Что такое тип продажи «альтернатива»? Понятие «альтернатива в продаже квартиры». Что такое альтернативная продажа?

3.5 Если субъект данных отзывает свое согласие на обработку персональных данных, Управляющий имеет право на дальнейшую обработку персональных данных без согласия субъекта данных только по причинам, указанным в Законе о персональных данных.

Альтернативные сделки с недвижимостью

В настоящее время термин «альтернативная сделка» или «альтернативная сделка» прочно укоренился на рынке купли-продажи недвижимости. Альтернативные сделки чаще всего встречаются при купле-продаже жилья, хотя бывают случаи, когда они используются и в сделках с коммерческой недвижимостью. Однако при рассмотрении специфики альтернативных сделок становится ясно, что их использование является скорее необходимостью, чем желанием сторон сделки.

Какова природа альтернативной сделки? Альтернативная сделка — это сделка, в которой лицо одновременно продает один актив и приобретает другой по стоимости средств, полученных от продажи. От обменной сделки эту операцию отличает наличие трех сторон — первоначального владельца, который является одновременно продавцом и покупателем, конечного продавца и конечного покупателя.

Сделки с альтернативной недвижимостью относятся к категории сложных сделок. Основная сложность при проведении альтернативной сделки заключается в том, чтобы сбалансировать интересы трех сторон при проведении двух отдельных сделок — продаже одной недвижимости и покупке другой. Несмотря на многочисленные попытки включить обе сделки в единую правовую базу путем включения взаимосвязанных положений в тексты договоров купли-продажи, одновременное осуществление обеих сделок является практически единственным выходом для защиты интересов всех сторон.

По этой причине проведение альтернативной сделки скорее неизбежно, так как весь процесс приобретения или отчуждения недвижимости очень сложен. Причины широкого использования альтернативных сделок носят как бытовой характер — например, отсутствие другого жилья, места для хранения, невозможность снять несовершеннолетних с учета до покупки нового жилья и т.д. — а также финансовые — слишком многие люди опасаются, что деньги, которые они получат при продаже квартиры, значительно обесценятся при покупке новой квартиры.

Очевидно, что при альтернативных сделках с недвижимостью наибольшие риски несет первоначальный собственник — если в государственной регистрации будет отказано хотя бы в одной сделке, он может оказаться в сложном положении. Конечный покупатель жилья несет наименьшие риски — если договор купли-продажи успешно зарегистрирован, не имеет значения, кто фактически получит деньги. Главное — получить квитанцию от первоначального владельца. Окончательный продавец квартиры несет больший риск, поскольку немедленное получение денег напрямую зависит от успешной продажи квартиры первоначальным владельцем. В худшем случае конечный продавец рискует остаться без жилья и получить денежные претензии к первоначальному владельцу. В таком случае, конечному продавцу целесообразно расторгнуть договор купли-продажи в связи с невыполнением обязательств и вернуть себе квартиру, но всегда существует риск, что недвижимость будет продана третьему лицу с момента регистрации перехода права собственности на квартиру до момента расторжения договора.

Существует множество нюансов при проведении альтернативной сделки, поэтому всегда рекомендуется привлекать квалифицированного юриста для защиты ваших интересов. Поскольку первоначальный владелец является инициатором альтернативной сделки, он или его агент часто пытается переложить риски на другие стороны. Прежде всего, это конечный покупатель, который платит деньги напрямую.

ЗАДАТЬ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ

Оставьте свой запрос, и мы обязательно поможем!

• Недвижимость
• Регистрация компаний и внесение изменений
• Судебные споры и взыскание долгов
• Интеллектуальная собственность
• Юридическое обслуживание бизнеса
• Закрытие бизнеса
• Спорт

2010-2022 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены. Политика конфиденциальности

Схема альтернативной продажи

• с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;
• высвобождением денег или
• уложиться в деньги от продажи.

Соглашения — это всего лишь альтернативные сделки: В сделку вовлечено большое количество домов, и каждая сторона имеет решающее значение для завершения всех единовременных сделок. По мере увеличения количества сторон, участвующих в сделке, сложность резко возрастает. Обычно брокеры стараются ограничить количество вовлеченных сторон до такой степени, чтобы вся ситуация располагала к хорошему обзору: В моей практике в одной сделке участвовали 5 квартир плюс покупатель, а в сделке участвовало около 20 человек, владелец и брокер.

Риски альтернативной продажи

Случаи, когда альтернативная сделка может потерпеть неудачу, в порядке убывания вероятности:

• Ошибка в определении цены приобретаемого жилья. Продавец не смог в установленный срок найти подходящее жильё: цена поднялась, нет свободных или документы и условия не прошли проверку. Покупатель или продляет срок выхода на сделку, или получает назад внесенный аванс.
• Ошибки в определении сроков выхода на сделку. По одной из сделок срок может уже кончаться, а по другой продавцы еще собирают документы. Можно внести изменения в авансовых соглашениях, но может перерасти в конфликт и потерю внесенного аванса. Поэтому все сделки в цепочке должны иметь одинаковые условия.
• Несогласованные условия расчетов между участниками. Какие-то из участников привязаны к конкретному банку (например, ипотека), а другим участникам банк категорически не подходит. В некоторых случаях сделку можно разбить на части и провести в разных банках, но обычно все требования согласовываются до внесения аванса.
• Изменения в условиях перед самым выходом на сделку. Все определено верно, расчеты согласованы, но какой-то из участников внезапно меняет условия (отсутствует необходимый документ, меняет ипотечный банк, стоимость в договоре купли-продажи) или срок выхода на сделку (командировка или любая другая причина). Риск усложняется межличностными конфликтами, при этом риэлторы стараются согласовать новые условия и сроки или заменить выпадающее звено.
• Банальная неявка в банк на сделку. В такой сделке каждый участник сделки зависит от любого другого участника сделки. При таком случае есть шанс организовать сделку в другой день, но иногда такое случается из-за какого-то конфликта между участниками и приходится начинать с самого начала.
• Также остаются риски «свободной продажи»: отсутствие какого-то документы, нарушения прав в истории квартиры, завышенные требования к документам и условиям сделки, резкие изменения в ценах и валюте. но умноженные на количество участников

Помните, что сложность альтернативной сделки не увеличивается линейно: Если количество сторон, участвующих в сделке, удваивается, сложность возрастает в четыре раза! Поэтому из-за больших организационных усилий и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только агенты по недвижимости. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и документов и спрогнозировать исход сделки.

Юридическое освобождение квартиры

При альтернативной продаже собственники часто остаются зарегистрированными во время сделки. А регистрируются они по адресу уже купленной квартиры, то есть ПОСЛЕ сделки. Обычно отказ от обучения и регистрация принимаются в течение 14 дней (включая регистрацию в FMS, которая может занять около недели). Срок обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи имущества (квартиры) по нотариальному акту.

Новая регистрация может быть осуществлена двумя способами:

1. сначала снятие с учета по адресу проданного жилья, и отдельно постановка на учет по новому адресу. Здесь 2 процедуры, то есть дважды подается в разные МФЦ разных районов.
2. или сразу по адресу приобретенной квартиры. Тогда УФМС ставит сразу 2 штампа «снят с учета» + «зарегистрирован» и отправляет данные в УФМС прежнего адреса. При этом до того, как данные будут обработаны, то человек будет числится по двум адресам, и освобождение проверяется выпиской из домовой книги по встречному адресу.

Регистрация собственников при альтернативной продаже является достаточно безопасным условием для сделки, и можно оставить часть денег «на освобождение». Но с зарегистрированными несобственниками (так называемыми «пользователями») следует обращаться очень осторожно!

— несобственники, постоянно зарегистрированные по адресу продаваемого жилья. Они имеют «право пользования жильем» и не участвуют в сделке. И если арендодатели обязаны сняться с регистрации по условиям договора купли-продажи, то жильцы не имеют никаких обязательств по договору. И у покупателей нет существенных рычагов, чтобы заставить жильцов освободить квартиру после сделки. Поэтому покупатели квартир крайне щепетильно относятся к тому, кто прописан в квартире.

Жильцов можно разделить на несколько групп риска:

• Совершеннолетние члены семьи, которые не сохраняют права пользования после снятия с учета (например, муж или взрослый ребенок). Такие лица просто снимаются с учета перед сделкой и в дальнейшем перестают влиять на сделку. Если же собственник желает сохранить их регистрацию на время сделки, то может быть заморожена крупная сумма денег для стимулирования к соблюдению продавцом условий продажи. Но замораживание «под выписку» не всегда возможно!
• Несовершеннолетние дети и пенсионеры — социально незащищенные категории населения. Здесь следует внимательно смотреть на обстоятельства сделки, в некоторых случаях возможны длительные конфликты. И чтобы оставить на время сделки берутся дополнительные заявления сторон.
• — они сохраняют право пользования помещением пожизненно. Поэтому обязательно должны быть сняты с учета перед сделкой.
• Другие лица, не являющиеся членами семьи собственников, также могут быть постоянно зарегистрированы в квартире. Хотя они могут терять право пользования квартирой после сделки (а иногда и могут сохранять!), то снять их с учета без их личного заявления и против их воли можно только на основании судебного решения. И даже если они могут быть выписаны после сделки по суду, как утратившие такое право, то само их наличие существенно влияет на цену продажи. Потому если речь идет о обычной покупке по полной рыночной цене, то такие лица должны сняться с учета до сделки.

Как проводятся расчеты

Ввиду сложности сделки деньги не передаются, а накапливаются на банковском счете владельца альтернативной квартиры. Если вы покупаете более дешевую альтернативу, вы получаете оставшуюся сумму. В противном случае необходимо произвести дополнительную оплату.

Допустим, мы являемся «лучшим» покупателем большой квартиры с тремя спальнями. Нам нужно привести в движение цепочку средств, которые затем будут использованы другими участниками сделки для покупки более скромной квартиры. Что если продавец первой двухкомнатной квартиры сомневается и решает не продавать?

Необходимо уточнить, желает ли покупатель квартиры «триплекс» приобрести только одну квартиру и отложить покупку второй квартиры.

• Если согласен, то можно продолжить сделку и без того человека, который передумал продавать жилье;
• Если варианты пока не подобраны, то поиск продолжается с учетом требуемых характеристик.

Чтобы свести к минимуму риск неудачи, лучше обратиться за помощью к квалифицированному агенту по недвижимости.

Возможные риски

Риски альтернативной сделки следующие:

• Участники действует медленно и несогласованно;
• Один из участников меняет заранее согласованные условия, в результате регистрация срывается;
• Проблемы появляются при расчетах;
• Одним из участников цепочки является несовершеннолетний, поэтому ему придется обязательно выделять долю;
• Появляются третьи лица, права которых также приходится учитывать;
• Сделка проводится с использованием ипотечного займа, поэтому придется заручиться и согласием банка;
• В сделке задействован материнский капитал, а значит, не обойтись без заверенного нотариусом обязательства, по которому детям будет предоставлено жилье;
• Из-за халатности были упущены важные юридические аспекты, из-за которых недвижимость можно потерять.

Налоги в 2020-2021 гг.

• После 01.01.2016 г. длительность владения недвижимостью ограничена 5 годами.
• После 01.01.2020 г. указанный выше срок сокращается до 3 лет. Снижение этого периода допускается лишь для продажи единственной квартиры.
• Если жилье приобреталось до 01.01.2016 г., то минимальные сроки владения все равно составят 3 года.
• Если квартира является наследством (подарком) либо получена после приватизации, то продать ее без уплаты налогов возможно лишь через 3 года.
• При продаже не единственного объекта минимальный срок будет равен 5 годам.

Если имущество продано до истечения срока, может быть предоставлена скидка. Кроме того, необходимо подать декларацию о нулевом налоге. В случае альтернативной сделки вам придется «заплатить» государству 13%.

Манахов Максим Андреевич

Вторичная недвижимость Нижний Новгород

Телефон: 8 (930) 290 88 85 E-mail: manahov@vladis.ru

Пopядoк дeйcтвий пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Для покупателя и продавца — первой и третьей частей сделки — она почти ничем не отличается от купли-продажи «чистой квартиры». Итак, давайте рассмотрим ситуацию с продавцом и покупателем и дадим пошаговое руководство.

Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa

Разместить объявление о продаже квартиры на публичных сайтах — например, Avito, Cian или аналогичных порталах. Сделайте фотографии хорошего качества, напишите подробное описание недвижимости. Укажите, что вы хотите заключить альтернативную сделку — это предотвратит привлечение людей, которым нужна «чистая» продажа, и сэкономит ваше время.

Исследуйте рынок и найдите подходящую недвижимость. Рекомендуется сделать это, если у вас уже есть покупатель. В противном случае вы можете обнаружить, что вы очень довольны своим домом, но ваш дом не пользуется спросом, и сделка затянется. Сообщите продавцу, что вы рассматриваете возможность альтернативной продажи.

Шaг 2: пpoвepьтe юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы

Чтобы минимизировать риски, вам следует запросить информацию у продавца:

📋 выписка из Единого государственного реестра недвижимости с указанием того, кто является собственником имущества, находится ли оно в совместной собственности и есть ли обременение,

📋 Выписка из жилищного реестра — в ней указано, кто зарегистрирован в жилом помещении: вы можете узнать, есть ли в нем несовершеннолетние, иждивенцы или лица, имеющие право на проживание,

📋 Выписка из ЕИРЦ о том, что никто не был уволен из жилья — если кто-то был уволен и относится к защищенным категориям граждан, его регистрация может быть восстановлена в судебном порядке,

📋 Кадастровый паспорт и другие документы технической инвентаризации с указанием основных характеристик жилья — это позволит вам определить, была ли проведена незаконная санация или есть другие проблемы,

📋 Кредитный договор, если квартира обременена, находится в залоге у банка.

Также предоставьте покупателю ряд документов для обеспечения прозрачности сделки. Если все документы в порядке, переходите к следующему шагу. Если это не так, попросите продавца сначала устранить проблему или исправьте ее самостоятельно, если есть проблемы с документами.

При альтернативной продаже необходимо учитывать множество нюансов — все они влияют на сделку. Именно поэтому рекомендуется воспользоваться услугами солиситоров — они помогут вам привести в порядок ваши документы и проверить документы продавца. Таким образом, вы минимизируете риск того, что сделка сорвется.

Альтернативная сделка и налоги

Многие продавцы ошибочно полагают, что при альтернативных сделках у них нет налоговых обязательств. Однако с точки зрения налогообложения различные этапы сделки (продажа одного товара и покупка другого товара) не связаны между собой, даже если они совершены в один и тот же налоговый период. Так, например, если он продает квартиру, то должен заплатить 13% от полученного дохода, говорит Елизавета Шишина.

В некоторых случаях продавец жилой недвижимости освобождается от уплаты подоходного налога на доход от проданной недвижимости:

• если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
• если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.

Налоговый вычет

В то же время при определении налоговой базы гражданин (если он официально трудоустроен и платит налоги) имеет право на налоговый вычет по недвижимости в размере фактически понесенных расходов (но не более 2 миллионов рублей), особенно при новом строительстве или покупке квартиры или доли в ней, говорит Шишина. Вы можете получить обратно 13% от этой суммы, то есть до 260 тысяч рублей.

Однако не следует забывать, что каждый домовладелец может получить налоговый вычет. Не стоит также забывать, что существует вычет на проценты по ипотеке — для него установлен отдельный лимит в 3 миллиона рублей.

«Если супруги приобретают в совместную собственность квартиру стоимостью более 6 миллионов рублей, им будет возмещено 520 000 рублей на покупку квартиры (260 000 рублей каждому) и до 780 000 рублей на уплаченные проценты по ипотеке (390 000 рублей каждому). Это 1 300 000 рублей», — объясняет Елена Мищенко.

Если стоимость недвижимости составляет менее 2 миллионов рублей, компенсация рассчитывается в размере 13% от стоимости квартиры. Оставшаяся часть компенсации может быть использована при покупке другого дома. Проценты по ипотеке могут быть погашены за счет недвижимости только один раз в жизни, заключает Мищенко.

При альтернативном варианте необходимо уточнить, продается ли дом и можно ли в него въехать сразу или сделать ремонт. Это важно, поскольку в противном случае вам придется ждать неопределенное время, пока все участники сделки перейдут к другим объектам недвижимости «вверх по цепочке». И не забывайте о чистоте документов. Чем меньше у вас будет вопросов о недвижимости, тем быстрее вы станете ее владельцем.

Текст создан Марией Гуреевой

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Все рекомендации отражают только мнение авторов и приглашенных экспертов.

Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?

Налоговая база может быть уменьшена путем применения одного из двух налоговых вычетов (по выбору продавца):

• Вычет в размере 1 млн рублей: вычитается из цены продажи квартиры, на оставшуюся сумму начисляется налог. Если стоимость недвижимости меньше 1 млн, то от уплаты НДФЛ продавец освобождается. Вычет в размере 1 млн рублей может быть применен один раз в год;
• Вычет в размере расходов (или в размере затрат) на первоначальную покупку этой квартиры: из стоимости приобретенной квартиры вычитается стоимость проданной квартиры, и полученная разница умножается на 13%. При таком виде вычета налог фактически начисляется на прибыль от продажи квартиры.

Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить покупатель квартиры?

Покупатель также имеет право на налоговый вычет. В этом случае он уменьшает свою налоговую базу (которая может быть равна сумме его заработной платы за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов на приобретение жилья.

Данный вид вычета может быть заявлен несколько раз, но общая сумма не может превышать 2 млн рублей, т.е. максимальная сумма, которая может быть возмещена по данному виду вычета, составляет 260 тыс. рублей (2 млн рублей x 13%). Если квартира была приобретена во время брака, то каждый из супругов имеет право на налоговый вычет, т.е. один может претендовать на 260 тысяч х 2 = 520 тысяч.

Если собственников квартиры несколько, каждый из них имеет право на налоговый вычет. Использование материнского капитала уменьшает сумму налогового вычета.

Если квартира была приобретена в ипотеку, покупатель имеет право на еще один вычет — на проценты, уплаченные по кредиту. Она не может превышать 3 млн рублей.

Существует только один случай, когда покупатель квартиры не имеет права на возврат подоходного налога: если он купил квартиру у близкого родственника.

Какие риски альтернативной сделки существуют?

При таких сделках существует риск, что Росреестр зарегистрирует право собственности только на один договор, а не на два. Поскольку альтернативная сделка состоит из двух отдельных продаж имущества, существует вероятность того, что Росреестр откажет в регистрации одной из двух сделок по той или иной причине.

Для того чтобы права собственности из двух договоров были зарегистрированы одновременно, в обоих договорах должно быть указано, что переход прав собственности Росреестра будет зарегистрирован с одновременной регистрацией перехода прав собственности на все квартиры, участвующие в сделке. Статья 157 Гражданского кодекса Российской Федерации «Условно-правовые сделки» предусматривает возможность включения такого положения в договор.

Если кредитные средства используются для покупки квартиры, возникают дополнительные сложности. В лице банка появляется другая сторона, и может потребоваться больше времени для согласования условий соглашения.

Если квартира заложена банку. В этом случае вам необходимо получить разрешение банка на продажу квартиры и соблюсти процедуру и условия сделки.

Несоответствие между ожиданиями и требованиями владельцев квартир и реальностью рынка недвижимости может привести к тому, что продавец будет вынужден продлить срок сделки, например, потому что не сможет найти подходящую альтернативную квартиру. Это, в свою очередь, может отбить у потенциальных покупателей желание ждать, пока домовладелец найдет подходящую альтернативу.

Налоговый вопрос

Налоги и скидки (включая скидки на недвижимость) не являются редкостью в альтернативных сделках. Во многих случаях продавцы жилья путают налоговый вычет, на который они имеют право, с общими расходами, связанными со сделками с недвижимостью. Например, многие люди считают, что если они продали более дешевую квартиру и купили ее для себя с доплатой, то они ничего не получили, а только потратили деньги. Таким образом, если у них отрицательный баланс, они не должны ничего платить. Такой подход ошибочен и создает проблемы с налоговыми органами.

Проблема заключается в том, что, с точки зрения налоговых органов, сделки купли-продажи не связаны между собой и поэтому рассматриваются отдельно, независимо от того, совершены ли они в один и тот же налоговый период или имеется значительный разрыв во времени.

В принципе, все очень просто: вы продаете свой дом — платите налог; вы покупаете новый дом — претендуете на налоговый кредит.

Лучшее время для альтернативщиков

Лучший период для альтернативных сделок — когда цены на недвижимость стабильны и нет резких колебаний курсов валют. При резких колебаниях одна из вовлеченных сторон может занервничать и выдвинуть новые требования, чтобы найти другие варианты.

В случае недоразумений, систематических нарушений оговоренного или малейших сомнений в подлинности документов, стоит расторгнуть договор, сначала продав недвижимость, а затем купив новую или найдя другую альтернативу.

Вместо заключения

Таким образом, при всех трудностях и рисках для многих наших сограждан, альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения жилищной проблемы. Успех зависит от хорошего планирования, тщательной проверки документов и координации действий всех вовлеченных сторон.

Если речь идет о «цепочке альтернатив» и задействованы ипотечные кредиты, стоит обратиться к юристу, имеющему опыт в подобных сделках.