемке. Одни и те же помещения могут выглядеть как просторные и светлые, так и тесные в зависимости от угла съемки.
- Заранее трудно предсказать, какие именно детали могут заинтересовать покупателя. Поэтому лучше всего сделать как можно больше удачных снимков. Для одного человека важна веранда, на которой можно ставить самовар и пить чай, а для другого — хорошо оборудованная баня.
Характерные ошибки
Разберем самые распространенные заблуждения, которые мешают продавцам реализовать свою дачную недвижимость.
Ошибка 1
Пять лет назад было дороже — дешевле не отдам!
Это, по мнению риелторов, самая распространенная ошибка среди продавцов. Завышенная — по сегодняшним стандартам — цена немедленно отпугивает покупателей. Ранее многие придерживались принципа: вот когда появится заинтересованный покупатель, тогда и будем обсуждать скидки. Но сейчас такая тактика не работает, большинство покупателей даже не смотрят на предложения, которые изначально выходят за рамки их бюджета.
Разница между ожиданиями продавцов и реальными запросами покупателей можно проиллюстрировать на примере Московской области. За средний дачный участок в Подмосковье просят 5,3 миллиона рублей, но в основном покупают объекты, стоимость которых не превышает 3 миллиона рублей. В других регионах ситуация аналогична — с учетом местного уровня цен.
Если ваше объявление опубликовано на достаточно популярных платформах, но звонков не поступает вовсе, это очевидный сигнал о том, что цену нужно пересмотреть.»
Конечно, эмоционально трудно смириться с мыслью, что еще несколько лет назад вашу недвижимость можно было продать подороже. Но ждать возвращения к прежним ценам — также не лучшая стратегия; это ожидание может затянуться надолго.
Отдельным случаем являются дачи, которые существенно устарели и находятся в невыгодном с транспортной точки зрения месте. Современные покупатели, даже если не располагают значительными средствами, все равно не готовы мириться с отсутствием удобства на улице и необходимостью носить воду ведрами. Или с тем, что до дачи нужно добираться три часа на электричке. Если не произойдут кардинальные изменения на рынке, цены на такие объекты, по прогнозам, будут только снижаться.
Ошибка 2
Нашу купят ради яблонь и огорода
Ранее дачные участки чаще всего использовались для ведения сельского хозяйства, а сейчас большинство дачников рассматривают эти участки как возможность отдыха — делятся своими наблюдениями специалисты из МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости.
Таким образом, плодоносящие яблони могут быть достоинством, но лишь в том случае, если это не единственное, чем может похвастаться ваш объект. Главное значение для покупателей имеет дом: можно ли полноценно отдыхать и ночевать в нем.
Некоторые советы от риелторов: ваш участок и постройки должны хотя бы внешне выглядеть так, чтобы у будущего владельца возникали ассоциации с отдыхом от городской суеты, а не с необходимостью много и тяжело трудиться в выходные. Пусть на первый взгляд взгляд падает на клумбу с цветами, а не на ржавую бочку и разбросанные инструменты. Очистите территорию, спилите засохшие ветки, скосите траву. Избавьтесь от старой и непригодной для использования мебели, которой вы не пользовались более десяти лет и которая только занимает пространство. Пусть в комнатах будет больше пустоты и простора, чем захламленности ненужными вещами, которые не понадобятся новым владельцам.
Ошибка 3
Чинить ничего не буду
Как уже было упомянуто, современные покупатели не готовы тратить дополнительные средства. Поэтому в первую очередь популярностью пользуются объекты, которые требуют минимальных вложений. Полностью перестраивать дом и вкладывать туда сумму, превышающую его реальную стоимость, нецелесообразно. Однако желательно хотя бы привести дом в жилой вид в плане эксплуатации: заменить разбитые стекла, покрасить рамы, исправить поврежденные элементы крыльца, устранить протечки крыши и привести в порядок забор.
Пакет документов для продажи загородного дома с участком
На первый взгляд может показаться, что тут нет ничего сложного. Продаете недвижимость — позаботьтесь о необходимых документах. Однако на практике возникает множество неожиданных ситуаций, когда не все так просто, как хотелось бы. Например, неучтенные наследники, не оформленная в собственность земля или самовольные постройки без соответствующих документов. Некоторые продавцы пытаются переложить на покупателя обязанности по оформлению всех этих проблем с документами, предлагая за это небольшую скидку. Однако кому это нужно? Представьте ситуацию: вы приходите смотреть на пока привлекательный домик, все выглядит хорошо, но документов нет. Или сам продавец отсутствует, а вместо него выступает соседка по доверенности. Все это может свести к нулю ваши шансы на быструю и выгодную продажу дома.
Перед тем как начинать показы, вам необходимо подготовить следующие документы:
- Для жилого дома — свидетельство о праве собственности и технический паспорт с обмерами БТИ.
- Для земельного участка — свидетельство и кадастровый паспорт с экспликацией.
- Паспорт собственника.
- Документ, подтверждающий отсутствие долгов за коммунальные услуги.
Это базовый комплект документов, который придаст вашему объекту юридическую уверенность в глазах потенциальных покупателей и подтвердит ваши намерения. В дальнейшем, во время оформления сделки, могут понадобиться дополнительные документы, такие как справки о состоянии здоровья и психического состояния собственника из ПНД и НД, нотариально заверенное согласие супругов на сделку, если таковые имеются, выписка из домовой книги, что в данном доме никто не прописан, и так далее. Все перечисленные документы обычно оформляются быстро и непосредственно перед сделкой. Важно заранее сообщить покупателям о своей готовности предоставить эти документы.
ВАЖНО! Юридическая готовность к продаже реально выделяет ваше предложение среди прочих и значительно повышает шансы на быструю сделку по рыночной цене.
Товар лицом или хоумстейджинг – что сделать, чтобы быстро продать дом с участком
Возможно, профессиональная деятельность на протяжении 17 лет повлияла на меня, но я всегда стремлюсь соблюдать порядок и аккуратность во всем, чем занимаюсь. Уверяю вас (и эта уверенность многократно подтвердилась за годы работы риелтором), что внешний вид объекта – один из самых важных факторов, определяющих решение покупателя о покупке. Причем собственник может повлиять именно на этот фактор, в отличие от расположения или инфраструктуры.
Мое правило №2, как выгодно продать частный дом с участком:
Хочешь хорошую цену – сделай красиво!
Первое впечатление покупатель получает еще до того, как переступит порог вашего участка. Обратите внимание, в каком состоянии находится забор, как ухожен двор — руины или ухоженная трава, дом с облупившимися стенами или обновленный с сияющей покраской.
Если у вас есть возможность что-то улучшить своими силами — обязательно займитесь этим. К ветхим домам сейчас лучше не обращаться — их возможности часто сводятся к сносу, который покупателям обычно предлагают осуществить за свой счет.
Но если речь идет о жилых частных домах с земельным участком, вам есть над чем работать и что улучшить.
Что можно и нужно сделать во дворе: убрать мусор, металлолом, порубить сорняки и кусты, по возможности выровнять землю. Разобрать старые сараи или другие ненужные конструкции. В зависимости от времени года — покосить траву, собрать опавшие листья. Если сейчас весна — посажайте несколько неприхотливых сортов цветов, чтобы они радовали глаз летом. Яркие цветы во дворе и перед домом придадут вашему предложению привлекательность. Также обновите или покрасьте забор, чтобы создать общее чувство ухоженности.
Что можно и нужно сделать с домом снаружи: в зависимости от состояния здания и вашего бюджета размах работ может быть различным. Если возникает необходимость, имеет смысл даже обновить крышу, что положительно отразится на стоимости. В целом осмотрите дом: если есть трещины в фундаменте или стенах, их лучше замазать, обновить краску на элементов, произвести необходимый ремонт дверей и ставней. Обратите особое внимание на крыльцо — покрасьте его, уберите лишние вещи. Приведите окна в порядок, хорошенько их помыв снаружи.
Что можно и нужно сделать внутри дома: вновь много зависит от бюджета и состояния. В идеале постарайтесь сделать косметический ремонт: поклейка новых обоев светлых нейтральных тонов, замена старого покрытия на ламинат или линолеум, проверка и приведение в порядок электрики, сантехники. Чистка межкомнатных дверей и поверхностей — это поможет избавить помещение от следов предыдущего использования. Если вы еще проживаете в доме на момент показов, постарайтесь сделать простую деперсонализацию: уберите с видных мест личные вещи, такие как семейные фотографии, плакаты, иконы и прочие религиозные или культурные символы. Непосредственно перед приездом покупателей старайтесь убирать одежду, игрушки, избегайте готовки сильно пахнувших блюд, например, жареной рыбы или котлет с чесноком. Исключение составляет выпечка с ванилью или корицей, запах которой ассоциируется с домашним уютом и положительными эмоциями во многих людей.
Шаг № 2. Собираем документы
- паспорт, удостоверяющий личность владельца;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на дом и участок;
- кадастровый и технический паспорт;
- свидетельство, выданное при оценке недвижимости;
- выписка из домовой книги;
- согласие всех собственников, заверенное нотариусом, если дом находится в долевой собственности;
- нотариальное согласие супруга, если дом приобретен в браке;
- согласие органов опеки, если в доме зарегистрирован несовершеннолетний;
- план межевания.
В дополнение к этому комплекту от вас может понадобиться документ, подтверждающий переход права собственности от предыдущего владельца. Например, это может быть договор купли-продажи, соглашение о дарении или свидетельство о праве наследования, которые подтверждают, что недвижимость перешла к вам на законных основаниях.
Шаг № 3. Готовим дом и участок к продаже
Если вы хотите продать землю с домом в СНТ максимально быстро, не поленитесь подготовить территорию и внутренние помещения к визиту потенциальных покупателей. Участок и сама дача должны производить хорошее впечатление, так как иногда внешний вид и порядок важнее, чем дорогостоящий ремонт. Чтобы повысить стоимость, перед продажей можно сделать косметический ремонт и устранить неисправности оборудования.
Психологи утверждают: будущий владелец дома принимает решение о покупке в первые 15 секунд. Поэтому важно заинтересовать покупателя уже на подходе к дому. Постарайтесь сделать так, чтобы внешний вид постройки был максимально презентабельным: от забора и участка до фасада дома.
Как продать недостроенный дом с земельным участком
В некоторых случаях может оказаться выгоднее достроить дом и продать его в законченной форме, чем продавать недострой. Однако продажа недостроенного дома может занять длительное время, так как таких предложений намного меньше интересует покупателей. Тем не менее, даже если дом не завершен, вы всё равно можете его продать.
Первым делом зарегистрируйте недостроенный дом как объект незавершенного строительства и подтвердите права собственности на него. Для этого вам нужно обратиться в БТИ, получить кадастровый паспорт и подать его в МФЦ вместе с документами на земельный участок. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из ЕГРН о праве собственности на недострой.
После получения необходимых документов внесите недостроенный дом в договор купли-продажи и передайте права собственности. Необходимо помнить, что такая недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется оформить акт о вводе в эксплуатацию и внести изменения в кадастровый паспорт.
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
Продажа незарегистрированного дома возможна исключительно на словах. Если ваша недвижимость не числится в Росреестре, на неё не будет передаваться право собственности. Другими словами, для государства дома на земельном участке не существует.
В договоре купли-продажи будет указано, что на земельном участке нет строений. Это создает определенные риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не зданием. На такую сделку пойдет не так уж много потенциальных покупателей.
Если Росреестр обнаружит, что объект действительно существует, сделка может быть аннулирована через суд, или же потребуют легализовать дом. Поэтому не рискуйте и позаботьтесь о регистрации своих построек до момента продажи.
Если участок занят полуразрушенной конструкцией, которую нецелесообразно регистрировать, лучше ее снести. Таким образом, вы избежите лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей.
