Документ на право собственности: что нужно проверить перед покупкой квартиры

Если дольщик ещё не полностью оплатил стоимость приобретения квартиры, необходимо одновременно с договором уступки прав требования заключить соглашение о переводе долга. Это означает, что новый покупатель получает право на требование квартиры от застройщика, однако застройщик в свою очередь получает право на требование от нового дольщика внесения оставшейся суммы.

Выписка из ЕГРН – официальный документ, подтверждающий право собственности

Для владельца недвижимости, будь то земельный участок, квартира, частный дом или объект коммерческой недвижимости, критически важно сохранять все документы, подтверждающие право собственности на это имущество. В противном случае, доказать своё право на владение строением или землёй будет практически невозможно, что может привести к юридическим проблемам при осуществлении операций с недвижимостью или даже к её лишению в пользу третьих лиц или государства.

Какие именно бумаги служат подтверждением права собственности на квартиру, земельные участки, промышленные и коммерческие здания, а также другие виды недвижимости, разъясняют специалисты нашего правового онлайн-сервиса. Вот краткий обзор самых важных деталей:

• Официальный документ может носить разные названия. Среди основных и признанных терминов можно выделить «правоустанавливающий документ» и «документ-основание». Это могут быть разные формы, каждая из которых имеет своё конкретное назначение.
• Бланки, подтверждающие правомерность и закрепление имущества за конкретной личностью, выдаются органами государственной власти или местными муниципальными структурами.
• Документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость, выдают обычно после сделок купли-продажи, получения имущества по наследству или в результате дарения.

К правоустанавливающим документам также относятся государственный акт, фиксирующий факт ввода объекта в эксплуатацию, разрешения на строительство, декларации, договоры жилищно-строительных кооперативов и другие документы.
Чтобы документ был полностью легитимным и не вызывал споров, он должен быть оформлен на бланке установленного образца, содержать точные сведения о недвижимости и владельце, а также выдаваться в соответствии с нормами закона уполномоченными органами.

К основным требованиям к таким документам можно отнести:

• Выдача осуществляется в многофункциональных центрах (МФЦ) или государственных учреждениях;
• В документе содержится четкое описание объекта и его основные характеристики;
• Наличие печатей и подписей сторон или электронной цифровой подписи (ЭЦП) обязательно;
• Допускается регистрация как печатного, так и рукописного экземпляра, заверенного нотариусом.

Только в рамках законодательства можно определить, что именно является документом, подтверждающим право собственности. В большинстве случаев для подтверждения прав достаточно выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации в Росреестре (которое выдало до 2016 года).

Виды документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение

В дополнение к вышеупомянутой выписке из ЕГРН потребуется также предоставить кадастровый паспорт и один из перечисленных ниже документов. Только наличие полного пакета документации позволяет проводить финансовые и юридические операции с объектом недвижимости. В список правоустанавливающих и правоподтверждающих документов входят:

• Договор купли-продажи, ренты или дарения;
• Документ, подтверждающий обмен или участие нескольких собственников;
• Сертификат о приватизации или свидетельство о наследовании;
• Судебное решение, которое подтверждает право собственности истца на основании ранее изложенных фактов.

Для получения документов, подтверждающих право собственности на недвижимость в 2023 году, можно обратиться в МФЦ, Росреестр, местные муниципальные органы или оформить их самостоятельно с помощью нотариуса. Рекомендуется заранее обратиться за консультацией к юристам, так как любая ошибка может привести к лишению прав собственности или другим серьезным последствиям.
Правоподтверждающие документы должны дополнять вышеуказанные формы и сопровождать любую сделку с имуществом. Основание прав собственности подтверждается кадастровой палатой и подкрепляется данными из Росреестра. Содержание документов, подтверждающих право собственности, включает следующие данные:

• Физический адрес объекта и основные параметры или характеристики;
• План расположения объектов с указанием их площади;
• Год ввода дома в эксплуатацию, его этажность и текущая ликвидная стоимость по кадастру.

Что на самом деле является правоустанавливающим документом?

Росреестр поясняет, что основным документом, удостоверяющим право собственности на недвижимость (будь то квартира, дом, гараж или садовый участок), считается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В данной выписке содержатся данные о собственнике, характеристики объекта, а также информация о наличии или отсутствии ограничений прав, обременений и других важных аспектах.

Каждый потенциальный покупатель должен в первую очередь запросить у продавца выписку из ЕГРН. Это позволяет проверить, действительно ли сделку осуществляет собственник, и дает возможность ознакомиться с характеристиками квартиры. Кроме того, это будет важным аргументом для подтверждения добросовестности покупателя в случае возникновения судебных разбирательств по квартире в дальнейшем.

Право собственности возникает исключительно после официальной регистрации. Регистрация возможна для любого вида недвижимости – квартиры, частного дома, земельного участка (согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

По итогам регистрации осуществляется запись в ЕГРН. На данный момент сертификаты не выдаются. Также стоит учитывать, что с 2023 года выписки из ЕГРН выдаются без указания персональных данных собственника. Поэтому важно знать, как инициировать получение полной выписки.

Тем не менее, право собственности возникает на основании другого документа. Ведь прежде чем зарегистрировать объект, вы должны его, например, приобрести, получить в дар или унаследовать и т. д.

Таким образом, документ, удостоверяющий право собственности, – это выписка из ЕГРН, в то время как правоустанавливающий документ может включать:

1. Договор купли-продажи недвижимости.
2. Договор долевого участия в строительстве.
3. Договор о приватизации.
4. Договор дарения.
5. Свидетельство о праве на наследство.
6. Решение суда.
7. Справка ЖСК о полной оплате пая.

Только на основе одного из этих документов выписка из ЕГРН сможет подтвердить, что вы законно приобрели квартиру и она действительно принадлежит вам. Это будет отражено в самой выписке или свидетельстве о праве собственности, например, с указанием номера (если имеется), даты договора купли-продажи или даты заключения сделки, а также фамилии нотариуса, если имелось нотариальное заверение.

Таким образом, для полного комплекта документов на квартиру необходимы и выписка, и правоустанавливающий документ.

Какие документы вообще должны быть на квартиру?

Если вы планируете приобретение недвижимости, обязательно требуйте предоставления следующих документов (а если уже приобрели — сохраствуйте их):

1. Паспорт.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Справка о составе семьи.
4. Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор долевого участия, договор дарения, акт приватизации, свидетельство о праве на наследство и др.).
5. Кадастровый (технический) паспорт.
6. Выписка из Домовой книги.
7. Справка об отсутствии задолженности (включая обязательства по коммунальным платежам и капитальному ремонту).

Возможно, также потребуются дополнительные документы:

1. Нотариальная доверенность.
2. Разрешение органов опеки и попечительства.
3. Свидетельство о рождении ребенка.
4. Письменное согласие супруга.
5. Справки из психоневрологических и наркологических диспансеров.

Если вы покупатель, рекомендуется хранить справки не менее трех лет, а правоустанавливающие документы стоит хранить на протяжении всей жизни.

Какие бывают правоустанавливающие документы

То, какой конкретно документ будет считаться правоустанавливающим для конкретного объекта недвижимости, зависит в первую очередь от способа, которым было оформлено право собственности: купля, приватизация, наследование или иная процедура.

На квартиру

• При приватизации – договор о передаче недвижимости в собственность.
• При покупке – договор купли-продажи жилого помещения.
• При наследовании – свидетельство о праве на наследство.
• При приобретении квартиры на этапе строительства – договор долевого участия в строительстве. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию к ДДУ добавляется акт приемки квартиры.
• При участии в жилищно-строительном кооперативе – справка о полной выплате паевого взноса, подписанная председателем и главным бухгалтером кооператива.
• При передаче недвижимости новому владельцу в обмен на пожизненные денежные выплаты – договор ренты. Однако этот метод передачи усматривается как достаточно экзотический, и применяется в основном между близкими родственниками, стремящимися избежать налоговых выплат при наследовании.

На земельный участок

Для земельных участков в качестве правоустанавливающих документов могут рассматриваться как указанные ранее (за исключением ДДУ, который оформляется лишь при покупке квартиры в многоквартирном доме на этапе строительства и не может быть применим к частному строительству), так и некоторые другие документы.

В частности, к ним могут относиться:

• акт, составленный государственным органом или органом местного самоуправления, с решением о передаче земельного участка;
• судебное решение, которое вступило в юридическую силу;
• соглашение о разделе земельного участка и правоустанавливающий документ на родительский участок – если участок разделён на доли (например, если наследники решили поделить земельный надел, полученный от родителей);
• документы о реорганизации и передаточный акт, по которым участок земли был передан новому собственнику.

Если у вас есть жилой дом с прилагающимся земельным участком, данный объект может выступать в качестве залога при оформлении кредита в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 300 тысяч до 30 миллионов рублей с сроком погашения до 15 лет. Для этого достаточно оставить онлайн-заявку и сделать шаг к достижению новых целей!

Как многодетной семье получить участок земли?

Когда нужны правоустанавливающие документы

Документ, подтверждающий право владения недвижимым имуществом, необходим при проведении любых операций с объектом. Например, в случае выделения долей в квартире или доме, при продаже, покупке или аренде жилья.

Несомненно, документы следует держать под рукой, если вы намерены застраховать квартиру или дом. Копии правоустанавливающих документов необходимо прикладывать к заявлению на налоговый вычет при приобретении недвижимости.

Кроме того, правоустанавливающие документы будут необходимы при любых судебных разбирательствах, касающихся объекта недвижимости.

Планируете получить крупную сумму? Финансирование на любые нужды возможно под выгодный процент, если оформить кредит под залог недвижимости.

Стоит ли брать кредит под залог недвижимости?

В случае потери оригиналов документов, можно запросить выписку из единого государственного реестра недвижимости. Она содержит информацию о типе и реквизитах документа-основания, а также данные о участниках договора и содержание самого правоустанавливающего документа.

Такой выпиской необходимо воспользоваться, чтобы подтвердить принадлежность права собственности, а также показать, как именно оно возникло и на каком основании сохраняется.

Россия — единственная страна, которая чеканила платиновые монеты для обращения в качестве обычных денег. Платина ценится за свои свойства, ведь она не плавится при пожаре.

Что проверить в договоре купли-продажи

Особое внимание в договоре купли-продажи стоит уделить четырем ключевым моментам.

Наличие нотариального удостоверения. Стороны могли самостоятельно составить договор и затем заверить его у нотариуса. Если удостоверение было выполнено нотариусом, то в этом случае документ должен быть на гербовой цветной бумаге, содержащей фамилию, подпись и печать нотариуса. Кроме того, документ будет сшит лентой.

Обратите внимание: процесс нотариального удостоверения договора происходит не всегда и имеет свои особенности:

1. если это сделка по купле-продаже долей, и не все собственники продают свои доли. Например, если в квартире живут бабушка и внук, которые владеют по 1/2. Бабушка решает продать свою долю, чтобы купить дом в деревне. В этом случае сделка должна быть зарегистрирована у нотариуса, в противном случае могут возникнуть правовые последствия;
2. если есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные участники сделки. Например, когда в семье собственников имеются родители и 5-летний ребенок. В этом случае необходимо нотариальное удостоверение, так как сделка не может ухудшать положение несовершеннолетнего;
3. если стороны решили удостоверить договор у нотариуса в целях страхования своих интересов или в случае возникновения сомнений о чистоте сделки.

Если договор не был заверен нотариально при наличии такой необходимости, он будет считаться недействительным. В этом случае стороны могут оспаривать сделку, потребуя вернуть всё на место. Оспорить сделку вправе даже третьи лица, такие как прокуратура или органы опеки, если после завершения сделки будут выявлены нарушения закона.

Например, в 2020 году в Кемерове суд отменил сделку по продаже долей, так как стороны не удостоверили ее нотариально.

Упоминание материнского капитала. В документе может содержаться запись в разделе, где указаны условия расчетов. Например: «Высланные средства материнского капитала составляют 483 881,83 ₽, сертификат выдан таким-то учреждением». Если о материнском капитале в договоре не упоминается, а у продавца имеются несовершеннолетние дети (первый, родившийся после 1 января 2020 года, или второй и третий, родившиеся после 1 января 2007 года), это может свидетельствовать о том, что родители всё же получали маткапитал.

Чтобы проверить, на какие нужды были потрачены эти средства, попросите продавца выписку из Пенсионного фонда с информацией о состоянии счета, на котором числится материнский капитал. В данной выписке будет зафиксировано, использовались ли средства и на какие цели.

Если продавец когда-то покупал квартиру с использованием материнского капитала, в ней должна быть выделена доля ребенку. Для проданного жилья необходимо согласие органов опеки, а в новой квартире обязательно выделяется ребенку аналогичная доля. Поскольку в сделке участвует несовершеннолетний, требуется нотариальное удостоверение — об этом говорилось ранее.

В противном случае сделка может быть оспорена как самими детьми, так и их родителями, или даже прокуратурой.

Например, Мосгорсуд аннулировал сделку купли-продажи квартиры, которая ранее была приобретена за счет материнского капитала, поскольку доли детям не были выделены. Суд вернул права на квартиру её прежним владельцам и обязал их выделить доли детям.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Этот документ необходим, если предыдущий собственник получал квартиру у застройщика.

Заключая договор участия в долевом строительстве, покупатель не приобретает уже готовое жилье, а оплачивает строительство квартиры застройщику. Это значит, что застройщик берёт деньги и обязуется построить дом с квартирой.

С 1 июля 2019 года застройщики больше не принимают деньги напрямую от дольщиков, а только через специальные эскроу-счета. То есть, деньги переводятся на блокированный или эскроу-счет в банке, и застройщик может получить их только после завершения строительства.

Право собственности на квартиру можно зарегистрировать лишь после выполнения следующих условий:

1. Застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
2. Дольщик принял квартиру на основании акта передачи имущества.

Документы, подтверждающие личность владельца

Первым документом, который следует изучить, является паспорт собственника. Нужно удостовериться, что продавец недвижимости действительно является её собственником (если это не так, у продавца должна быть доверенность на представление интересов, но об этом будет рассказано позже). Проверьте, чтобы данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадали с соответствующими данными в других документах по квартире.

Кроме того, важно обратить внимание на страницы, на которых указано семейное положение и наличие детей, так как эта информация также может быть полезной.

Если у продавца есть дети, выясните, являются ли они собственниками и использовался ли материнский капитал для приобретения квартиры. Если дети также являются владельцами гостиницы, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.

Несмотря на то, что существуют различные виды паспортов, таких как паспорта российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут встречаться именно российские паспорта.

При проверке паспорта важно обратить внимание на совпадение данных, указанных в паспорте, с остальными документами на недвижимость, а также учесть состояние самого документа (если ему больше 10 лет, а он выглядит абсолютно новым, стоит насторожиться), водяные знаки, оттиски и наличие исправлений, наклеек и прочих особенностей. Замечательное обстоятельство состоит в том, что паспорта с рукописными данными не всегда подделка. Встречаются случаи, когда такие паспорта выдавались давно, например, в небольших региональных центрах.

Иностранные граждане в соответствии с российским законодательством также имеют право как на продажу, так и на покупку недвижимости без каких-либо ограничений. Помимо паспорта своей страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод этого документа.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

Правоустанавливающие документы служат подтверждением того, что владелец действительно осуществляет свои права на собственность. В этих документах указано, на основании каких фактов наступает право собственности: покупка, наследование, дарение и т. д. Если у владельца нет правоустанавливающих документов, возможны три сценария:

• Недвижимость не была приватизирована, следовательно, собственнику необходимо сначала заняться её приватизацией, а уже после — продажей;
• документы были утеряны, и владельцу необходимо их восстановить;
• возможно, перед вами мошенник, который пытается завладеть вашими денежными средствами.

Особое внимание уделите квартире в новостройке, если она была приобретена по договору переуступки прав. В таком случае вам потребуется у продавца расписка о получении денег от предыдущего владельца и акт приемки-передачи квартиры, если дом уже готов.

Договоры ренты, мены и судебные решения в качестве правоустанавливающих документов встречаются гораздо реже. Чтобы убедиться в легитимности таких документов, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу.

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН представляет собой универсальный документ, в котором содержатся данные о собственниках имущества, наличие обременений и другие важные аспекты. Данный документ может заменить собой кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации прав.

Именно благодаря выписке из ЕГРН можно легко выявить большинство несоответствий. Игнорирование проверки этого документа может существенно увеличить риск возникновения проблем в будущем.

Формат выписки из ЕГРН может варьироваться в зависимости от целей запроса. Кстати, получить её вправе не только собственник, но и покупатель за 250 рублей через сайт Росреестра. Если сделка проходит без ипотеки, достаточно будет сокращенной формы. Для банков, выдающих кредит, потребуется расширенная версия выписки.

Подытожим

• Обязательно проверяйте оригиналы, а не копии или фотографии документов. Современные технологии позволяют создавать высококачественные подделки.
• Не торопитесь. Уделите время на тщательную проверку и обдумывание. При возникновении сомнений обращайтесь к юристам и другим специалистам.
• Ипотека в определенной степени гарантирует защиту юридических прав на недвижимость, так как проверка осуществляется ещё и со стороны банка.
• Информация на различных документах может дублироваться, однако чем больше вы проверите, тем выше вероятность выявления несоответствий и предотвращения составления заведомо ошибочных соглашений.
• Сотрудники крупных агентств недвижимости, риелторы, ипотечные брокеры и юристы окажут вам помощь в более быстрой и безопасной покупке жилья.

Агентство недвижимости Владис готово оказать помощь в поиске наилучшего жилья для любых целей. В нашей базе представлены варианты жилья на любой вкус и бюджет, а опытные агенты предоставят консультации по выбору недвижимости и предложат свои услуги в сопровождении сделок. Если вам нужно оформить ипотеку, брокеры Владис помогут получить её на оптимальных условиях в одном из банков-партнеров. Не стесняйтесь, звоните!

Интересные статьи о жилье: